06一二手房齐亮不俗"成绩单" 自住板块风光无限

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月26日13:41 解放网新闻晨报  晨昕  

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随着2006年新一轮宏观调控的开始，上海住宅市场从6月开始陷入低迷，无论一手房还是二手房，成交量都有近30-40%的下滑，随后进入一个平淡而相对稳定的低谷期。一手房市场，在大部分楼盘去化不畅的情况下，依然有少量楼盘逆势热销；而二手房市场在成交整体萎缩的大背景下，自住板块依旧风光无限。

总体来说，2006年的上海市住宅交易中，一手房的交易总量要超过二手房，主要是由于二手房成交大多位于房地产市场发展成熟的外环线以内，供应数量相对有限，而外围区域新盘的供应十分庞大。据上海中原地产研究咨询部的数据显示，在目前上海的住宅市场上，一手房市场份额约占60%。

具体来看，浦东和闵行成为一手房市场的两大交易热点，分析原因，浦东、闵行是传统的供应大户，两区所占面积较大，大部分处于中环线以外区域，市场尚处于发展阶段，商品房供应仍以一手房为主且在整个区域中占据较大份额，加之楼盘策略性的加大降价促销力度，因此两区域的一手房交易量远超过二手房。此外，去年黄浦区作为中心城区一手房供应量最大的区域，其新盘供应在中心城区中所占比例超过50%，二手房的需求不如静安、卢湾区旺盛，因此住宅市场以一手成交为主。

而在二手房市场，2006年出台的营业税、个税、限外政策的推出，投资性的交易全面萎缩，二手房市场在政策打击下观望气氛浓厚，但是不同板块和不同档次的物业表现不一，市中心的高档物业买家以投资客居多，因此在政策出台后买卖成交大幅下滑，如卢湾新天地板块、长宁新华路板块；而在一些交通便利的自住板块，由于刚性需求依然存在，而板块内所供应的优质房源有限，因此促成供不应求的情况，像闸北大宁板块、长宁中山公园板块的二手房市场一直颇为平稳。

值得注意的是，作为新盘供应量与二手房相差不大的普陀区，新盘供应大都集中在内环线以外的板块，周边配套尚不成熟，而成熟板块的二手房供应量较大，价格不高而配套成熟，因此交易较为旺盛，即使在一手房供应量较大的万里板块，各个大规模楼盘前期售出的房源也进入二手市场，使得购房者有相当一部分分流到二手房市场，因此普陀区二手房交易量超过了一手房。

2006年的一二手房市场依旧不平静，房地产新政策接连出台，对于楼市产生了不小的影响。对于开发商而言，房子多了，不但要考虑新盘之间的竞争，还要担心客源被高品质的次新房分流，尽管促销不断，但真正旺销的楼盘少之又少；而在二手房市场，迫于一手房降价，自住板块的房东却宁愿空关或转售为租，好的房源被捂着，造成了供不应求的假像。

价格：热点区域压“跷跷板”

从价格走势来看，一、二手住宅市场的价格水平在2006年上半年基本保持稳定，但在部分区域甚至自住板块均出现“倒挂”现象，也就是指新房价格低于同区域二手房、同品质一手房的价格，一般来说，“倒挂”主要受市场环境、供求关系和产品本身属性等三方面因素制约。

总体来看，目前上海一、二手房市场都处于发展阶段，因此在成交量和价格的变化上都遵循同样的变化趋势，也就是说在通常情况下，在地段相同和品质一样的条件下，新房价格都要比二手房高，但是在一些市场成熟的板块，一、二手房之间开始出现了竞争关系。从去年下半年开始，“倒挂”风潮开始出现在投资氛围较重的某滨江板块某楼盘，随后像普陀、闸北等自住板块楼盘也出现一二手房价格“倒挂”。

分析“倒挂”原因，主要是受市场作用、供求关系和产品本身属性三部分影响，而买卖双方持续胶着的对峙心态则决定了一、二手房市场出现“跷跷板”效应：即此前正常状况下，一手房价格本应高于二手房，而目前二手房价格高与一手现房价格，少则相差300-400元/平方米，多则每平方米相差可达几千元，也就是通常所说的一二手房“倒挂”。对于买家来说，不管是自住者还是投资客，他们都期盼所选购的物业可以“一翘再翘”，因此，在一、二手房价格“混战”的当口，择时淘一套适合自己的房源则成为一个不错的选择。

具体来说，在去年的“倒挂”风潮中，有三种情况表现得较为明显。分多期开发的大盘之前由于吸引了大量买家跟风购买，买家的一时冲动炒热了期房，导致期房价格一度攀高，这些期房经过一段时间后迅速转化为现房，并融入二手房市场。这些房源由于之前买进的价格不菲，因此次新房的挂牌价格也往往居高不下，而受市场大环境影响下的大盘，“捂熟”的现房房源推出过程中，迫于资金链压力，不少开发商不再坚守原来价格底线，纷纷调整推盘价格，有的甚至不惜大幅降价销售新的现房，因此造成了一种现象，期房刚刚转化为现房进入二手房市场交易，挂牌价高居不下，而“捂熟”的后续现房价格较之前缩水不少，造成了二手房比一手房高的“倒挂”现象，这种情况多出现在成长型板块及投资客集中区域。

在供不应求的情况下，次新房的价格也往往会和一手房持平甚至超出。在市中心新闸路沿线、昌平路沿线、曹家渡地区等其它北静安板块，次新盘叫卖声不断，国际丽都城、静安枫景、新福康里等楼盘成交活跃，成交单价一般均在2万元以上，最高甚至冲到3万元/平方米。分析原因，极为有限的新盘供应导致这些次新盘如同新盘上市一样受到买家关注。此外，房屋属性也会影响一、二手房的价格，像在同一社区内，在售房源即便是现房，但如果没有先期二手房源景观位置好、楼层佳，价格自然也不会高过二手房；而同一项目，一、二期如果开出的是装修房，一年后新推的三期却为毛坯房，那先期装修房源的价格也自然会高于毛坯现房。
　　

事实上，在房地产开发比较成熟的地区，住宅的供应一般都来自二手房，一手房的供应相对较少，并且两者会形成竞争关系，目前上海大部分地区的房地产市场尚未发展到这个状态，不过有几个典型板块像闵行的莘庄板块、普陀的内普陀等板块，一、二手房市场表现已经为未来的上海房地产市场格局呈现出了早期的蓝图。
　　

对购房者而言，一、二手房价格的混战给了买家更多选择的空间，到底买新房还是买二手房，买浦东还是浦西，买市中心还是买郊区都可以按照个人实际情况来选择。即便是自住买家，由于不排除若干年后可能会再次换房，因此，买家在选房时应将房子未来的出租和出售一同考虑进去。一套地段好、品质优、发展潜力大的房源，目前价格可能高点，但以后转手出让时也会有个好价钱，而买家如果选了一套并不满意的“低价”房源，不但住着难受，而且以后换房时的挂牌出让都可能是个问题。

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责任编辑/sh002

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