内地牛市难掩房企上市双输尴尬局面

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月24日17:43 中国经营报  李乐 朱紫云  

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大连正源本是一家名不见经传的地产公司，但从2006年下半年开始，面对价格越来越高的土地，他们的出手却开始阔绰起来。现在，“黑马”的秘密终于解开，摩根士丹利已经成为这家企业的第二大股东，下一步，它还将运作大连正源到香港上市。

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拥有如是命运的还有很多内地房企。除了已经基本敲定7月正式在香港IPO的中远房地产，SOHO(中国)、碧桂园等内地知名房企也传出了赴港上市的消息。在内地资本市场呈现多年未见的“牛市”之时，内地房企却集体“远走”香港——如此局面显得十分微妙。

上市“歧视”

“除非背景和财务报表都非常好，否则我们不太愿意接地产公司在内地IPO申请的保荐。”一位中信证券的业务人员私下向记者表示。这位人士解释说，造成这一现象的原因是房地产企业在证监会发审委进行IPO资质审核时，通过率非常之低，从而造成保荐券商的无效劳动。

记者了解到，目前证监会发审委在审核上市公司是否可以IPO时，对申请上市公司的财务状况十分看重，而这恰恰是内地房地产企业的最大弱点。

近年来内地土地价格高企，动用一个企业的绝大部分流动资金去购置1~2块土地，已经成为地产业界通行的模式。然而这却降低了企业的流动比率，增加了流动性风险，这样的财务状况，在发审委看来，绝对不是一个安全的财务状况，故此，通过率非常低。

券商的收益恰恰和发审委的审批联系紧密。按照证监会的规定，在申请IPO的公司得到发审委的批准之后，券商可以一次性收取600万元的“通道费”。显然，如果IPO没有得到批准，这600万元的通道费就打了“水漂”。

在这种潜规则的驱动下，券商在选择保荐的企业时，往往会按照发审委的价值取向进行排序，优先那些通过率高的企业。国泰君安的一位业务人员私下也承认这种排序的存在，他告诉记者，房地产企业往往被排到最后，甚至根本就不放在日程之上。

资金回流

“找地”是大连正源目前的重要任务，至于资金，现在他们有来自摩根士丹利的两亿多美元的战略投资垫底，而让其更有信心的是，他们正在摩根士丹利的帮助下筹备香港上市工作，这正是这家原本只在大连发展的区域房企，突然在全国攻城略地且“出手阔绰”的原因所在。

大连正源并非个案。在今年渣打以5000万美元对内地赴港上市房企中国世茂进行股权投资之后，这家房企便开始在北京等内地一线城市大规模吃进持有型物业，并频繁现身土地市场。而它的前辈们，无论是首创置业还是富力地产，无不是在香港成功IPO之后，挥舞着钞票在内地土地市场攻城略地的。

毫无疑问，内地房企香港IPO之后资金回流已经没有悬念。“我们看好的就是内地的房地产市场，所以才会投资在香港上市的内地房地产企业。”渣打投资大中华区总裁陈凡对记者说，说这话之前，他刚刚花费3500万美元对内地房企中远房地产进行了战略投资。

“双输”游戏

既未能控制资金流入房地产行业，又让众多投资失去了分享投资价值的机会——暗中“限制”房地产企业在内地IPO，看起来更像是一场“双输”的游戏。

对此，汇丰银行中国区首席经济学家屈宏斌向记者表示：“更多的压力是给监管部门、交易所，也就是说，是不是应该考虑让国内A股上市的程序更有竞争力？是不是考虑把A股发展成一个更能吸引国内高增长行业的融资场所，而不是指望着保护，或者限制？”

“从宏观上来说，政府应该考虑更加严厉限制外资进入高增长行业，比如房地产行业。现在国内流动性过剩，并不缺钱，引入外资应该有所选择。”屈宏斌表示，“有些行业如制造业的FDI(外商直接投资)毕竟还能带来技术和就业岗位，但对于没有带来先进技术的、短期的投资其实完全可以限制。”

责任编辑/sf065

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