杭城二手房区域表情各有异 山头变换大王旗

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月18日13:31 杭州日报   

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宏观调控、决战东部、购房入户、准现房、保本出售、潜力楼盘……2006年，这些楼市中的新老名词或多或少影响着各个区块的命运。而从杭州的二手房市场来看，东南西北中各区块的座次排位虽未变化、比重却在调整，购房者对于各区块的认识也正发生着潜移默化的变化……

老城西脉象紊乱新城西负重前行

从近几年杭州二手市场表现看，城西始终用数据证明着其无冕之王的地位。其拥护者总是表现的“死心塌地”，大有非此地不居的决然。

华纺易城Ⅱ提前入住 六佰本再来三佰本 富力桃园近期开盘 金融商圈高尚住宅

而2006年的老城西二手房市场，脉象却显得有些紊乱。中小户型一房难求，大户型空置难销，高档物业价格还卖不过老旧房产，客户转战他方……如此种种，老城西“将就”着交了一份让人失望的成绩单。而以闲林、三墩和老余杭为代表的新城西，距离身负众望显然还有一段差距。因此仅就城西供需匹配来看，似乎有些青黄不接的尴尬。

从现实看，以往老城西蒋村、文教区一带居住氛围良好之时，可选择楼盘颇多，高、中、低档也是层次分明。特别是中小户型一直不乏市场的拥趸，即便是受宏观调控强周期影响，亦能保持相对稳定的成交与相对稳定的价格。但2006年以来，这些深受欢迎的中小户型仿佛一下子都藏起了起来。据中原地产统计：去年以来，老城西中小户型的供求一度达到了1∶3.2，由此不难看出城西小户型供应量的捉襟见肘，价格方面也自是水涨船高。因而大批意向购房者久寻无果之后只得转战他方。

与此同时，在调控日趋严厉的情况下，老城西供应充足的大户型房源更是步步失宠。此类物业的卖家作为非自住用房，搁置成本过高，又难以转租，单位收益较低。因此该区块不少140平方米以上大户型，挂牌单价从最初的1.2万元基本下调至1万元上下，但不少房仍难以成交。

在老城西中低价位房源缺失的同时，新城西尚未完全“发育”成熟，这是2006年城西二手房市场的一个缩影。但就新城西一年来表现看，还是让人看到了些许希望。闲林、三墩的近郊楼盘，如亲亲家园、铭雅苑、闲林山水、华立爵士风情等一批绝对成新的现房，如雨后春笋般涌入市场，大大增加了中小户型需求的选择范围。一般而言，在闲林区块选择一套90平方米的2室居所，总价基本可控制在40万元左右；如果再加上5-10万元，即可在三墩选到同类别的住宅。

城北踩上好时点得意忘形失荆州

与老城西的失落相比，由拱墅区(湖墅、大关、拱北区块)与下城区(朝晖、德胜、三塘区块)共同执掌的城北区域恰恰相反，在去年的二手房市场上表现十分抢眼。

该区域先是于开春时节领跑市场，在婚房需求大量释放下赢得先机，成交量逐渐取代了以往成交老大西湖区；继而，在6、7月份市场低迷情况下又率先调价，成功吸引了无数购房者的目光。可以说，城北区域是自宏观调控以来，最主动适应市场的一个区域，因此也获得了市场的青睐。

但下半年，该区域的成交量却急转直下。据中原地产统计，受宏观调控影响，去年杭州二手房市场下半年成交量较上半年整体缩减了25%左右。而从单个区域看，成交大户城北区域缩减了30%左右，成交量急转直下。众所周知，房龄5-10年的中小户型是城北区域的主力军，涉双税房产并不多，因此受政策影响也不是最大的一个区域。而从城北区域下半年的供应来看，中小户型供应量也并未减少，甚至一些稀缺的房源(如三塘小区)还有少量增加。

那么，究竟是什么原因导致城北区域成交量到了下半年出现停滞不前？是过高的价格。据了解，中原地产去年7月有一套面积68平方米的挂牌房源，位于三塘桃园物业，单价曾一度高达9500元/平方米。尽管前来看房的客户对该房源较为满意，但价格却无法接受。更糟糕的是，在这套区块价格“领头羊”房源的影响下，三塘一带房源挂牌价纷纷逆市走高，均价直逼9000元/平方米大关，接近市中心区域房价。大关一带也曾出现过类似情况，上半年挂牌均价还在7500元/平方米左右，下半年普遍达到8000元/平方米。如此之高的价格，自然吓退了不少原本充满诚意的购房者。

