土地增值税在革谁的命 非开发商而是房地产暴利

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月22日09:00 每日经济新闻  申草 叶檀  

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土地增值税清算制的出台，搅动了房地产市场的敏感神经，股市更以房地产上市公司大部分跌停还以颜色，沪深两市地产指数单日跌幅均超过9%。近日有媒体称，上海十多家大型时房地产企业准备联合向政府有关部门上书，请求给开发商喘息之机，认为土地增值税是在革开发商的命。这说明，土地增值税并非像一些御用文人或书斋学者所分析的那样，不会对开发商造成严重的成本压力，不会加重购房者负担，恰恰相反，土地增值税击到了开发商的痛处。

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正因为股市下跌、舆论与潜在购房者对于开发商将转嫁成本的双重压力，国税总局在地产股大跌之后主动出面释疑，在官方网站上明确表示，“通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担”，因为“土地增值税并非新开征的税种”，“由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。”而媒体也适时出台了一系列的敲边鼓新闻，如著名评级机构惠誉说土地增值税不会影响开发商信用评级等，市场人士认为土地增值税不会对开发商与购房者造成新的压力，等等。

一个有趣的问题由此产生，如果不对房地产市场造成任何影响，土地增值税清算制为什么要出台？让开发商感受到成本压力，使房地产业在可以承受的波动之后由暴利回归到均衡利润，不正是一系列房地产系列新政所要达到的目标吗？

仔细分析可以看出，所谓不会给开发商增加成本等理由不堪一驳。土地增值税是以累进税形式强行均衡奢侈性房地产消费和房地产暴利，诚如国税总局所说，这是一项1994年就已开征的老税种(根据国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税)，但与二手房转让所得税一样，多年的象征性预征制度早使该项政策消泯于无形。我国很多税种就象搁置在武库中长久不用已经生锈的兵器，视经济形势发展的需要决定是否使用、以及如何使用，这种投机性的政策运作模式的一大特色是使得旧政策如同新政策，彻底丧失法律与政策的严肃性。开发商自然不会多此一举将此计入成本。

因为是老税种就说对市场不会产生重大影响，无非是压力之下的掩耳盗铃之说。举一个具体例子就可以知道土地增值税的威力。以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的地块为例，如果项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，减去成本后的余额(即项目增值部分)为5000万元。按照四级累进税率，余额(5000万元)占成本(1.5亿元)的比例为33%，在50%以下，税率为30%。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万×30%=1500万元，而此前的预征(以上海为例)是2亿元×1%＝200万元。各地的预征制与上海的预征方式大同小异，这样的预征与实打实的税收清算对开发商、对购房者的成本没有影响吗？而资本市场对此作出积极反应，地产股重新飘红，与其说是认同成本不增加说还不如说是看到了国的税总局的绥靖态度，和可能由此带来的政策空间。

正因为许多新政出台并未抑制大多数地区高启的房价，所以只能在关键部位施以针砭。针砭的目的无疑是要继续给开发商明确的信号，中国房地产市场消费结构多元化、回归均衡利润才是持久健康发展之道。

房地产新政实行三年却成效不彰，从政策制订者到开发商似乎一直处于盲人摸象的状态，但此次土地增值税却给各方一个明确的提示，即从决策者到开发商实际上并不是盲人，他们知道什么样的政策才能给予暴利迎头痛击，只不过出于各种考量，才以盲人之姿进行利益最大化而成本最低化的各种试错。这使得土地新政的均衡房价的效率屡屡被化解，而成为一轮成本转嫁与房地产商与地方政府联手化解政策的游戏，政策对消费者的伤害显露无遗。

土地新政的要害在于收紧地根与清理税收，收紧地根表现在严禁滥征滥占土地，土地使用方式从行政划拨向招拍挂转变，但公开与公平仍然屡受质疑。清理税收本意是通过对暴利的约束，以外力觅得均衡价格，并且以减免税收的方式鼓励开发商向普通住宅倾斜。这些措施应该说已经让开发商认清了一个事实，即作为资金密集型行业，开发商应该得到的均衡利润而不应该是暴利，这也是成熟市场的正常生态。

还有比土地增值税更有针对性的一箭封喉的招式，那就同时施行提高和降低两手招术：大幅提高房产商自有资金的比例，大幅降低房产商以土地项目从银行抵押贷款的比例。但在目前的态势下，此类政策出台恐怕遥遥无期。

但房地产市场仍然面临转型困境。首先，政府的政策存在转嫁成本与风险的可能，政府以收紧地根与征税的办法，试图同时降低房地产价格与交易量，但抑制交易是反市场的也是难以持久的。第二，由于以往以级差地租等方式获利暴利过于轻易，因此，从地方政府到开发商都难以接受均衡价。第三，开发商在暴利模式下已形成一套特殊的经营模式，如今开始转型，需要在资金来源、开发模式等方面进行配套措施。

从某种程度上说，土地增值税与其说是在革开发商的命，不如说是在革房地产暴利的命，但这样的革命需要市场与消费者的支持，才能得到合法性依据。

责任编辑/wangyi.bj

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