土地增值税延缓房企上市步伐 鸿隆地产首当其冲

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月26日14:28 21世纪经济报道  田新杰  

各 地 推 荐		北京 | 国税总局07工作要点：物业税上日程 上海 | 06上海住宅市场报告：供应明显减少 广州 | 博客话题：土地增值税促房价上涨？ 深圳 | 赠送面积是深圳房价高涨的罪魁祸首 沈阳 | 挤压利润：土地增值税闪了KFS的腰 西安 | 沸点：房价拼命看涨 真的不可控吗？ 济南 | 济南周边温泉房地产呈“井喷”之势 长沙 | 2006年我国70城市房价涨幅仍然偏高

此前有消息称，港交所通知深圳鸿隆地产赴港上市聆讯押后，鸿隆地产成为第一家上市计划受土地增值税政策影响的房企。

东方夏威夷Ⅱ热销中 六佰本再来三佰本 CBD小江南三居热销 精装办公大兴首选

短期效应：房企上市受阻

1月19日，香港市场消息称，深圳地产企业鸿隆地产1月18日中午突接到港交所通知，表示由于土地增值税关系，需要押后上市聆讯。该消息同时称鸿隆早已为土地增值税拨备，预计对公司为上市准备的帐目影响不大。

消息传出后至今，鸿隆地产方面并未对此事作出公开反应。

1月22日，记者电话采访鸿隆地产方面一位仲姓负责人，对方对上述消息并未否认，同时表示上市计划可能因此要延后，至少上市聆讯按照原计划实施的可能性已经很小。但该负责人明确，鸿隆地产公司方面尚未收到消息中所称的港交所通知，因此对今后赴港上市有关步骤的细节安排未作说明。

“近几年，鸿隆地产发展的主要项目集中在商业地产领域。”知情人士透露。

鸿隆地产的上市集资规模为5亿元，上市保荐人为光大融资。在争取与境外投行的合作上，雷曼兄弟已向鸿隆地产投资2000万美元。

尽管土地增值税对房企上市进程的最终影响，可能还需要等各地具体实施细则出台后才能最终确定，但已有投资银行界人士指出，正当内地房地产企业部署上半年赴港上市之际，突然严格执行土地增值税政策，很大程度上令这些公司随时要重列帐目和盈利预测，以及在定价时要顾及更多风险因素。

国泰君安分析师张宇分析，土地增值税重点打击了依靠囤地增值的行为，这也对土地利润的预期判断会有所降低。换言之，对准备上市的房地产企业而言，土地作为重要资产组成部分，其盈利预测势必要作出相应调整。

截至目前，除鸿隆和景瑞两家外，还有多家内地房企在筹划境外上市(以香港居多)，其中太平协和旗下中国地产的分拆计划已提交上市聆讯。

对这些公司的上市前景，也有分析人士乐观表示，迫使一些房企上市计划暂缓及作出一些微调的主要原因，是此次政策的突然令原来的部署有点措手不及，但预期计划其后上市的房企调整时间相对从容，不会受太大影响。

长期效应：调整战略

在准备境外上市的房企中，和鸿隆地产上市聆讯押后略有不同的是，一些已经制定一套完整上市计划的房企，不得不把土地增值税政策带来的影响作为重点考虑因素，并因此考虑对上市计划作出调整。

“对企业的土地储备战略而言，土地增值税的影响非常大。”上海易居房地产研究所副所长李战军直言，对正在加强土地储备的企业而言，首先财务报表的许多关键数据都要被改写。

1月22日，上海景瑞地产股份有限公司总经理助理谢琨无奈地向记者表示，“对景瑞此前的上市计划而言，土地增值税的影响肯定不小，进行微调是必然的。”

就在不久前，景瑞地产向外界抛出了公司境外上市的“三级跳”计划：在现有土地储备基础上，今年再投入10亿左右资金增加土储；今年春节前确定国际财务顾问，在2007年7月前完成上市前的一轮私募；争取2008年境外上市。

当时，和许多境内房地产企业选择的上市路径一样，景瑞地产的第一步也是土储战略。谢琨坦言，这几年大力增加土地储备，除了保证今后3年左右的开发用地外，更重要的是为上市时对公司估值起到提升作用。

为此，景瑞地产在过去的两年中在全国各地拿地，庞大的“2+X”土储计划也初步成型：即以上海为中心的长三角区域、以京津为中心的环渤海区域两个区域中心，加重庆、西安等重点城市。短短几年间，景瑞地产在全国土储总量达到5000亩左右，总规划建筑面积超过400万平方米。

而如今，“形势很不明朗。土地对房地产公司在盈利方面的贡献被大大削弱，如果要继续完成之前的上市计划，必须在土地要素以外发挥更多的优势。”谢琨透露，针对土地增值税可能带来的影响，公司计划在2008年之前，重点开发“短平快”项目，以增加资本流动。

对于原先计划的未来土地储备，谢琨表示，土地增值税将在今后的土储中作为重点考虑因素。

责任编辑/sf065

免责声明：
    本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

[打印本页] [推荐给朋友] [关闭窗口] 【字体： 大 中 小】 【手机看新闻】