2007年房产中介强强相争对二手房交易影响深远

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月26日09:28 每日经济新闻李丽

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新年伊始，房产调控政策便陆续登台。日前美联物业上海区总经理冯泓睿，他对新政以及2007年上海楼市发表了独特见解。

《通知》对二手房交易影响深远

《每日经济新闻》：怎么看待日前建设部、人民银行联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）？

冯泓睿：作为上海市大型房地产经纪机构，美联物业对建设部这份通知的下发以及执行完全赞同，《通知》的下发以及执行是进一步规范房地产交易市场的重大举措，将对二手房交易市场产生深远的历史性影响。

在二手房交易中，由于买卖双方大多是自然人，交易标的又大多较高，往往牵涉当事人毕生的积蓄。所以，如何有效的在二手房交易中实现对交易资金的监管，是关系老百姓切身利益的重大问题。

现在美联物业根据客户的需要也有在日常业务当中提供专门的房款保管服务。在接受客户委托进行房款保管前，公司会与客户签订《房款保管书》以界定款项用途以及归属方。并且，每笔房款都是由客户pos机直接划入公司的专用账户，负责人员在出账时也必须向银行提供买卖合同等资料。在形式以及精神上已经与《通知》一致。

美联物业现时的业务交易办理由公司特设的交易管理部直接负责，分店的业务员只负责接待客户安排看房等前期的工作。这样可以有效避免业务员接触客户房款，规避风险。交易管理部又分为贷款、法务以及客服三部门，分别由专业的贷款分析师、专业房地产律师以及从业多年的房地产经纪人组成。分权执行交易过程中的各环节。为客户提供专业、高品质的交易过户服务。美联在《通知》下发并得到具体操作流程之后，会立即开展此项工作，配合《通知》执行。

开征保有税传闻引市场观望

《每日经济新闻》：即将开征保有税的传闻对上海房地产市场会产生怎样的影响？

冯泓睿：即将开征保有税的传闻，对上海大面积豪宅的销售产生一定影响。去年，政府在对于自住购房引导和鼓励的同时，对于大面积、高价格类型的物业从开发销售到后期持有使用均进行了不同角度的调节与控制。近期盛传即将颁布的保有税等政策在主调上又看似与中央近期的调控思路基本一致。所以部分购房客户首次受影响而产生了一定程度的观望情绪。

从美联物业徐汇、静安、卢湾、黄浦以及浦东内环等中心区域的大面积豪宅成交情况分析，虽然每月仍有不同数量的大面积豪宅物业成交，但从交投频率以及成交周期来看还是有所变化。

一方面，由于普通或是中低端住宅市场利润空间被压缩，投资回报周期拉长，部分实力较为雄厚的楼市投资客预备转入高档住宅长期投资。但近期盛传的“保有税”等政策的传闻，对于该类投资客的转型举动还是有所影响。另一方面，部分购房用于自住的客户，对于大面积豪宅的价格走势仍不确定，处于观望状态。虽看房量保持于一定的位置，但成交周期相比过去明显增长。进入2007年，对于保有税等政策出台的揣测越发激烈，相信大面积豪宅近段时间的交投情况应该不会有很明显的改善。

但从长远来看，在世博会等国际盛事的利好刺激下，以及大面积豪宅物业本身的产品稀缺等因素影响，上海大面积豪宅市场未来发展势头较好。

2007年中介逆境中求生存

《每日经济新闻》：您觉得2007年中介行业的生存状态如何？

冯泓睿：如果说2005年是中介行业优胜劣汰进行洗牌的一年，2006年就是中介行业规模化重组的一年。与2005年不同的是，随着市场整体生存空间的压缩，2006年的政策调控对于三级市场行业的调整已经不再局限于小规模的“夫妻老婆店”，部分之前十分有潜力的品牌中介同样面临了严酷的优胜劣汰。

如何面对现时的市场并在逆境中求发展，是2007年中介企业生存首要解决的问题。

显而易见，单一的二手住宅交易已经不再是中介企业唯一的生存之道。一二手联动、涉足商办市场，进行多元化经营是现时中介企业谋求发展的方式。同时可以看到，有一些外地品牌中介公司正趁势进驻上海市场，欲分得上海三级市场的“一杯羹”。

至于现时三级市场的竞争格局，2007年应该是各中介机构强强相较的时代。现时存留在三级市场行业中的企业都是非常有实力的。在2005年-2006年整个政策调控期内，美联始终都保持稳健的发展步伐，没有采取过收缩的政策。对于美联而言，上海是一个极具潜力的市场，现时的政策调控相对美联长远的发展而言毕竟是短期的。调控之后更加规范更加健康的市场环境对于房地产企业的发展更加有利。

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