限外令短暂降温 海外基金大单成交不减

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月18日14:42 《楼市》杂志   

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在某外企工作的林先生最近不管见谁都乐，问他原因，他说我心里高兴。原来他不仅帮公司买了一套整栋的写字楼，自己也在金融街区域投资了一套写字楼。这不，年底到了，那几十万的租金让他想不乐都难。而且他还计划再物色一套写字楼。

有数据显示，截至12月份，2006年京城写字楼的成交量比2005年同期增加了7754套。看来，京城写字楼需求真的到了一个膨胀期。

海外基金大单入侵

2006年是北京写字楼投资成交较活跃的一年，多个外资机构在京购买写字楼。花旗银行以7亿元的价格收购了位于北京西直门区域内的地标性建筑——西环广场南北侧T1、T3两栋整体写字楼。而包括摩根斯坦利购买富力双子座北楼、新加坡嘉德置地购买中环世贸中心AB栋、扬子基金和汇富金融集团购买远洋新干线 (论坛 像册 户型 样板间) 、瑞海物业购买光彩国际中心、高盛购买京汇大厦等海外资金投资内地写字楼风潮不期而至。

“CBD、燕莎区域作为海外基金整栋购买项目租赁的主要区域，将会在一定程度上影响到这两个区域的写字楼市场。”北京高力国际物业服务有限公司执行董事高晓晖曾表示，因为今年近50%的新增项目都出自这两个区域。

整栋的热销与大单交易的频繁出现,说明开发商有意识的根据整栋交易的需求特征来设计、开发产品,像凤凰置地广场 、硅谷亮城,同时,海外基金风向明确的剑指写字楼市场,说明北京写字楼产品化已经进入到另一个阶段,写字楼市场相对稳定的状态也予以投资基金良好的信心与期货影响力。

“限外令”短暂降温

对于高端写字楼产品，尤其是以整售策略为主的纯写字楼而言，受影响最大的莫过于“限外令”的出台。7月24日建设部和人民银行等六部委正式公布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资进入房产市场。

新政策出台后，境外背景的客户几乎全部停止了购买交易，CBD内多个正在散售的项目发生销售率下滑或停滞的现象。同时一些与外资投资者洽谈整售的项目也由此告停。

据《楼市》市场研究部数据显示，《意见》发布后的三个月内，以外资身份在京城购买写字楼散售面积的客户成交套数仅为12套，成交面积为2846平方米。而在政策发布前的三个月内，外资购买写字楼成交89套，成交面积126873平方米，政策前后对比交易量下降了将近六成。

“这个政策的出台对外资的影响还是比较大的。”某知名代理行高层金先生告诉《楼市》记者。

据他介绍，他们公司曾代理了美国一家很大的投资公司，对中国的写字楼非常感兴趣，已经在内地考察了一年多时间，马上决定要出手了。这时候“限外令”出台了，美国公司出于各种综合考虑还是最终放弃了在中国的投资。

但据此推断外资进军北京房地产市场的步伐就此停止那就大错特错了。有评论认为限外新政将会起到淘汰规模较小的企业和短期投资者的作用，但对外国投资企业在中国进行较为长期的房地产投资还是鼓励的，因此已经在中国注册并积累了大量现金储备的外资企业受到新政的影响很小。

经历多年洗礼的海外资金对进军中国房地产仍旧兴趣浓厚,虽然以个人身份购买散售型写字楼的外资大受打击,但在海外基金的带动下,2006年年前三季度,北京写字楼整栋大单成交面积已经达到了约95万平方米,超过了2005年全年整栋购买的交易总量。可以预期2007年海外机构投资者对北京写字楼市场仍将加重投资。

而且外资公司对东部写字楼情有独钟，特别是CBD及周边仍是其关注的重点，金融保险、咨询顾问、大型制造类外资公司对该区域需求旺盛。

宝马在佳程广场租赁12000平方米，瑞银在双子座租赁3000平方米。盖洛普、艾森哲也均在CBD租赁大面积写字楼。一直以中资机构用户为主，缺少国际性公司的金融街地区，在2006年发生变化，由于业务拓展等需要，多家外资金融机构于本年度在该地区租赁大面积写字楼，使得金融街开始具有国际性特征。而中关村则依然是高科技公司的首选，高科技企业聚集程度在2006年更加突出。

低端写字楼魅力难挡

“还好没租那商住楼。”经营着一家小公司的刘女士庆幸的说。不然就被套了。

刘女士所说的商住楼位于建国门，是京城一著名地产项目。

而曾先生就没这么好运了。他刚在该商住楼办好租赁手续，“住宅禁商”的文件给他当头浇了一盆冷水。

“当初之所以选择商住楼是因为相对来说价格比写字楼便宜，谁知道这么倒霉。还没开张就得歇业了。”曾先生郁闷的说。

中原地产研究人员表示，“住宅禁商”的同时也促使部分投资者从住宅市场转战低端写字楼市场。链家房产中介一项数据显示，新政颁布一个月后，北京各大中介公司写字楼的咨询量显著提高，租赁市场出现火暴现象，而相比之下，住宅租赁则出现明显下滑。一家位于中关村的中介甚至表示，短期内写字楼租赁成为了主要业务来源。

已把公司搬入中关村某写字楼的刘女士对记者表示，目前市场上已经出现一些我能承受的写字楼。就是面积在100～200平方米之间，售价在15000元/平方米以内，租金不超过5元/天·平方米。她同时表示，把公司迁入写字楼，是为了避免日后集中放量时要承担更多的进入成本。

中原地产研究人员表示，从目前的市场来看，租赁住宅作为办公场所的大都是一些中小型公司，企业赢利能力稍低，而租赁住宅作为办公场所则可以大幅降低成本。此次“住宅禁商”政策的出台，无疑堵住了中小公司试图通过此种途径发展的通道。因此，对于有意向在京注册公司谋发展的人来说，为了最大程度地减少支出，他们普遍将目光投向了中低写字楼市场。

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责任编辑/sf065

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