海外基金瞄准广州写字楼 大面积物业成交增多

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月25日13:24 中国房地产报  曾冬梅  

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2007年1月中旬，由一个日本基金收购的丰川国际大厦完成了过户手续，这是近十年来广州成交的第二宗由基金购买的整栋物业。不少代理行相信，这只是一个开始，今年境外基金在广州的活跃程度将更胜往年，而广州写字楼鲜有外资大宗购买的窘局也会被打破。

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大面积物业成交增多

从2004年下半年开始，伴随着广州住宅市场的升温和写字楼市场的复苏，涌入广州的境外基金的数量和种类开始大幅增加，但一直到今天，大宗物业成交的案例寥寥可数，在这一点上，广州和其他一线城市如北京、上海等的差距比较明显。

“广州写字楼的交易范围较窄。”广州中原地产写字楼部营业总监朱辉认为，优质物业供应量的不足是导致基金成交案例少的主要原因。产权清晰、归一是基金选择物业的基本要求，但符合这种条件的整栋物业在广州目前屈指可数，而且这个基本要求还不允许讨价还价。

“去年有一个项目委托我们整栋出售，但产权只有65%，其余的都散卖给了小业主，虽然很多基金都对这类带租约的成熟物业很有兴趣，但因为产权问题，最终没有谈成。”朱辉说，而这个项目最后也不得不继续散卖给小业主。

仲量联行中国区董事、资本市场投资主管钟德尧也表示，基金要在广州收购整栋的物业存在一定的困难，价钱谈不拢是一个阻挠因素。“基金购买成栋的物业都希望能低于市场价成交，但广州的开发商都不太愿意因为购买面积大就给基金打折，所以造成了成交数量少的现象”。

虽然到目前为止，广州整栋售出的物业只有三个，但在过去的一年里，大宗物业的成交量却有了明显增长，仅中原地产就成交了两宗。

据朱辉介绍，广州写字楼市场的大宗买卖向来少见，去年中原地产的一个香港客户购买了大都会广场一层1380平方米的写字楼，作价2000万元，就这种规模已经在行内造成了不小的震动。

而另一宗交易的买方是香港时富基金，该基金购买了位于海珠区昌岗中路的富盈国际大厦顶层的10层写字楼，总建筑面积8000平方米，收购金额为7000万元左右。对于大面积物业成交量的增加，广州业内备受鼓舞，这代表境外资金对广州写字楼的后市非常看好，在整栋物业收购条件未成熟的情况下，他们愿意先尝试大面积物业的投资。

深入珠三角

在这些境外基金的眼里，广州巨大的市场潜力是任何投资机构都无法忽视的，更重要的是，广州是他们深入珠三角地区的重要据点。

朱辉认为，目前广州写字楼的市场价格偏低，价值被低估，因此，相对北京、上海而言，入市风险较低，回报空间大。

“基金对国内商用物业投资回报率的要求一般是6%，但他们进来广州后，却惊喜地发现这里的回报率普遍都有8%。”朱辉说。

此外，广州还是基金们进入珠三角的一个切入点，一旦他们在广州有了成功的收购经验，形成一个成熟的模式，下一步就可以快速进入到东莞、佛山、中山等珠三角中心城市。

据了解，目前广州的几大代理行手里都握有几个接触较频繁的基金，中立地产甚至为了这股蜂拥而入的基金潮设立了专门的服务部门——资产会。

中立地产总经理文志坚告诉记者，目前与他们有深入接触的基金大概有五六个，其他只是表面接触的就很多了。”

与中原地产有合作关系的基金的数目也不少。“直接委托我们广州公司的就有3家。”朱辉说，“通过香港中原寻找国内项目的境外基金也有十几家。”

据统计，目前进入广州市场的基金种类多样，包括欧美、日本、澳洲以及东南亚国家的，其中欧美基金占主流，其中又以美国投行的私募基金为主。

值得关注的是，这些基金进入广州的最初目标原是住宅市场，而不是商用物业。

“其实他们最感兴趣的还是住宅项目，但广州的本土大鳄多且实力雄厚，在竞争上基金没有什么优势，因此不得不转向商用物业。”文志坚说。

对于很多代理行而言，为基金服务是一项新的业务，如何帮助他们成功落地需要一个摸索过程，同样的，基金在广州的发展也是处于一个初期阶段，他们急需一个成功案例提高发展速度。而基金大规模进入广州也就是两年前的事，经过这段时间的准备，很多基金对限外政策的适应及项目的评估工作已基本完成。

“预计2007年下半年基金在广州会进入一个活跃期，一些酝酿已久的收购计划会付诸实践。”文志坚表示，今年基金能为广州的写字楼市场带来更多的惊喜。

朱辉也认为，2007年基金的表现会比往年活跃。2006年广州的写字楼市场已被激活，成交量大幅增加，预计今年仍会继续保持上升的势头，而且今年将有大批的优质物业集中上市，基金的活跃程度会因供应增加而提高。

“一个月前，又有一个香港的保险基金过来找项目，到现在为止，我们已经陪他们看了5个项目。”朱辉说。

责任编辑/sf065

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