2007第一个月北京楼市供应偏紧 五环项目成主角

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月19日15:07 精品购物指南  胡莲  

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2007年的北京楼市在供应偏紧中迎来第一个月，五环项目成为主角。

据中大恒基市场研究中心统计，预计1月份将有23个楼盘开盘入市，其中普通住宅项目10个，开盘均价在8000元/平方米左右。在这份成绩单上，五环外拿到了高分：预计将有10个项目入市，其中普通住宅占5个。

1000万平方米供应量山雨欲来

按照一月份的比例，2007年五环沿线的供应量将有望超过1000万平方米。

根据《北京住房建设规划（2006年~2010年）》，2006年6月至2007年12月新增住房规划建筑面积约5000万平方米，如果按照2006年下半年新增供应1000万平方米计算，2007年新增供应量将达到4000万平方米。

形成有效供应的，将在这个数字上打个折：根据伟业顾问的预测，2007年北京新增供应量将达到2400万平方米，此新增供应量则有望与2004年持平，超过2003年和2005年的新增加供应量。

在2007“放量欲来”的格局中，五环将分得多大一杯羹？一月份新开盘所占的比例已经能看出端倪。

从一些品牌企业和热点区域的动向来看，这一数据绝非空穴来风。从热点区域来看，丽都、朝青板块以及以金地格林小镇6为代表的通州马驹桥区域，都将围绕五环，各自产生超过百万平方米的新增供应。

上清板块和温泉镇板块，也将西北五环推向风口浪尖。上清板块除今年已上市的橡树湾、富力桃园等项目外，总规模达80万平方米的清河新城也将在明年全新上市。而温泉板块中，北辰实业D1地块、大连正源D2地块及保利地产100万平方米冷泉项目都将在2007年进入市场。

而富力、万科、金隅等品牌房企2007新开盘项目，也大多位于五环沿线。

十大边缘集团五环聚首

五环路全长98公里，沿途将与10条国道相交，在市区和远郊区之间形成快速环状交通带，是本市重要的交通项目、环保项目和奥运配套项目。从这个规划初衷来看，业界人士分析，从城市规划的角度，为保证城市中心的政治、文化和行政管理职能，把居住区布局在五环路周边应是今后的发展趋势，

从地图上看，京城规划中的10个边缘集团均是围绕着五环路而建，10个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如酒仙桥（望京）、东坝、定福庄、垡头和北苑均处于东五环的北京市东部地区。其余的5个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。

10大边缘集团的楼市，目前来看一片火爆。这也是给予五环诸多期待的一大理由。据伟业公司的调查显示，边缘集团范围内在售的119个项目中，西苑集团占5个、清河集团占7个、北苑集团占16个，酒仙桥集团占37个、定福庄集团占18个、垡头集团3个、南苑集团9个、丰台集团9个、石景山集团15个。

从数据上看，东五环和北五环沿线的边缘集团发展较快，特别是酒仙桥集团的望京和北苑集团已成为整个北京楼市的热点区域，而垡头集团、清河集团等也颇有成为楼市主力军的姿态。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，随着五环路连接线路网的铺开，以及轻轨交通的次第投入使用，五环成为住宅旺地指日可待。

七大热点区域炙热五环

中原地产的2007年预测报告，对今年的楼市热点区域进行了逐一点评。在这份报告中，五环沿线的区域比重空前放大，而在新基础投资控股有限公司总经理张卫克看来，五环沿线的小屯板块、上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块、亚奥板块以及马驹桥板块，朝青板块的五环沿线部分，都可能成为炙手可热的五环热点区域，也是楼市在这一年的重头戏。

七大热点区域炙热五环的局面，已经略现端倪：

朝青板块：作为2005年、2006年北京房地产市场中最大的热点，保持了开发量和交易量的持续活跃和增长。2007年该板块仍有200万以上的供应量，这些供应量，超过一半将集中在靠近五环一侧。

小屯板块：地处北京的西部地区，随着奥运场馆的陆续建设，有力地提升了该地区的人气。而且在此区域，万科获得万恒家园二期项目用地，用地建筑面积达41.65万平方米；今年万科紫台项目也出现了开盘旺销的局面；并且第七街区3期也即将开盘，总建筑面积达20万平方米。

上清板块：实力派开发商逐渐进驻“上清板块”，区域内有当代地产的上地MOMA、华润置地的橡树湾、富力地产的富力桃园等。在品牌开发商的高品质项目的影响下，周边很多中小型楼盘势必纷纷跟进。预计，未来一年内区域内的新供应量将达百万平方米。

2006年的“上清板块”平均售价在8382元/平方米，价格年增长幅度为26.58%。而随着邻近“上清板块”的中关村区域可开发土地的日益减少，以及在售项目工期临近结束，作为中关村后花园的“上清板块”，在近年来供应量及需求量不断上涨的现状下，预计2007年“上清板块”房价将稳步上涨。

西北百旺板块：西北百旺区域的住宅市场迅速崛起。目前这些区域在售的项目有百旺茉莉园等。另外保利拍得的西北旺冷泉项目规模有100万平方米，有望在明年推出。大盘的开发，为该区域住宅水平的提高起到一定的作用。中档价位的住宅市场将不断壮大，区域市场发展前景乐观。

温泉区板块：华润置地以超高的价格拿到清河土地后，北辰实业股份有限公司以楼面价4863元/平方米的价格拿到了温泉镇D1地块，国企不惜重金，纷纷大手笔地拿地开发，预示着区域的发展前景。另外大连正源集团把温泉镇D2地块拿下，规划建筑面积25.6万平方米。现处于前期准备阶段，预计2007年上市。

马驹桥板块：该区域凭借自身独特的地缘优势，借力“京城新地王”的上市以及品牌地产商的集中进驻，2007年有望异军突起。该区域现有的样本及天鹅堡项目基本完成了亦庄马驹桥区域的整合，而金地格林小镇6、亦庄大羊居住区项目以及珠江、复地、卓越项目的相继上市则可能使该区域真正成为北京东南区域的热点。

五环沿线住宅：超越期待

2006年底，以百万征集案名的TheHouse国际花园项目成为楼市眼球聚焦点。近日这个上清板块的话题项目宣布了综合专家、消费者以及来自业内人士的价格，开出了精装15800元、毛坯13600元的豪宅价。

这一价格，尽管在意料之中，却也给五环沿线项目的价格顶点增添了新的想象。The -House项目负责人张卫克笑称：“是不是五环沿线价格最高的项目我不知道，但我们的利润肯定不是五环沿线项目最高的。”以首席科技豪宅自命的该项目，尽管并不具备普通五环项目的代表性，但操盘思路却可能引起五环沿线项目的效仿：以高成本带来高附加值，以高度个性化的产品消弭环线差异，淡化五环概念，争夺属于其他区域的客户。越来越发达的城市路网，连接线的纷纷改造，轨道交通的逐次投入使用都为这种操盘思路提供了有力支撑。

超越期待，成为五环沿线项目给出的一个承诺。而诸多品牌房企进驻五环，也是这个承诺的一个有力注脚。

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责任编辑/sf066

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