陈劲松：论道征收保有税 房价不一定下降

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月24日21:07 中国房地产报   

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建设部最新的政策动向直指物业持有环节，据说从今年开始，国家将对中大户型征收“保有税”，以鼓励小户型的开发。保有税这个名称实际上就应该叫物业税，但因为目前物权法还没有通过，就叫房产保有税，实质都是对物业的持有环节征税。

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和谐社会中不允许你占用社会资源又不付费，物业税中规定谁占有的资源越多谁就要付越多的费。这个原则是对的。并且从我国的房地产税收政策体系本身来看，从对房地产交易环节征税过渡到向持有环节征税，这是一个大进步。在交易环节征税，事实上是阻碍交易。

因为无法得知更多细节，比如关于保有税的具体细则规定、征税标准、征收范围等，所以很难判断这个政策会给市场带来哪些具体的影响。但我们认为，有些问题是需要进行研究的。

首先是增加物业税会不会降低房价。我们可以参照一下已经增加物业税的几个国家和地区。中国香港、英联邦和美国都征收了物业税，而最近几年的英联邦的房价也涨得很快。税收的作用是社会财富再分配，对市场价格并没有抑制作用。

就中国的情况来看，因为我们原先没有这个税，突然实施这个税可能在短期内对房价会产生抑制作用。但是中长期来看，市场变化应该不大。比如香港一直就有物业税，1997年之前就有，这一年的疯狂炒作跟这个无关。那么，投机或投资和什么相关呢，主要还是跟首付款门槛、银行的利率和所得税相关。所以说，从长远来看，不存在物业税开征，房价就会下降的规律。

拿香港地区来说，事实上在香港的业主普遍地把物业税转嫁到了租客身上。这是市场自己的逻辑，是普遍情况，政策和人为的因素控制不了。租户除承担了租金还增加了税收，因此也可以这样说，政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。

保有税征收如果以90平方米为限，能不能打击投资者？因为消息是建设部官员在前不久的一次90平方米设计大赛上为鼓励90平方米以下小套型住宅而宣布的，因此笔者在此推测保有税征求的标准将是90平方米以上的户型。

如果政府不收90平方米以下户型的保有税，就等于鼓励人们购买90平方米以下的住房了。这必然使得投资者在购买房子的选择上向90平方米以下的范围倾斜，那么预计90平方米以下的房子将有可能成为投资者关注的下一个焦点。

事实上，目前市场上购买90平方米的人也有很大一批不是自住，而将来政府又不收他们的物业税，小户型正好吸收了投资者。

许多城市里，真正自住人群的购买很大程度上集中在90平方米至120平方米之间，这些人是社会“夹心阶层”，他们买不起再大的房，小房又不愿意住。那么90平方米征收保有税的政策一出来，这些人好不容易买了一套自住房，一边供着按揭，还要一边交着物业税。物业税将对这部分人构成打击。

因此，在细则还没有出来前，建议政府可以考虑把征收的门槛提高到120平方米以上。否则，物业税最终打击的是“夹心阶层”。

物业税征收其实是让所有购买住房的人，不管是租客还是业主，交一笔钱给政府。这笔钱一般来讲政府都会有所交待。比如香港的差饷估价署对这笔钱收了多少、用在那些方面都是有明确交待的。

一段时间内，比如一个季度会根据市场情况的变化将一定数额的税返还纳税人。而且他们会每年或每两年评估一下税率的合理性，因为市值在变化，而且变化的非常快，如果不评估，将造成与市场相脱节的情况。对物业税的评估，几乎是英联邦估价师的核心工作。

大概的结论是，征收保有税比征收高的交易税好，但对此抱以太大的希望是有问题的。保有税的征收将通过具体的细则来决定对市场的影响力。我们想通过物业税解决那么多的问题，恐怕也未必能真正地解决。税就是税，它是社会公平的手段。不能通过这个税带来新的不公平。

（作者系世联地产顾问有限公司董事长）

责任编辑/wangyi.bj

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