天津卫国道居住区板现状 及市场前景分析（图）

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月18日10:32 北方网   

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一、卫国道板块界定及其基本状况与发展历程

1 卫国道板块的界定及其区位优势

卫国道板块主要包括卫国道顺驰桥以东沿线至外环区域，程林庄路以北区域和丽苑居住区。面积相对较大，区域横跨河东、东丽两区。

整个板块位于天津市区版图的最东端，卫国道快速路是中心城区通向滨海地区的必经之路，直达天津港保税区空港物流加工区，东接京津塘高速公路、滨海国际机场，交通网络四通八达；向西沿即将全面通车的东南半环、新中环线，可迅速到达河西、南开等区，地理位置十分优越。

板块内部及周边生活配套设施齐全，其中配套商业：家世界、易初莲花等大型超市以及大中电器等大型商场遍布板块周边，太阳城30000平方米商业及又壹城商业是天津市首座集餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假为一体的现代商业群落；配套教育：第七中学、第八中学、盘山道中学等遍布周边，这些优质的教育机构方便板块内子女就近入学，同时太阳城社区内即将建成两所国际化标准的幼儿园，小学、中学的建设也正在进行中；配套医疗：天津市重点医疗单位遍布周边，武警医院、仁爱医院、中医医院等大型市级医院确保健康生活。

2 卫国道板块的发展历程

该板块的最早开发要追溯至上个世纪90年代初，天津市房地产市场正处于实物分房向货币分房过渡时期。刚刚突破实物分房的桎梏，迫于市场压力，开发商对于设计提出更高要求，一些精品社区如体院北居住区、万新村居住区等开始出现，它们代表了住宅的高品质。

当天津市房地产市场进入真正形成时期，房地产开发新理念、新概念层出不穷，例如国际文明居住标准、环境论等等。这一时期，以万新村为代表的老一代住宅小区已逐渐落伍，并在相当长的时期内淡出了人们的视线，取而代之的则是华苑居住区、梅江居住区等新兴社区。

随着卫国道板块在新一轮城市建设规划中重新被纳入重点发展区域，该板块也迎来了新一轮的发展，最早的项目是顺驰太阳城，该项目于2002年初开工建设，同时政府为解决部分城市低收入人群的居住问题，在该区域规划建设了大型经济适用房居住区——丽苑居住区。紧随其后，一些开发商也逐渐将发展重点转向该地区，先后出现了恋日风景、钱塘精英汇、凤溪花中城、阳光星期8以及现在引起更多关注的百合春天)项目。这些项目的先后启动，又把一些市民的目光重新拉回了该区域。

二、区域内房地产发展现状

1 区域房地产市场发展水平

卫国道板块房地产发展水平

数据来源：杰座咨询信息中心

2006年1～11月卫国道板块内实现销售套数1136套，成交面积达12.18万平方米，成交均价在5000元/平方米。11月份板块内在售项目均所剩无几，成交套数仅有24套。未来一段时间，该区域内会集中上市一批新楼盘，成交量会随之而增加。

1～11月份，区域内房地产销售价格呈现稳中有升的态势。5月以来，由于各楼盘都接近销售尾声，成交量较小，所以成交均价略有下降。进入7月以后，由于阳光星期8等项目重新投入市场，成交均价有所回升，且一直保持小幅度上扬。在经历热销阶段之后，该区域的房地产价格进入一个相对稳定的时期。

卫国道板块与整体房地产市场发展的关系

数据来源：天津国土资源和房屋管理局发布的每日房价

从图上我们可以看出，相比整体房地产市场的发展状况，卫国道板块的发展与整体行业保持了相对一致，虽然由于其地域的限制，与整体市场的发展在绝对量上仍有一定的差距，但我们可以看到在相对增长速度上，河东市场的销售均价在这11个月中涨幅达22%，大于全市16%的增长水平，这也表明了卫国道板块市场的发展空间巨大。随着区域市场逐步融入整体的步伐，相信卫国道板块在整体市场发展中也会扮演着愈加重要的角色。

