涨幅不超15%调控不加码 北京房价涨幅有望回落

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月19日08:51 市场报 张牧涵   

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作为全国房市风向标的京城，其方向牵引着全国各地政府的执行力度，一举一动都将波及全国。中大恒基预计：只要2007年房价涨幅不超过15%，将不会出台新的、更加严厉的调控政策。

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市场走势：2006年项目延缓至2007年集中上市

预测：房价仍会上涨

上半年涨幅相对较高下半年相对降低

据统计显示，2006年上市项目总计865个，而2006年有600多个项目(包括新项目和老项目后期)因“国六条”要求需要重新规划、审批，延缓至2007年下半年上市；另据统计数据显示，截至2005年底，约有4000公顷土地、规划建筑面积近8000万平方米住宅尚未形成房屋上市销售，其中大多都在“土地两年大限”临近的关口上，也会有部分集中在2007年上市。

据此分析，中大恒基不动产营销市场研究中心预测，2007年房价仍会保持上涨态势，但上涨幅度将会出现很大变化。在2007年新房供应方面将出现显著特点：相比2006年，住宅的整体供应量将上涨，受供应结构调整的影响，上半年还将延续短缺现象，而在下半年集中放量。由于2006年下半年多项政策的出台，特别是“90平方米内占70%”政策给很多准备上市的项目一个“下马威”，被强迫停滞的这些项目不得不重新调整规划、设计，重新报批等，其大多的上市时间预计将集中在2007年下半年至年底，从而导致新盘上市出现上半年与下半年的不均衡。由于上半年供应的相对紧缺，必定让房价在一定程度上保持涨势，随着下半年的集中放量，特别是中低价位、中小户型的增多，供应套数的增加令供需趋于平衡，有望拉低整体均价，使得房价涨幅减缓。

市场走势：下半年供应量远多于上半年

预测：房产交易量相对减少

在连续几年国家“组合拳”调控下，不可否认的是在各项政策的叠加作用下，房价即使出现了微不足道的波动，对消费者的心理影响仍是不容小觑的，将会引起购房人严重的观望情绪。而从京城商品房供应量来看，2007年的供应将出现上半年与下半年供应的严重不均衡，更多的新房将集中在下半年或年底前入市，这更将加剧购房者的持币待购行为。此外，根据市规划委的“十一五住房建设规划”内容，今年经济适用房和廉租房将加大投入，以满足更多的中低收入者的需求，加上土地管理储备中心负责人曾透露出今年土地供应量也将得到增长，这些都将影响购房者的心理预期。

根据“十一五住房建设规划”，在“十一五”期间，北京新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米。对于处在奥运会前一年这样的特殊时期的北京市场来说，稳定市场、调整结构是政府的重要工作，计划2006、2007两年住房建设用地供应规模约36平方公里。自2006年9月之后，新增住房建筑面积约5000万平方米，其中，新审批住房建设规模约2500万平方米，包括用于实物配租的廉租住房建设规模约20万平方米，约4000套。2008年之前经济适用住房建设规模力争完成800万平方米，约11万套。而2006年实际供应的经济适用房在近200万平方米、2万套左右。因此，在2007年整体供应量增加的情况下，实际交易量将同比减少。

市场走势：2006年房价涨幅已有小幅下降

预测：未来1至3年房价涨幅呈下降趋势，3年内平均年涨幅在10%左右

据北京房地产交易管理网数据显示，2003至2006年北京市房屋销售均价，除2004年有适当降低外，2005、2006年都呈现出强势上涨的局面，其中均价涨幅最大的是2005年。随着国家调控的进一步落实，房价涨幅在2006年出现了一定的回落，从2005年的涨幅22%下降到不足17%。

由于调控政策的执行和对市场的影响有滞后性，效果完全显现需要一定的周期。2007年将是政策执行年，也将是表现市场变化的一年，预计2007年全年涨幅将在15%以内。而随着市场的进一步规范，预计2008年涨幅约12%，2009年涨幅约5%。2009年后市场供需将会趋于合理，由于后奥运时期的投资量下降和调控结果的显现，加之房价已上升到高位，价格将会出现回落。

政策法规：2006年的政策必将影响2007年

预测：2007年宏观调控将进一步稳定房价

走过2006年“且调且涨”的房地产市场，更多的关注指向了2007年。由于2006年下半年调控政策的频繁出台，可以说是指向了房产行业的各个角落，要显现其威力不能急于一时，毕竟房产开发具有周期性，其对市场的影响同样也具有一定周期性。同时，梳理2006年的调控政策，我们看到2006年有些政策尚未明确其实施细则，还有一些政策虽然预计将在2007年推出市场，但影响已经波及2006年的房地产市场。

例如，对于住房结构调整的政策由中央到地方出台了多轮。2006年5月17日“国六条”便明确提出切实调整住房供应结构。同时要求各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。直至今日，“70%、90平方米”的规定究竟如何执行仍是一个未知数。

还有多项政策计划在2007年推出，也将引起市场变化。其中最受关注的可能便是《物权法》，物权法草案体现了依法对国家的、集体的和私人的合法财产给予平等保护的原则。《物权法》的出台将对市场产生深远的影响，在规范市场、保障普通购房人的权利、规范开发商的行为、包括物业公司的一些行为起到重要的作用。

此外，廉租房供给不足、经济适用房已经成为部分人牟利的手段、限价房用地迟迟未供应等问题尚未解决。预计2007年将对经济适用房管理办法进行修订，严格经济适用房的审批工作，探索建立经济适用房“内循环”制度。同时，将出台双限房的管理办法，推出限价商品房用地，并且，对于廉租房的租赁权也不再一成不变，而是根据租住人的经济条件的改善进行调整。多项保障性政策的出台将利于稳定房价的增长幅度。

2006年颁发如此密集的新政还未彻底消化，大多数政策将于2007年开始执行并在2007年的土地交易中得以体现。而较之前两年土地供应量将激增的2007年，正处在2008奥运会前夕这样一个特殊的时期，新入市土地即将面临2008年奥运期间开发闲置的风险。由于人们普遍对奥运后市场预期尚不明朗，导致部分开发商将出现观望情绪，加上所购土地“两年内必须开发”这一限制，因此相对于土地供应量猛增，2007年土地需求将相对平缓。为保证2007、2008年的新房供应，协调供需矛盾，预计北京地区或将出台相关的政策鼓励土地交易，比如延长两年不开发即收回的时间到两年半或3年。而另一方面，与奥运相关的建设、施工规划、时间调整等或将陆续在2007年出台细则，给各楼盘足够时间计划入市时间，以备奥运停工期间的新房供应。

责任编辑/sf059

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