北京房协报告：政府应该有投入而不是有收入
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“解决中低收入家庭住房问题不能单纯依靠市场化、商品化，要两条腿走路。既不能全靠政府（政府肯定背不起），也不能全靠市场。完善住宅保障，关键是房价，要让中低收入家庭买得起房，住得起房。”北京房协学术委员会课题组在近日公布的《如何完善住宅保障体系调整住房结构更好地解决中低收入家庭住房问题（修改稿）》（下称《报告》）中指出，政府在解决中低收入家庭住房问题方面，政府有义不容辞的责任，政府应该有投入而不是有收入，政府要起主导作用。
覆盖面要广，应保尽保
对于住房保障的覆盖面，当前专家学者也有两种意见。
一种是覆盖面要尽量缩小，只管最低收入户的廉租房，经济适用房应该取消，与商品房并轨或用廉租房取代经济适用房。持这种观点的专家学者认为，从中国的国情来看，中国城镇的中低收入者至少占整个社会人口７０％以上。有的学者说算上农民应该是占８５％以上。如果让这７０－８５％人口都进入住房保障体系，政府的财力不可能做到。当务之急是，政府通过调控，确保那１０％贫困家庭进入住房保障体系，其余的低收入家庭住房依然进入房地产市场，政府通过税收、货币化补助、信贷的方式使房地产市场能提供比较低价的产品。
另一种意见是覆盖面要广，应保尽保。尽量使７０％以上所有买不起商品房的中低收入家庭住房问题都纳入住房保障体系。应该做到凡是符合申请条件的城镇居民，都可以申请购买政府提供的接近成本的经济适用房或限价商品房。针对不同收入的家庭实行不同的住房供给政策。给不同收入的家庭提供不同的解决住房问题的途径。建立适应不同收入水平居民支付能力、分层次的住房保障体系。但是广覆盖不等于所有买不起商品房的中低收入家庭都由政府提供住房，而是根据不同家庭的收入情况，采取不同方法，让所有家庭都能进入住房保障体系，享受到政府的关怀，住上自己住得起的房子。
《报告》认为，从北京的实际情况来看，第二种意见比较正确，覆盖面要广，应应保尽保。那种只保障１０％贫困家庭廉租房的住房保障体系，不能化解７０％以上中低收入者的不满，也不能解决当前房地产市场的根本矛盾。
《报告》表示，应该看到，有相当数量的购房需求属于改善型住房需求。我国的住房保障制度要重在解决特殊性问题；我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；不会鼓励奢侈性的住房消费，不会去保障人们买大房子。所以覆盖面广，政府也能够承受，还能够赢得绝大多数人的欢迎。
应建立多层次的住房保障体系
《报告》强调，完善低收入家庭住房体系是当前宏观调控的关键。
《报告》同时称，国家住房保障体系应重点倾斜的四类人，除外来人口和进城务工人员外，国家住房保障体系应重点倾斜的三类人分别是：首先，应考虑低收入者的住房需求。国家应提供更多廉租房，不管是货币贴租形式还是实物贴租，国家应首先保证社会上最贫困那部分人群都有房子住；另外，要完善政策，加快经济适用房、限价商品房的建设，租售并举，来满足工作时间不长、而已经处在婚育阶段的年轻人的住房和其他中低收入者的住房需求；已有房产但日常收入过低无法进一步改善居住质量的人群也将被优先纳入保障体系。
也就是说，中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级是不足１０％的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是２０％－８０％的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决其住房问题。而且在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。但要做到这一点，政府就得用法律来保证国内住房市场生产出民众有支付能力的住房。第三层级是２０％以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。
具体来说，大约是家庭年收入高于６万元而又买不起高价商品房的中等收入水平家庭可以购买限价商品房；年收入３－－６万元的家庭可以购买经济适用房；年收入１．２－－３万元的家庭可以按标准租金租赁经济适用房；年收入１．２万元以下的家庭可以享受廉租房租金超过家庭收入５％的部分政府给予货币贴租或租金减免。
随着城镇化步伐的不断加快，将会有大批农村人口涌入城市，政府必须为这些新城市居民解决基本的住房问题。所以未来住房保障体系还将更多给予农村进城务工人员以购房支持，建造更多安置外来人口和民工的住房。
必须“两条腿走路”
《报告》认为，解决我国中低收入家庭住房问题，建立住房保障体系的原则应该是：不能单纯依靠市场化、商品化，必须“两条腿走路”。既不能全靠政府（政府肯定背不起），也不能全靠市场。
世界上没有一个国家是把住房问题全推给市场，完全商品化的。政府有义不容辞的责任，要起主导作用，要有投入。完善住房保障制度，政府要提供大量廉租房、经济适用房等公共住房，政府肯定要拿一部分钱，但更多的是要与房地产市场结合，由政府主导，市场运作，多渠道筹集城镇廉租住房和低价经济适用房。
应该强调的是，政府应该建造、拥有一定数量的公有产权房，以便随时向生活十分困难，根本无力解决住房问题的城市贫民提供住房保障（比如廉租房）。如果政府手上没有公有住房，则廉租房就没有房源，住房保障制度再好也无法落实。近年来中央政府出台政策要求各地实行廉租房政策，但是，不少地方苦于手中没有公房，无力解决低收入家庭的廉租房问题就是一个明证。
我们应该建立两个商品房市场，一个面对高收入家庭，价格放开；一个面对低收入家庭，价格严格控制。各地方政府既然有能力把当地的房价推上高位，也就有责任把当地的房价降低到绝大多数民众有支付能力的水平上。要规范地方政府行为，政府要敢于牺牲掉一些眼前利益，着眼于更长远的利益。
九十年代，我国推行房改，实行住房商品化，变无偿福利分房为有偿购买，主要原因是当时国家已经背不起无偿福利分房这个沉重的包袱，要减轻国家负担。如今这个目的已经达到了。国家不但不再无偿福利分房，房地产业反倒成了地方政府的主要财政支柱。《报告》说，就北京而言，完全有条件在完善住房保障制度方面，率先走在全国前面。
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