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徘徊复徘徊：土地增值税能否抑制房价仍存疑问

焦点房地产网 house.focus.cn 2007年01月22日11:32 国际航空报
东方愚

　　从2月1日起，将对房地产企业征以30-60%不等的土地增值税。这一消息无异于一枚重磅炸弹，在市场上引起了巨大的震动，人们预期，这一税种开征后，房地产企业压力陡增，利润将大幅受挫。

　　然而，它的功效未必如我们所想的一样良好。

　　土地增值税并不是新生儿，14年前的1993年就已出台，一开始我国房地产市场不景气，这一政策被搁浅，后来楼市火爆起来了，但地方政府把房地产企业视为掌上明珠，“不忍心”对其征收这一税种，政策再度遇冷。现在国税总局重拾土地增值税，很难一下子对市场上长期以来的利益群有实质触动，要知道，以前无论是“国六条”还是“国八条”、限外令，效果都大打折扣，大中城市房价仍然节节攀升，外资并购在短暂的间歇后卷土重来。

　　本次出台的土地增值税政策与过去最大的区别在于，清算条件发生了本质变化。13年前征收时以项目公司注销税务登记为结算结点，而现今项目一立项就成为结算单位。这一点是明显的进步。但是据笔者了解，笼统地说“向房地产企业征收30-60%的土地增值税”是不准确的，在操作过程中有一个计算公式，最后“落地”时的税率和幅度已变得很低，对财大气粗的房地产企业利润的触及只是九牛之一毛。

　　有人担心房地产企业会把新增的税负向购房者转嫁，最后房价不降反升。实际上房地产企业对土地增值税，以及讨论已久的物业税等的开征早有预期，比如由于深圳于2005年末率先提出恢复土地增值税，如今如万科等多家地产商已计提了该部分税收。明确的预期使得更多的房地产商未雨绸缪，甚至又开始新一轮的走穴行动。

　　所以指望一纸土地增值税的规定能对中国楼市有大的改观，只能是一厢情愿的情绪化思维。资本过剩、企业商品价格不断创新高等客观因素决定了短期内我国的房价仍然是不断攀升的，而且速度不会比往昔慢多少。现在房地产市场其实回过头来想一想，抑制房价上涨，怎么总是在税收上打转转呢？不久前央行货币委员会委员樊纲建议马上征收物业税，前天建设部副部长刘志峰透露建设部将对大

户型征收保有税。

　　税收是重要的宏观调控工具之一，但是在房地产市场上，税收的负效应却越来越大，甚至阴霾丛生。众多税收或许能对交易量有一定的抑制作用，但未必能抑制房价。神通广大的房地产商和外资基金不但不会望而生畏，反而将采用更为曲线和隐讳的投资手段来达到利益最大化的惟一目的，结果是，交易费用越来越高，政策执行力度和公信力大打折扣。

　　在笔者看来，土地增值税可能又是房地产市场上一处“看起来挺美”的风景，无论如何我们没有理由乐观起来。所以一方面笔者建议普通购房者在每每政策出台时，能理性地审时度势，另一方面，也希望相关行政部门，转变以征税为主要手段的调控思路，事实上动辄征税是违背法治经济原则的。