刚需锐减整体市场萎靡 上海二手房市场再度向下

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月19日11:52 上海证券报  唐文祺  

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据上证房产指数办公室独家合作单位———上海二手房集团提供的数据，2006年12月份，上证二手房指数再次向下调整，使得11月份的有所起色成为“昙花一现”。12月份，上证二手房指数为2206点，较11月下降10点，环比降幅0.45%。12月份，上海二手房挂牌均价12972元/平方米，比11月下降55元/平方米。指数与去年同期相比上升108点，同比涨幅为5.15%。

整体市场萎靡

12月的上证二手房指数未能延续11月的回调态势，转而呈现下降。相较于11月上海二手房市场的量价齐增，12月不管交易量还是成交均价都未能突破11月份表现。

我们认为，原因首先是由于临近年末，部分区域由于新房促销造成一、二手房价格倒挂现象，导致分流了部分买家；其次，部分投资客由于年底资金急需回笼，纷纷开始进行抛房，价格开始产生松动；此外，上海二手房实行网上备案以来，不少中介对此仍抱有观望心态，从而导致挂牌量相对减少，买家则希冀中介会由于竞争而下调价格，因此同样选择看待后市。多重因素影响之下，12月的上海二手房市场较之上月，表现较为逊色。

以12月上海二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，黄浦区二手房指数仍保持最高，达2788点，超出全市指数26.38%，闵行区指数继续着低迷态势，1476点的指数水平成为垫底。与11月份相比较，12月有各个城区指数变化较大。黄浦区终于止跌回升，12月指数上涨95点，环比涨幅为3.53%；卢湾区、闸北区、徐汇区和静安区等4个城区的指数均有不同幅度上涨，分别上升77点、26点、6点和4点，环比涨幅分别为2.89%、1.21%、0.23%和0.15%；闵行区指数表现与11月持平，其余各区指数则皆有下跌现象，其中普陀区指数跌幅最大，下跌78点，环比跌幅为3.82%。

中心城区受宠

12月份，上海内环以内区域二手房指数表现回暖，整体呈现上升态势。黄浦区、静安区和卢湾区等3个城区指数均有上涨，且涨幅相对较大。

从内环以内各个片区指数的变化情况来看，除静安区的曹家渡片区、南京西路片区，黄浦区的豫园片区有环比跌幅不超过2%的下降外，其他各个片区指数都有较大幅度上涨。其中，黄浦区的人民广场片区、卢湾的打浦桥片区指数涨幅相对较大，分别上涨了203点、160点，环比增幅分别为6.62%和7.10%。

内环以内区域终于打破了以往指数一贯走低的局面，领涨整个上海二手房市场。由于具备升值空间的中高档楼盘开始重受市场追捧，买卖双方对中心城区二手房市场信心增强，造成卖方“惜售”买家“追买”的局面，从而导致中心城区二手房价格顺势而升。

动迁刚需减弱

12月份，中外环线区域各个城区二手房指数却整体呈现下跌。除了徐汇区、闸北区指数有小幅上升外，其它各个城区指数都有不同程度下跌。普陀区、长宁区等城区指数跌幅相对较大，分别下跌78点和38点，环比跌幅3.82%和1.53%；虹口区和浦东新区指数较11月有所下跌，分别下跌了17点和3点，环比跌幅为0.77%和0.14%；闵行区指数为1476点，与11月表现持平。

从各个片区指数来分析，中外环线区有将近60%的片区指数下跌，其中虹口区的凉城片区、普陀区的曹杨长风片区指数跌幅较大，环比跌幅分别为5.75%和2.81%。其他大部分片区指数的下跌幅度在2%以内。

与11月相比，12月中外环二手房价整体呈现下滑势头。主要原因有其多方面因素构成，首先，以动迁需求为主要支撑的虹口区、闸北区等部分片区，因年末动拆迁工作的完成，产生供大于求的局势，导致市场陷入成交低迷状态，价格也随之下调；其次，许多短期投资客为了回笼资金而选择抛盘，长宁区的古北片区、虹桥开发区等区域的二手房价整体下调；而个别片区新房市场的冲击力度也不小，有业主开始转售为租或撤盘，以避开新老房源的价格战，从而最终导致整体中外环间区域二手房价的下滑。

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责任编辑/sf066

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