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“目前市场上有多少是普通标准住宅，又有多少项目的增值额未超过扣除项目金额的20%，是个难以统计的数字，土地增值税的免税条件惠及面究竟有多大难以判断。” 中原地产北京公司市场研究部总监张坤煜说。
1月16日，国税总局的一纸清算令让一年来持续猛涨的地产股大跌，普通购房人更是为房价因此上涨而恐慌。18日，国家税务总局专门针对土地增值税政策进行了说明，指出该税并不是一项新税种，同时强调，“建造普通标准住宅出售的、增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税”。
然而，笔者发现，很多购房人甚至于业内人士对于其中“普通标准住宅”的界定并不清楚，“普通标准住宅”是93年出台的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中的说法，时至今日，其对应的究竟是一个什么标准？有人说，是区别于别墅的住宅项目，也有人说，可能要跟当前90平米的政策联系起来。
经过向国家税务总局税收科学研究所相关人士核实，早在去年10月，财政部、国家税务总局联合发布《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）专门对“普通标准住宅”进行过说明：
“‘普通标准住宅’的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的‘普通住房标准’的范围内从严掌握。”
国办发[2005]26号文即去年的新国八条，其中对普通住房标准的界定需要同时满足三个条件：
1、住宅小区建筑容积率在1．0以上
2、单套建筑面积在120平方米以下
3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
在随后各地出台的文件中，普通住房在面积上几乎都取了上限。 例如，北京的普通住房标准为：
住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
而一个项目可能既有普通住房也有非普通住房，对此，《通知》要求，“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。
成业行副总邵念强对土地增值税清算的实际操作表示担忧，他说，鉴别区分具体项目的征收标准和额度非常复杂。
“土地增值税的清算在操作中肯定会遇到问题，2月1日前可能会再出一些具体的细则。”北京师范大学董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)教授说。京城的开发商都在等待。
尽管土地增值税有免税条件，但是它的惠及面有多大，目前市场上多少项目是普通住房，单个项目中又有多大比例算普通住房？又有多少项目的增值额在20%以内？这些都是问题，增值税会带来的实际影响还有待观察。
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低利润普通住宅免土地增值税 惠及面多大是疑问
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