2007年楼市：出台了多少新政策 能否出现逆转？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月19日13:48 东方早报   

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根据统计资料，随着世界经济的复苏，大部分国家与地区的资产价格都大幅上涨。2006年上半年，英国的房价比其2000年年末上涨幅度超过100%；同期，美国的房价涨幅也超过60%；其他国家和地区的房价都有不同程度的上涨。跟随着英国、美国等国家房价上涨的步伐，我国房价也于1999年末、2000年初开始上涨，在2004年涨幅达到高峰，最近涨幅有所缓和，这主要与宏观调控有关。2006年5月17日以来，国务院关于房地产宏观调控文件及相关配套政策出台后，房屋销售价格指数由今年峰值5月份的105.8逐步下降至9月的最低值105.3，10月份略有上升，为105.4。总体来看，房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是形势依然不容乐观，刚性需求坚挺、土地成本上升，导致了少数城市房价涨幅仍然较高。在宏观经济调控的政策下，2006年上海的楼市几经大起大落，尤其是公寓房，受宏观调控的影响最大，供、销、价格各条曲线异常敏感，起伏不定。年终回顾时，我们发现，其实2006的上海楼市不断地有一股股的暗流在催动着公寓住宅的价格曲线上扬。

2007出现根本性转变

2006年上半年“国六条”之后国家陆续出台了一系列的宏观调控政策，针对住房供应结构不合理、炒房风气浓厚等问题制定了相关的政策。显而易见，在打击投机炒房的同时，改变住房供应结构并加大对中低收入人群的住房保障，是这次宏观调控希望着力解决的问题。假设现有政策措施被严格执行的话，2007年的房地产市场将出现一些根本性的转变，房地产市场也会迎来持续、稳定、健康的发展；毕竟政府的调控目的不在于打压房地产市场，而是希望引导出一个房地产市场良好发展的局面。“90/70”是现期调控政策中最惹眼的一条，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，导致中低档住房供给彻底敲实；“去年下半年以后，因为原本设计的住房结构不符合70%以上建小户型的要求，很多项目一直陷入审批的停滞阶段。”一位上海房地产界人士如是说。而1月9日建设部的“征求意见稿”出生24小时不到便夭折，充分说明了住房结构调整已经不仅仅是房地产行业的业务问题，房价的不断高涨和之前的调控政策在某种程度上的失灵，关于90/70的住房结构调整已经被提升到一个社会问题的高度；也表明了政府调整住房结构问题的决心。与此同时，同样被人们关注、与住房结构相关的政策内容另有一条—即关于加快城镇廉租房制度的建设、规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。前期的廉租房和经济适用房供给的短缺，造成了一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍，这也促成了商品房的需求过旺、价格上扬；“一套房子在造就一个百万富翁的同时也毁灭了一个百万富翁”，受结婚、拆迁等刚性需求的影响，一部分中低收入的家庭不得不在价格不断上涨的商品房房源中寻求空间；这样的情况久而久之就很容易会把住房问题推向一个前所未有的亟待解决的社会问题的高度。

倡导“梯级住房消费”

“2007年是个政策落实年。”发展中、小套型低价位房，调整住房供应结构势在必行。在这里笔者不得不提到另一个问题———房地产金融创新。房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型、中低价位住房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例；同时，也要继续实施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款；积极支持居民购买中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大套型、高价位商品住房的贷款。相比较欧美、日本和香港地区，也不是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。比较流行的住房是先租房的“梯级住房消费”模式；而在我国，20-29岁年轻住房私有化的比率为78%，年轻人刚毕业，拿什么来买房？自然是家庭的积蓄。因此中国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。其实，在“国六条”中，“合理引导住房消费需求和消费模式”，已经开始成为国家政策调控的手段之一；“国六条”甚至提出，要“积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”这不能不说是政府在旗帜鲜明地倡导“梯级住房消费”概念。

土地价格影响房价？

国土资源部相关负责人透露，2007年在城市批次用地审批中，将安规定比例控制好中低价位、中小户型。而新成立的土地监察部门，在拥有“提出纠正意见”“提出整改意见”“责令限期整改和暂停用地审批”三大“尚方宝剑”的情况下，将进一步增加土地交易的透明度。其实在“国六条”中，政府已经提到“科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监督，制止囤积土地的行为。”“调整和优化住房用地供应结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的用地供应，2007年供应量不低于居住用地供应总量的70%。”土地价格在很大程度上影响着房屋成本，随着政府的严管加强，2007年上海楼市的房价涨跌将不太可能出现“齐涨齐跌”的状况。一些拿地较早，利润空间相对较高的楼盘，房价可能有所回落；而一些在2003、2004年拿地的楼盘，其房价已接近“成本临界线”，调整的幅度不会很大；而就目前开发商拿地的价格来看，未来会如何，还不得而知，因为造成上海房价上涨的最主要原因还是投资过度，前期调控政策的要点之一“限制投资”是明确针对了上海房价的上涨情况，从而使得销售价格趋于平稳、增幅逐步减小。

“保有税”的联想

“保有税”到底会如何实施？已经成为2007年房地产市场最新的一个猜想。这个猜想如果化成现实，也许会对全年的房地产市场的趋势进行重大修正。有业内人士对“保有税”的提法有很高的评价，大户型保有税可以说是政府运用税收杠杆进行市场调控的一种新的尝试。保有税的政策一旦出台，人们在购房时便会反复测算今后的居住成本，相当一部分的购买力便会被“挤”出市场；当这一市场需求的变化传导至开发商时，房地产企业在做市场规划时就会相应缩减大户型产品的市场供应量。这将从一个侧面来保障“90/70”的完全实施。因此，与其说保有税是一个税收政策，倒不如说保有税是前期住房结构政策的一个补充。

事实上，现在对房地产进行调控的许多政策措施一推出都或多或少地受到不少开发商的诟病。最近就有报道说，华远集团总裁任志强认为，规定70%住房是90平方米以下的户型，没有任何道理。这是让中低收入者直接在一手市场买商品房，而不是进入二手房市场。有人说建70%90平方米的房子是因为我们的资源有限，这是削足适履。本来企业的经营是按照市场的需求有不同的选择做出不同的房子，要求所有的人都穿一样的鞋，这就退化到计划经济了。开发商的意见不是一点没有道理，建设部关于90平方米标准的“朝令夕改”也表明了有关方面根据现实情况对自己的调控政策进行修正的意味。因此有理由推断，今后可能不断有小修小补的“细则”出台，这些“细则”将完善先前出台的的一系列调控政策，以便各地更好地贯彻落实。

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责任编辑/sf057

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