土地增值税动了谁的奶酪 房价不受影响是一厢情愿

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月24日14:36 北京  郭涛 邹俊 栾德成  

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近日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，自2月1日起，房地产开发企业土地增值税开始进行清算。至此，叫嚣了十几年的土地增值税终于进入了实质性的实施阶段。

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清算土地增值税的消息一出，第二天房地产股票便全面下跌，数亿资金顿时化为乌有。人们继而关心的是房地产股票的下跌会不会影响到房地产相关行业的股票市场，进而影响到整个股票市场；土地增值税压缩了开发商的利润，会不会追加在消费者身上进而推高本已很高的房价；它会不会使整个房地产市场面临一次洗牌和重组？有人说，土地增值税对房地产开发商来说是有史以来最致命的政策，难道，土地增值税的“杀伤力”真的足以让部分开发商“致命”吗？土地增值税带给了我们无尽的猜测，无尽的思考……

一时间，房地产市场终于打破了表面上的平静，关乎切身利益的事情，各方人士再也按耐不住，开始出来说话了。

房价：涨？跌？不受影响？

房价不受影响是一厢情愿

房价，一直是最为引人关注的问题，土地增值税以30%~60%的税率征收，无疑在“房价”的问题上又添一把火，中国新荣国际投资公司地产投资部姜炜认为：“这项土地增值税政策是2007年宏观调控第二枪，针对的是开发商的利润，并不是打压房价。”而中原（中国）物业顾问有限公司董事总经理黎明楷认为：“清算土地增值税会导致开发商利润减少，会有一小部分利润追加到消费者身上，因为从目前的市场来分析还依然是买方市场，转嫁的多少会根据市场供需情况有所不同，房价会略有上升。”同样，香港太平洋国际集团投资顾问有限公司总裁贾卧龙也表示：“虽然清算土地增值税对房地产开发企业来说将增加一部分的成本，有些囤积土地的开发企业税费更重，但都还在成本控制范围之内，只是压缩了部分利润空间。但是，尽管开发企业能够承受，不会直接的影响房价涨幅，但在供求关系一边倒的情况下，任何税费的增收都很有可能由卖方转嫁给买方。在短时期内如果供求关系不得到良好的改善，房价是很难下降的。”

房价不会受影响，房价只受供求关系的影响

与此形成强列反差的是，一向以言辞犀利著称的华远集团总裁任志强，这次的表现却是异常温和，它与同样是地产秀场高手的好友潘石屹这次的观点却是惊人的相似：“房价主要受供求关系和市场吸纳量来决定，土地增值税的清算不会对房价有过多的影响。”同时，任志强还强调了房地产的利润并没有想象的那么高，他说：“其实房地产全行业的利润尚不及中央大企业中一个垄断企业的利润，每个企业的平均利润只有2000多万元。平均行业销售利润率不到8%，多数项目达不到缴纳增值税的标准。”

建设部政策研究中心副主任王珏林认为：“征收土地增值税所增加的税收不会转嫁到消费者身上。房价的高低，主要还是取决于市场的需求，不会因为税收的增加，房价就上去，也不会因为税收的减少开发企业就自动将房价降下来。1993年就已经公布要征收土地增值税,其实在有的城市或地区已经开始增收了，但并没有普遍。这次提出的增收土地增值税，应该说是对土地增值这个税种的进一步规范，同时改变了原来的增收办法。”

清算土地增值税，部分开发商将被迫出局？

秋后算帐难过年

“2月1号就成了算总账的清缴日，”SOHO中国联席主席潘石屹如是说，“有一些公司，甚至一些上市公司，只做了土地增值税的预缴，但没有做到全额的预提，2月1日实施的清缴土地增值税的政策可能对这类公司的现金流造成重大影响，甚至会出现资金链条的断裂，因为这是把1994年1月1日以来所有的账放在一起算，算的是总账，有些公司可能就吃不消了，承受不了了。” 北京曼城置业有限公司副总经理刘建军也表示：“挤压开发商利润，对一些中小开发企业，自身资金不是很充足，手头又有好几个项目待建的话，可能会引发资金链困难。”但对那些一直以来就严格地按照国务院颁发的《土地增值税条例》和财政部颁发的《实施细则》来做了全额预提的公司，在这次的清缴政策中不会造成什么重大的影响。潘石屹说：“只有那些在经营方面保守稳定的公司，才能经得起市场上和政策方面的任何风风雨雨。”

清算土地增值税 优化企业运行结构

香港太平洋国际集团投资顾问有限公司总裁贾卧龙向本报表示：土地增值税的清算将开发商挤到了墙角。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％等。更加明确细致的范围划分，使开发商们无话可说，对手里还攥着几年前较为廉价买来的土地的开发商来说，更是一个沉重的负担。想把压力转嫁给购房者抬高房价，又有政府宏控在前把关，保持房价稳定态势。但是算清土地增值税，也将优化开发企业的运行结构，及时调整战略政策。拿出来，土地供应就增加了，就会使房价有压力，房价就会略微地下降，而不是上升。”

股市：牛市，还是熊市

1月16日清算土地增值税政策出台第二天，房地产股票全线应声下跌，但随着时间的推移，股票市场又在慢慢回暖中。可以看出，这个政策对每一个公司，每一支股票的影响都是各不相同的，SOHO中国联席主席潘石屹分析，对有些公司的影响可能非常大，对有些公司的影响就很轻微。对于房地产相关的其他行业，如银行、建材、水泥、家居等行业，我认为不会出现太大的影响，因为中国的经济发展总体来说是健康的，中国房地产行业的发展也是健康的。

对此，建设部政策研究中心副主任王珏林却认为：“地板块股市的下跌，说明我国的股市还不成熟，经不起任何风吹草动；另一方面，许多股民对这次土地增值税的政策还不太清楚，有看一看的想法。”，王珏林认为，就中国股票市场的发展还不太成熟的现状来说，这是比较正常的。

开发商利润降低三分之一？

中大恒基不动产营销副总经理郑建阳分析认为：“清算土地增值税后，并不是增加了开发商的成本，而是减少了开发商的利润。过去，开发商利润的33%要交付所得税，现在（在开发项目的利润高于20%的情况下）利润的50%以上要交税，剩余40%多是个人实际收益（大概比例是53：47），这样将导致开发利润中政府将占有一多半的利润。开发商的利润将下降20%左右。同时，从开发商角度讲，追求利润最大化永远是他们的最终目标，从北京市场来看，目前还是卖方市场，在供需可以平衡的基础上，开发商一定会追求利润最大（即使政府收取的税费很高，但在整体利润增加的情况下，开发商也会尽量增加利润）开发商利润减少会在房价上有所增加，成本未转嫁，但房价会提高。

由土地增值税引发的思考

改革开发以来中国一直在追求经济的发展，但经济发展的同时人们也在寻求公平和效率的平衡点，蛋糕不仅要做大，还要人人有份。这不仅是国内人们反思的问题，同时也是国际上在争论的话题。争论到现在，已经逐渐超越研究科学的层面，上升到社会层面成为一个道德讨论的问题了，每个人站的立场不同，答案也不同。现在我们的市场将这一问题重新提上议程，说明我们有反思的能力了，同时也具备了相对成熟的市场去做这样的尝试。

同时，土地增值税的重新出台是市场发展到一定阶段的产物。中大恒基不动产副总经理郑健阳认为，土地增值税是市场发展的必然，是中国城市进程和中国城市房地产发展到一定阶段，土地价值得到体现和增值的表现。

责任编辑/sf067

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