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内地房企香港上市三级跳
编者按
从50亿到138亿，再到280亿港元，自2005年起内地房企赴港IPO（股票首次公开发行上市）融资的规模，每年以翻一番多的惊人速度飙升，说是高潮迭起一点也不过分。实际上，过去几年那些已成功登陆港股的内地房企，通过屡次配股增发等手段再融资所获资金，往往数倍于首次公开发行的集资额。难怪更多后来的内地房企如此热情高涨，争相抢滩。
但正如摩根大通分析师近日所指出的，今年谋求上市的内地地产股是否受欢迎，要看整个资本市场气氛如何，还有各家公司的时机选择和定价策略，一切未可盲目乐观。
而对抱负远大的房企来说，成功赴港上市应该只是一个新的开始，如果仅仅是为了得到一个“金字招牌”，或只着眼于圈钱和套现，那就未免有些短视，不值得我们为之欢呼鼓舞了。
作为渣打银行投资部大中华区总裁，陈凡平时最主要工作的就是考虑怎么花钱。
1月10日，他大笔一挥，3500万美元的现金随即打到了中远房地产的账上。后者是中远国际（0517.hk）控股的内地国资房企，正在运作分拆业务单独在香港IPO（首次公开发行上市）。来自渣打的战略投资，是其上市进程启动的前奏。
为中远房地产“远嫁”香港准备嫁妆的，还有知名投行摩根和美林。而中远不过是这些财大气粗的“国际红娘”们看好的内地“准新娘”之一。
“国际红娘”的如意算盘
陈凡透露，在渣打、美林及摩根士丹利三家投行完成战略投资之后，中远房地产的上市进程就会提速。
“这段时间，内资房企是渣打的投资重点，2006年我们此项花费是1.35亿美元。”陈凡称。实际上，早在对中远房地产进行战略投资之前，渣打已先后向世茂集团和绿城集团投入两笔巨额。这两家内地房企去年六七月间分别成功在港上市。
陈凡表示，2007年渣打在这方面的计划额度还会继续增加。
热衷对内资房企作战略投资的国际投行，当然远不止渣打一家。2006年下半年，摩根士丹利以1.2亿美元的高价买下内地房企大连正源25%的股权，那段时间里，得到强力外援的这家大连房企，突然发力在全国攻城略地，出手颇为阔绰。
来自大连正源内部的消息称，摩根士丹利此番股权投资，最终目的是帮助正源赴港上市。“如果一切顺利，2007年正源的上市操作将正式启动。”摩根士丹利中国区一位投资经理早前曾相当明确地对记者表示。
港股青睐地产企业
从前几年开始，外资投行即热衷于为优秀的内资房企“嫁入”港股穿针引线。2003年，汇丰保荐首创置业赴港上市，里昂证券、瑞士信贷及摩根士丹利则相继帮助上海复地和富力地产顺利“出阁”，如今又轮到中远房地产和大连正源等等。
“香港资本市场并不觉得公司流动资金放在土地上有什么问题，因为香港几乎所有的超级富豪，都是靠房地产起家的。”京华山一（香港）金融研究员尤浩然表示。
他还强调，在香港，企业IPO的审批权由联合交易所掌握，其判断标准更偏重于提出申请的企业及其所在行业是否拥有良好的发展预期和盈利能力，对公司财务报表设置连续三年盈利硬性要求，便是这一标准的典型体现。
“香港还有一点跟内地不同，就是联交所批准企业IPO只是提供一个资格，最终能不能成功上市发行，还要看资本市场反应如何，特别是机构投资者买不买账。”他说，“而内地股市IPO申请一旦通过，资金募集则不成问题。
换言之，香港是在让市场判断一个公司是否能够IPO，而一般来说，香港资本市场对房地产企业的盈利能力是认可的，所以内资房企前去上市的成功率便相对较高。
要佣金更要“礼金”
房企到香港上市的成功率高，外资投行作为保荐人提取的佣金自然就高。但这并非他们热衷此道的全部动因。实际上，通过内资房企IPO前夕进行战略投资持有股权，投行日后所得回报，远远高于直接收购物业或投资开发的收益。
在陈凡这样的投行人士看来，在房企IPO前夕的战略投资，实际上是在价格较低的区间买入房企股票，按照一段时间以来内地房企概念股在香港资本市场的受追捧程度，IPO时超额认购几乎成定局，仅仅是IPO发行时的溢价，外资投行们就已经“盆满钵溢”了。
比如渣打投资去年在世茂上市前入股时，股价只有4.14港元，但上市不过半年，即2006年年底，世茂房地产股价一度冲高到13港元，是当初的三倍还多。扣除资金成本后，渣打投资在世茂一家的投入净利润就达200%。
“如果是我们直接投资开发或收购物业，利润率不会那么高。” 陈凡表示。
成熟的香港资本市场所提供的良好公司治理环境，也是外资投行乐意帮助那些有抱负的内资房企走出去的主要原因之一。
据了解，近期将积极冲刺港股的中远房地产，便正在渣打等投行要求下，对公司的财务制度、管理团队进行调整，以便更好适应香港股市对上市公司治理结构的一系列严格要求。
“这也是外资投行对于把资金交给他们的海外投资者负责的一种表现。”中远集团一位高管说。
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