这些房源挂价之所以会逆市上扬，是因为物业持有者将手中中小户型以“稀缺品”自居，认为“皇帝的女儿不愁嫁”。但在8月下旬市区新盘低开、涉税房源个税自理、周边新交付楼盘保本出售等众多因素的影响下，其原本具有的优势几乎丧失殆尽。

俏城中我行我素老房子渐被疏离

当宏观调控步步紧逼，当所有区块遭受怀疑，当大家不厌其烦地寻找保值房产的时候，市中心房产的表现依然故我，从容而镇定，一副愿者上钩的模样，而消费者对此买账的并不多。

经过持续的宏观调控，投机者和投资者已逐渐从杭州市场中淡出，自住型消费成为市场绝对主体。现在的购房者在选择房产时，更加关注住宅的实用性和可居住性，且对于房产的保值升值能力也有了更高的要求。因此许多人的第一选择，非交通便利、配套成熟的市中心区域莫属。加之未来几年老城区住宅供应用地依然紧张，“市中心”三个字为这一区域的二手房挂上了“免死金牌”，充分显示了其稀为贵的实力。

虽然如此，但市中心老房子因固守着那份傲慢，却逐渐与消费者疏离。去年下半年，在朝晖、翠苑等区块的老房价格相继下挫后，市中心80年代老旧房产价格仍旧居高不下，甚至还有个别房产时不时涨价。据中原地产统计，去年以来，1990年以前建造的物业挂牌成交比为5：1，而市中心1990年以前的老房子挂牌成交比则为10：1，比市场平均水平整整少了一半。

原本限于总价的压力，一些初次置业者多会选择面积小、总价底的老房子。但这仅有的优势，也将随着“双70%”指标的实行而渐渐失去。在未来两三年内，商品房的供应结构将发生重大变化，建筑套型在90平方米以内的中小户型的增多，将使中低收入购房者有了更多的选择。而80年代的老旧房产却因为户型、房龄、环境等无法改变的硬伤，加之价格的居高不下，渐渐被消费者疏离。

从发展趋势看，城市扩张将驱使各类资源的配置发散至周边区域，而近年内市区土地附加值的升值动力已明显不及过往几年。如此一来，老房子的折旧压力陡增。而且来自周边区域新房的挤压并非一朝一夕就能结束，如果市区老旧二手房在这场联动的调控中不懂得把控时机，进行即时的价格修正，那么准客户改弦易辙的可能性相当大。

不过但我们同时也应看到，由于商品房的建造周期较长(一般1-2年)，因而“寅吃卯粮”的也只是小部分购房可滞后性较强者的行为。另外，土地资源的稀缺导致供应区域有限。预计市区内的中小户型供应量仍旧难以满足大量的需求。因此在未来的两三年内，主城区的二手房市场仍将是中小户型的成交阵地。从某个角度来看，政策调整并不会在短期内增加中小户型的供应量。作为阶段性的稀缺产品，该类物业在市面上的仍能稳住一批对地段、入住时间要求较高的刚性需求。 
 
老城东三足鼎立新城东踌躇满志

2006年是城东区域扬眉吐气的一年。“1500亿决战东部”如雷贯耳，也让楼市中熙熙攘攘的人群在纷乱中找到了又一个新的方向。

从感性认识来说，去年的老城东可谓炙手可热，新城东(钱江新城、九堡、下沙区块)更是备受瞩目。但理性数据却告诉我们，城东区域的二手房成交量并未能描绘出购房者心中的澎湃，新城东发力尚待时日。

在多数人印象中，老城东是一个居住与商业有机结合的宽广地带。2006年老城东区域的二手房市场，仍旧是采荷、景芳、南肖埠的主场。三大居住区呈三足鼎立之势，可谓需求旺地。据中原地产庆春分行反应，这三大区块一直是城东需求者心目中理想的居住地，尤其是采荷一带，依托学区房概念，追随者多如牛毛，因此这一带房源总是显得稀缺。即便是去年房产市场进入到买方市场后，这三大区块的房源仍比需求显得更加珍贵。成交数据还显示，2006年这三个区块的成交量占城东区域总成交量的一半左右。从消费者持续不灭的热情以及区块未来发展看，老城东仍将是一个热点。