3 典型项目分析

由于地处城市边缘区域，土地价格及建设成本相对较低，板块内楼盘主要特点是价位相对较低，多层、小高层产品比例相对较大，建筑密度小，绿化率较高。目前该区域在售与即将面市的楼盘包括钱塘精英汇余房、阳光星期8、太阳城第五季、百合春天Ⅱ期以及世纪泰达商务酒店。

阳光星期8：

阳光星期8总建筑面积46万平方米，其中居住39.6万平方米，商业1.7万平方米，综合4.8万平方米。容积率为2.49。绿化率为40%。建筑形式以高层为主。

项目目前在售主力户型为100～130平方米的两室、三室，其销售均价为6100元/平方米，目前销售比例已接近50%。

百合春天Ⅱ期：

百合春天Ⅱ期坐落于卫国道与雪莲路交口南侧，是由天津松江集团开发建设。总建筑规模10万平方米左右，容积率1.1，绿化率35%。建筑形式以四层半洋房、多层为主。

百合春天的房型设计本着经济性与功能性相结合的理念，充分考虑周边消费群体的消费习惯及消费倾向，项目的主力户型为58～131平方米，以一室、两室为主，预计销售均价为5000～5500元/平方米。该项目由于较小的户型及相对较低的销售价格，得到了众多消费者的青睐，预计会很快取得较好的销售业绩。

三、卫国道板块未来发展趋势

1 发展的机会

卫国道板块地理优势：

随着滨海新区的开发和建设，河东区得到了政策的支持，努力建设成第三产业发达、商务功能完备、基础设施完善、交通优势明显的现代化新城区。卫国道板块是河东区与东丽区、开发区沟通和连接的枢纽，在地理位置上发挥着重要作用，是中心城区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。

区域内市政基础设施建设：

自2003年下半年以来，作为迎宾大道的卫国道进行了路面的修整和拓宽，规划中的地铁二号线也将自此处通过，东南半环与卫国道的衔接、快速路的建造，使得这一地区成为天津市内因交通状况而升值的最大受益者。尤其是中环线与太阳城之间的区域，大量闲置土地因为交通的改善被盘活，这些土地也将成为未来升值物业的载体。

2 卫国道板块地产未来发展

土地的放量：

从天津市土地交易中心获悉，从2006年11月开始，河东、东丽两区域内有多块土地交易成功，预示着下阶段本市东部板块地产开发将再度升温。

其中，河东区成交三块，位于卫国道、万东小马路和广瑞西路，土地面积近7万平方米；东丽区成交三块，位于祁连路西侧、程新道南侧和昆仑路与外环线交口，面积近78万平方米；在这些地块中，四块居住用地分别位于东丽区祁连路西侧、程新道南侧、河东区万东小马路和广瑞西路。其中，河东区万东小马路地块被广西阳光股份以3.412亿元竞得，楼面地价近3800元/平方米。

滨海新区开发热度提升，连接市区与滨海的东部走廊也随之升温。东部多个地块近期集中成交，而且成交价格不菲，表明开发商均看好这一区域未来发展潜力。预计这些项目将会在一年以后上市。

待开盘项目的放量：

进入2007年，该板块即将有一批项目进入市场，这其中包括太阳城第五季、百合春天Ⅱ期、阳光星期8后期项目等。其中百合春天Ⅱ期预期供应量为10万平方米，而阳光星期8后期项目也有近20万平方米的供应量，此外还有规划中的第五季、恋日风景后续项目，该区域内的房地产市场将会集中出现较大的放量。

区域未来房地产市场价格及户型走势：

未来一段时期内，该区域内主要上市项目为第五季、阳光星期8、百合春天Ⅱ期等几个项目，这其中，阳光星期8项目的后期开盘价为6300元/平方米左右，百合春天也即将到达5500元/平方米左右的销售均价。综合上述几个项目，未来该区域的房地产价格将会有大幅度的上升，预计板块内销售均价逐渐逼近6000元/平方米。

就户型而言，阳光星期8即将入市的主力户型为96～100平方米的两室，百合春天Ⅱ期主力户型也在58～131平方米之间，后续开发的项目也在该区域范围之内，同时受到“90平方米、70%”新政的影响，预计未来该区域供应的主力户型应为经济型中小户型为主。(杰座咨询)

责任编辑/tj008

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