众说纷纭：土地增值税开征 武汉楼市何去何从

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月25日16:16 长江商报  屈虹晖 胡晓莉  

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新闻背景：1月16日国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，要求从2月1日正式向房地产开发企业征收30％—60％不等的土地增值税。《通知》发布次日，地产股齐刷刷跳水，引得全民关注。股市地产股波动使得《通知》影响更甚以往，国税总局网站旋即再次发布一个《土地增值税并非新开征的税种》的说明，补充解释《通知》涉及的相关问题。

离土地增值税“清算时代”到来的时期，还有6天。时间往往充满悬念，到2月1日，市场未来的走向究竟如何？目前仍是“雾里看花”。

一石激起千层浪

近日， 国家税务总局官网上一则名为“土地增值税并非新开征的税种”的消息，将土地增值税渲染得愈加激烈，消息称：根据土地增值税条例及其实施细则的规定,对从事房地产开发的纳税人,在计算增值额时,除可扣除有关成本费用外,还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。

同时，还对近日发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)作出了解释：“本次下发的《通知》是在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。”

在消息里，国税总局如此定义《通知》下发的目的：此通知并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。

国税总局新消息意欲平息争议

针对此前业内争议，清算时代的来临会增加房地产开发企业的税收负担，购房者的经济负担，消息如是回答：“由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。”

此前，上海有开发商透露，许多房地产商的土地增值在300%以上，“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！”有开发商老总如是说，又传出消息，“准备向有关部门反映，希望能考虑一下企业的生存问题。”

经过媒体报道，这件事情被炒得沸沸扬扬。私下里，武汉有房地产业内人士对该项政策议论颇多。

“这一消息一定程度上是为了平息一些开发商的抵制情绪。”武汉国民经济研究所房地产研究中心主任王涛表示，从《通知》出台后，猜测与争议就一直伴随，“相关部门必须出来说话了。”

梳理市场还是提高门槛？

在这则消息里，一直强调着一个问题：这一次的《通知》只是征管办法，并非一项新的政策。

按照国税总局的说法，“土地增值税实施细则规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。从实际情况看，各地税务机关在房地产开发企业土地增值税的征管中，也一直执行条例和细则的有关规定，对房地产开发企业在项目竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税，并在结算后进行税款清算，多退少补。”

消息称：土地增值税清算是该税种开征后就一直存在的一项日常征管工作。

“国家要表达的意思，这一次的《通知》只是梳理市场，并非改变门槛，不会为开发商与消费者带来新的压力”，王涛认为，事实上这个清算制度一定程度上已经在抬高门槛。

戴德梁行武汉分公司研究顾问部经理彭博表示：“以前武汉房地产开发商通常采用的预征税(武汉预增普通住宅是销售额0.5%,其他住宅是2%)，而现在是对土地增值部分进行清算缴税，随着土地的增值，税率将达到30%—60%之间，开发商就需要补上少的部分，这对于小企业的影响十分明显。”

武汉市德盛行物业顾问有限公司总经理缪德杰认为，“市场预期看涨，价格短期上扬”，他说，每一轮国家宏观调控都会左右着普通消费者的市场心理预期，从短期来看，政策甚至给了消费者一个价格会上涨的理由。分析一下房地产生产链条，土地成本增加显然会传导到房地产的综合开发成本上来，企业又必然会竭力保证并提高其已有的利润率，这样最为直接和简单的办法就是进一步抬高房价。消费者很容易通过这样的逻辑推导出房价上涨的结论。所以，从短期来看，消费者的市场购买力可能还会进一步提前释放。

责任编辑/wh001

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