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[焦点博客]土地增值开征釜底抽薪小心烫伤百姓

焦点房地产网 house.focus.cn 2007年01月19日15:11 焦点房地产网博客
赖瀚林 (个人主页)

　　如平地一声惊雷，终于实实在在地砸在了屋顶上，震得大地一片颤抖。与以往调控政策不同的，以前的是远闻雷声，不见雨点，而这次却是真真切切的暴雨来临之前的风夹雨。在忐忑而又侥幸了近15年后，从1993年就出台的土地增值税这一税种终于要实行严格征收了。近日国税总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)，无疑标志着“土地增值税的清算时代”终于来临了。根据《通知》，从2007年2月1日起，全国各地将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，并正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这一《通知》的出台，被媒体称为是政府对开发商的“秋后算帐”。许多开发商似乎终于明白了这样一个事实，国家真的要对土地动真格的了。但媒体大篇大篇的报道，似乎并没有激起开发商的多少反应。普遍的看法是：《通知》的出台是早晚的事，只是没想到会来得如此突然！好比突然听到一个噩耗，部分承受能力差的中小开发商，肯定要经历一阵短暂的肌肉抽搐。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。但由于各地土地成本一直无法确定，所以近15年来大部分地区的土地增值税多采用“预征收制”，大多数开发项目的预征额按项目销（预）售收入的1%～3％的比例进行预征，有的地区甚至不预征。由于缺乏一个严格而统一的征收标准，所以各地征收标准相当混乱，各自为政。而《通知》则细化了清算办法，进一步明确了房地产开发企业土地增值税的缴纳适用范围。如对未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全的，以及不定期办理清算手续、逾期不清算的开发企业，一律参照与其开发规模和收入水平相当的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。业界的普遍观点就是，这一政策将进一步压挤房地产开发企业的利润空间，增加房地产开发企业的税负压力，并将大大提升项目的开发成本。

　　实际上，国家加强对土地供应环节督察的各方面工作早在2006年底就已紧锣密鼓的展开了。如果说2006年国务院授权国土资源部设立的九省国家土地督察局地方局及其办公室是给开发商放的一个信号弹的话，则这次《通知》的出台，无疑是一剑封喉了。从深层意义上看，两者都是为了贯彻土地管理基本国策和宏观调控政策。前者是为了加强土地监管，监督地方政府在土地交易中的违法行为，防止圈地反弹；后者是为了加强土地税收监管，监督地方开发商在土地交易中的“偷奸耍滑”行为。只不过一个是盯紧地方用地，一个是盯紧地方财政。

　　现在的问题是，《通知》的出台，毫无疑问会大大摊薄开发商的既得利润与盈利空间，那么对于以赚钱为首要任务的开发商而言，他会不会把这部分减少的利润分摊在房价上？会不会引起新一轮房价大涨？如果是这样，政府会采取什么的补救措施？比如说，药品有最高限价，那么国家可不可以制订一套针对各地真实购买力状况的房价限制政策？或者从多收的增值税中拿出一部分对中低收入的购房者家庭（房价高企时）进行适当补贴？或者还是干脆根本就没有想过这个问题？当然有的品牌开发商会说，这部分成本的增加在可以承受范围之内，对房价影响不会很大。但这话听起来总觉得有点不踏实，羊毛终归出在羊身上，开发商会甘心他的利润被别人掠夺吗？当供大于求时，房价没有涨的道理；但是在“现在而今耳目下”，需求普遍大于供应的矛盾尖锐，只会助推房价上涨，而且开发商很快就会把责任推得一干二净，并转接到政府身上，是你把我的利润空间降低了，我还能啷个办？我总要利润嘛！要生存嘛！政府倒是清算了，地方财政倒是增加了，但房价上涨了，谁来负责？

　　说到这里，可能有经济学家要跳起来了，你懂个屁！房价涨不涨不是哪个说了算，是市场说了算。这道理我也明白，供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势肯定要从后期的供求情况来看。但是我还是憋不住想说，你们这简直是站着说话不腰疼。请经济学家与决策者们在制订政策时，千万不要忽视了老百姓的利益以及对弱执群体的保护，请你们好好想一想，现在强盛的市场需求是如何制造出来的？我们不妨来看一看，这些经济学家所理解的真实的大量需求，有一部分是投资性需求，其中大部分的居住性需求，是通过大量旧城改造与城市发展扩张，以及片面城镇化而人为制造出来的刚性需求。如不可忽视的现实是，一些城市大量的强行拆迁，使得多少人流离失所？而过低的补偿（往往是征地时实行计划经济，而卖地时实行市场经济，这是一种典型的不公平和合法的掠夺！）又使得他们在高昂的房价面前寸步难行，生存艰难，有时他们失去的不仅仅是房屋，还有生存的机会与根本。而这些人为制造出来的需求绝大多数是脆弱的，不堪一击的，是经不起高房价折腾的。而婚姻家庭、娶妻生子，不过是生活的本能需要，面对高涨的房价，老百姓有选择的权利吗？因此每当一项国家宏观政策出台时，老百姓都要像庄稼地里冬霜过后的白菜一样蔫蔫然。当开发商的利润空间挤薄后，面对这种“刚性”需求，房价岂有不涨之理？

　　自从取消福利分房后，中国的老百姓就被无情的推向了赤裸裸的房价市场。因此这种做法，无异于把正经受病痛折磨的人直接推向磨刀霍霍的手术台，伤口被撕裂的疼痛感，只有那些被高昂房价日日折磨而又迫切需要的中低收入家庭才会有真实的体会。可是除了这些中低收家庭的自我阵痛，还有谁能去安抚他们，又有谁能真正解决他们的困境？我们真切希望在宏观政策实施调控时，不要忘了还要有相关善后的措施！釜底抽薪之时，小心锅里的开水烫伤了想喝水的老百姓；不要让高昂房价带给老百姓的真实苦痛，变成一场绝望的 “屠杀”。