一份土地增值税通知引发地震 机构仍看好地产股

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月18日13:38 金融投资报  刘柯  

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国家税务总局发出通知称，将从2月1日起正式向房地产开发企业征收30%—60%不等的土地增值税。消息发布后，沪深股市昨日77只有交易房地产个股中，37只跌停，53只跌幅在5%以上，其状况可谓“惨烈”。大跌之后，投资者更为关心的是此次调控将给大市带来多大杀伤力，以及将在多大程度上影响地产股今后的业绩。今日，多家机构、学者以及房地产上市公司纷纷对新政策的影响在第一时间作出了反应。

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“虽然上午开盘15分钟华侨城就封上了跌停，不过其它地产股都是午后才集体往跌停板上撞的。”对于受益于人民币升值的地产股而言，昨日绝对是一个“黑色星期三”。而造成这种集体下跌的原因，是国家税务总局网站公布的一份通知：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%———60%不等的土地增值税。

在昨日29只跌停的个股中，除了中信证券(32,-0.91,-2.77%)是因涨幅过大诱发小非获利出逃以外，其它28只个股全是地产股，其中不乏万科A(16.1,-1.18,-6.83%)、保利地产(46.83,-5.20,-9.99%)等旗帜性地产公司。作为直接诱因，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》杀伤力不可谓不大。该通知规定，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。

据介绍，国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，由于此后房产一度不景气，该条例至今没有正式施行。目前，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%———2%的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。而按照1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200%部分，税率为60%。

业内人士指出，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。而从昨日的市场情况看，在全国范围内拥有大量土地储备的华侨城、万科A、深长城(16.14,-1.79,-9.98%)和保利地产等一路领跌，也似乎印证了上述说法。上述几家公司，在全国土地储备相当丰富，以华侨城为例，公司全国总土地储备379.25万平米，在北京通过开发主题公园获得协议建筑用地50万平米，在上海浦江镇拥有130万平方米土地储备；地产股的龙头老大深万科A等更是在全国拥有超千万平方米的土地储备。

不过，也有业内人士指出，昨日地产股的整体下跌有刻意洗盘的迹象，因为一是国家税务总局的通知只是规范土地增值税的征收，而并非新增加税种，实际成本究竟增加多少尚难预料；二是不少地产公司早已未雨绸缪，比如像全国土地储备丰富的深万科A，这几年已经开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿；三是人民币升值已经有加快的趋势，有国际投行预期人民币到年底将升值9—10%，这促使国内房地产市场依然会成为国际游资追捧的对象。

对于很多在2006年收获颇丰的地产公司来说，2006年的年报将相当靓丽。而像这些绩优地产股也大幅下跌，就有被错杀的可能。

机构依然看好地产股

昨日，深沪两市房地产股票纷纷大跌，《通知》对市场的影响显而易见。但是此次政策对于行业和市场的影响究竟有多大？昨日多家机构纷纷发布研究报告作出反应。总体来看，多家机构依然看好房地产行业的长远前景。

中金公司认为，此次政策对企业的盈利影响有限。主要因为大部分开发商目前拿地成本较高，所需缴纳的土地增值税不高。国泰君安研究员张宇孙建平认为，此政策将压缩开发商以往的避税空间，增加资金压力，这将使行业竞争进一步加剧，强势大中型企业的市场份额将提高，其成长性将更好，维持地产行业“增持”投资评级。

对低毛利项目影响较小

根据暂行办法的相关条款，中金公司、平安和长江证券表示，政策施行后，对开发项目利润率较高的公司影响较大，换句话说就是对土地储备较早或拥有较多低成本项目储备的公司影响较大；对于开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商来说影响较大，由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。

中信和国金证券认为，估算毛利率水平在25%-28%的普通住宅的项目属于免税范围，基本不受增值税影响。

中银国际则认为，按照33%的所得税率计算，其净利率将下滑0.03-2.63个百分点。受新政策的影响，估计房地产板块上市公司净利润受影响的比例将集中在9%-15%的范围内，其中毛利率50%以上的高端项目净利润将减少24%，毛利率30%以下的项目受到的影响较为中性，低毛利率项目净利润率反而将有所提高。

中投证券也表示，具体影响要根据各地区房价水平和取得土地成本的高低来分析，政策实施对北京、天津、上海等长三角和珠三角周边地区影响不大。同时，明年两税合一将降低房地产公司的所得税，使其净利润具备12%的提升空间，可基本抵消高毛利水平带来的增值税提升影响。

机构依然看好优质公司

多家机构同时也表示将长期看好房地产板块中的优质企业。

长江证券发布报告称，对于一些长期从事普通住宅开发(特别是经济适用房)企业和纯自持物业出租企业，由于从事业务属于免征土地增值税范围或不发生土地和建筑物产权转让，因此受此次政策调控影响较小，因此该机构仍然看好这类企业。

中投证券也表示，政策出台正好提供了房地产板块的调整契机，适当的市场回调更有利于房地产板块的长期发展；依然看好行业龙头、区域性优势公司，质地根本改善的公司。

责任编辑/sf066

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