在过去的这一年里，随着钱江新城的辐射作用，九堡、下沙一宗宗地块的高调亮相，万科等一批实力型开发商的进驻，使整个城东区域充满了活力。仿佛在一夜之间，新城东概念在许多人心目中落地生根。但如此的利好消息，并没能给新城东的二手房市场带来立竿见影的效果。综观2006年新城东成交情况，仅九堡区域有少量成交，下沙区块几乎是白板一块。究其原因不难发现，自2005年开始，该区块内新盘供应量之大、价格之低，令二手房失色不少。以下沙为例，梦琴湾、伊萨卡、海天城等新盘价格，基本集中在4000-5000元/平方米左右，且可选余地颇大。而二手房市场中的香榭里花园、东海未名园等楼盘的挂牌价，则集中在6000元上下。在该区域一二手房的博弈中，价格起到了决定性作用。

城东另一个热点区块是建设中的钱江新城。虽然该区块在售新盘“洛阳纸贵”，但其高端定位正中需求者下怀；相形之下，钱江新城辐射范围内普通二手房就显得逊色许多。这里的二手房要么是旧城改造后的回迁自往房用，要么是房东等待升值而惜售，可供房源不多显然成为成交的掣肘。在新盘供应量持续不减的情况下，新城东区块的二手房要想分一杯羹不太容易，这里的二手房市场想要发力尚需时日。

贵城南成交有限沿江房价格坚挺

从地图上看，城南是一块漏斗形状的区域。南宋遗址、龙脉贵胄为它平添了几分贵族气息，这种“贵气”在2006年同时也体现在房价上。

综观去年杭州各城区挂牌成交情况，城南区域如同其地理上的分布图一样，与其他区块相比呈现出收缩状态。据中原地产统计，2006年以上城区为代表的城南区块，成交量仅占总量的9.4%，是城区五大区域中成交量最少的一个区块。虽然在总量上不值一提，但在价格上，城南区块却丝毫没有让步。据中原地产统计，去年前50周的挂牌数据中，上城区有40周挂牌均价超过万元，有5周挂牌均价在9700-9900元/平方米，其均价之高甚至超过了占有市中心大片疆土的下城区和高档物业集中的西湖区。

通过对比，可以发现真正引领该区域价格的是城南的沿江区块。从城南区域供应来看，沿江区块的二手房分列在复兴大桥两侧。一侧毗邻钱江新城地块，以春江花月为代表；一侧是复兴区块中居住氛围最浓的美政地块，以海月金棕榈、美政花园为代表。不难看出，这一带二手房成新度较高，大多为2000年以后建造，无论户型还是环境都有一定优势。而且这一带的房子背靠玉皇山，面朝钱塘江，加上开发商的品牌价值，使得沿江区块一带次新房价格并不逊于市中心。展望未来，随着区域的不断完善和发展，这里的房价将会仍旧坚挺。

滨江区花茂果疏一二手狭路相逢

去年的滨江区二手房市场，如同杨梅树一样遇到的是个小年。如果将挂牌比做是开花，把成交比做结果，那么滨江区去年是花开得很茂盛，果实却有些稀疏。

统计数字显示，与前年相比滨江区去年二手房的挂牌量增加了40%，成交量则缩减了45%，两个数据反差之大令人始料未及。2006年宏观调控的利好与利空消息，对年轻的滨江区块交替起着作用。

滨江区一手房市场的持续闹猛，对二手房市场带来很大影响。连续不断的新开楼盘，特别是一些低价入市的新盘，吸走了众多购房者；而陆续交付使用的小区，更是加剧了二手房市场内部的同质竞争，一手房与二手房不可避免地出现短兵相接。

去年该区域新二手房供应量颇丰，出现集中挂牌的现象屡见不鲜，如温馨人家、钱江湾花园、江南豪园、钱塘春晓、白金海岸等，每个楼盘都有几十套物业挂牌。这批二手房的大部分业主，由于前期购置价格相对较高，面对一手新楼盘的“价格变脸”显得十分为难，除了一部分人认为被迫“惜售”，更多的选择了“割肉”套现离市，不幸的是仍迟迟不见有人买账。

一手房卖得热火朝天，二手房如此不忍目睹，一则是因为后者价格无法与新盘比拼，二则涉双税金额不小，导致陷入困境。加之目前区域生活配套还有待完善，大多购房者并不急于入住，现房的优势也无从体现。据中原地产统计，目前滨江区新增挂牌成交比仅为10：1，一些楼盘个别物业成交单价明显低于过去两年。而且业内人士担心，其后续市场形式可能会更加严峻。

责任编辑/sf066

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