2007年变数多 天津房价或将保持高位运行

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月18日11:58 联合地产   

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预测：07天津房价不会大起大落

2006年是一个不同寻常的年份。在过去的一年里，经历了变幻莫测的市场大环境的洗礼，各方力量得以分化、组合，一个日益清晰的房地产竞争版图浮出水面。可以预见的是，2007年的天津房地产市场将进入一个理性的阶段，无论从产品供应还是价格走势上看都会更加理性。在这一时期，竞争环境日益激烈，城市建设推陈出新。同时，由于政策、信贷、土地等各种相关要素的调整、变动，将继续带动区域市场加速洗牌进程。让人欣慰的是，经历了多年住宅产业化的磨砺，天津已经成长起一批能够经历市场考验，具有较强操盘水平和盈利能力的开发企业。同时，本土市场的稳健与务实，也吸引了大量外埠实力型公司进入天津。对于天津房地产市场来说，2007年，仍然是一个充满变数、挑战与机遇并存的关键时期。

为全面描述2006年天津楼市整体运行状况，并对2007年市场行情做出预测，我们将结合对2006年楼市的分析，从土地、价格、政策等方面剖述天津楼市的未来发展趋势。

一、土地

土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》。这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对2004年国务院28号文(《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》)、2005年国八条、144号文(《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》)和2006年“国六条”的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地的管理将更加严格。

预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。

土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。

二、价格

2006年房价走势分析：

(数据来源：天津市房管局)

分析1997年至2006年天津商品房均价走势，可以看出在房地产市场规范发展的时期，天津商品房价格呈平稳走高的趋势。商品房的价格主要由项目成本及供需关系决定，从长远来看，商品房的消费需求会由于城市人口的初次及多次置业保持在比较稳定的水平。而商品房的项目成本主要由综合费用(包括土地出让金)、建安成本、银行信贷及税费等三部分组成。近几年，天津市土地市场趋于规范，开发商拿地的成本相应提高，这也促使商品房价格居高不下。此外，经济的发展，人均收入水平的提高，都会使房价维持在比较合理的高水平上。

(数据来源：天津市房管局)

而另一方面，政府宏观调控措施、住宅开发重心向外转移、房地产行业整体利润水平下降等趋势有助于平抑房价。2006年，商品房价格起伏较大，在1至5月份价格保持上扬走势，但进入6月份由于政策因素导致成交量下落，高端住宅受到制约，因此成交价格出现回落，在接下来的8月新政再次出台，市场持续低迷，直到10月份由于部分新项目上市，市场才逐渐复苏。进入2007年，天津房价仍将继续保持这一趋势，房价提升更加理性。应该看到，商品房价格与宏观经济环境息息相关，在较长一段时间内，天津的国民经济还将保持较高速度良性发展，商品房价格仍有一定提升空间。

2007年房价运行的一些特点：

房价成为制约消费者购房的最敏感因素，也是开发商吸引消费者的有效手段。预计在2007年，部分主打短、平、快的项目通过降低总价来加快销售周期，从而使天津房价走势充满变数。

单月房价可能出现较大波动，但整体看，房价将保持高位运行，在迂回调整中保持小幅上扬。与去年相比，房价上涨更趋理性，泡沫成分较少。

随着2008奥运会的临近，2007年将是报建项目的最后一年，为控制成本，必有大量项目抢在此时开发，市场供应将迅速放大，市场竞争将短期加剧，价格会短期出现波动。

随着股市的复苏，投资市场将不再是不动产独霸天下，大量投资本金将改变投资策略，楼市价格将受影响。

三、政策

面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台“国六条”及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台的可能性就比较大。

四、2007年房地产市场展望

1.政府在调节市场、稳定楼市发展中的作用不可忽视。分析2006年天津房地产市场的发展脉络，可以看出政府调控措施对于房地产市场的影响至关重要。进入2007年，政府部门对于房地产市场的调控手段继续从过去的行政措施向市场化、科学化方向转变，以保证房地产市场健康发展。

2.土地、信贷市场日益规范，实力型开发企业成长迅速。土地、信贷是制约房地产开发行业的两大关键因素。随着国内及天津土地市场及信贷市场日益完善，房地产行业的准入门槛也进一步提高。土地、信贷市场的规范，有利于从源头上创造公平、透明的竞争环境，对于优化社会资源配置、促进潜力型企业成长具有积极意义。

3.供需结构性失衡得到改善，房价将趋于小幅上涨态势。由于“新建社区70%建设90平方米以下的普通住宅”政策的出台，供需结构失衡问题将得到解决。同时，由于2007年作为奥运前项目开工批准的最后一年，市场供应将放大，房价将不会出现大幅上涨的现象，但是由于经济环境的快速发展，未来预期看好，因此价格不会出现太大的波动，总体保持小幅上涨的平稳态势。

责任编辑/tj008

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