北京整栋租售势头强劲 中低档写字楼大翻身

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月18日14:48 《楼市》杂志   

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200万平方米，一个非常惊人的数字，使2006年北京写字楼市场格外引人注目。如此大的成交量比去年同期约增57万平方米。

种种迹象表明，2006年北京写字楼市场仿佛步入一个酷夏——火朝天，并适时让投资者喝一杯清爽的“冰啤”。开发商与投资者似乎也尝到了写字楼进入新时代所带来的甜头。

整栋租售强劲

“这主要是由于跨国公司和中小型公司需求强劲。”一业内专家指出。

从去年全年来看，旺盛的需求使写字楼租赁市场十分活跃，12月份大面积的写字楼成交包括，斯必克斯租赁佳程广场 (论坛 像册 户型 样板间)两层，面积约4000平米。中小型公司的需求也很旺盛，新进入北京的美国基金Fairfield 租赁了双子座高层的面积。

临近2006年末，写字楼销售市场继续呈现整售态势，而国内投资商成为了主力军。一方面商业地产的投资价值正在逐渐被国内投资商所认识；另一方面，国家限制外资投资政策的影响，为国内机构投资者抢占优质商业地产项目提供了机会。

预计在今后两年CBD、金融街等主要商圈还将有大量单一业权的写字楼项目进入租赁市场，在区域位置与硬件标准差别不大的情况下，竞争将变得更加激烈。预计市场将呈两极化，优质楼盘的租金与品质较差的楼盘租金的差异将近一步扩大。而对于在写字楼推广与运营方面缺少经验的国内开发商，与国际性的代理公司合作是一个有效的办法，同时自身品牌形象的建立将成为提高竞争力的关键。

在整体楼市供应萎缩的背景下，2006年北京写字楼新增供应达到写字楼市场供应的最高峰。如果说2005年写字楼供应量还是在稳步增长的话，那么2006年写字楼放量则可看成是一次井喷。2006年写字楼累计新增供应347.6万平米，同比2005年增加55.7%，比2004年增加69.2%。

戴德梁行第四季度发布会数据显示，本季度甲级写字楼市场相比上季度更为活跃。主要因为市场上旺盛而稳定的需求。写字楼空置率继续下降，但租金却小幅下调。投资市场一扫上季度的低迷状态，活跃程度明显提升，出现三栋甲级写字楼被整售。民生人寿购买北京国际中心 (论坛)  2号楼，泰康人寿购买金融街F2大厦 (论坛 像册)B座，花旗银行收购喜欢广场南北侧T1、T3两栋写字楼，也是本季度写字楼整售最大的一单。

整体区位优势明显

特别是2006年下半年的八、九两个月，其每月供应量都在50万平方米以上。随着金融街的F1大厦和凯晨广场 (论坛 像册)、上地的硅谷亮城 (论坛 像册)以及立水桥的东亚奥北中心 等大体量项目的相继入市，2006年写字楼的新增供应量突破历史新高。

“经过数年发展，城市中心区域剩余土地多为商务、商业等综合用地性质，在总供应紧缩的情况下，反倒成就了写字楼的急剧放量，无论以CBD为代表的商务核心，还是以望京为代表的新兴城区无不如此。” 华高莱斯市场研究中心主任田辉表示。

据戴德梁行日前对全球48个国家及地区共134个商业区的写字楼进行调查结果显示，2006年全球租务开支排名首10位的商业区与2005年大致相同，香港仍然名列第3位，北京由于供应上升压低租金，排名跌至第11位。

但仲量联行北京研究部主任凯安娜对媒体表示：“对计划进行业务扩展的企业来说，上海的优质写字楼供应有限，而香港的租金高昂，北京在这方面有很强的竞争优势。”

中低端写字楼迎来春天

2006年6月，北京市工商局下达14号文件——住宅禁商”政策。许多完全按写字楼标准建设的商住楼销售从政策颁布开始一度陷入瘫痪，让盛行多年的商住楼市场陷入混乱。

但“住宅禁商”对写字楼需求的刺激作用已开始显现。从2006年3季度开始，中低端写字楼需求出现明显回升，销售量出现大幅增长，这从一个侧面反映了政策对刺激写字楼市场需求的推动作用。随着2007年3月年检的到来，中低端写字楼市场需求有望再度因此出现井喷行情。为此，增加中小套型、中低档次的写字楼供应，面对即将到来的需求井喷已成为写字楼市场发展的一个重要方向。

而2006年初写字楼外资大单交易也依旧延续2005年的热度，交易非常活跃。据房地产交易网统计数据显示，2006年前4个月北京写字楼交易量就已达到46.8万平米(注：这个交易量已经超过03、04年全年水平，并且已经超过历史最高水平05年的40%)。其中，写字楼大单交易量占主体。从交易区域来看，整体还是CBD、金融街等核心地段的高档物业比较受欢迎。

“限外令”意外刺激

另一个重要的宏观调控政策“外资设限”政策颁布后，外资投资机构大单收购写字楼物业大幅减少，而正在接洽中的写字楼整售项目则遭遇“滞后”或“搁浅”的结局。

2006年国六条调控政策不同以往之处，其中重要一点是转向控制短期投资需求的过快增长。7月，建设部、商务部、央行等六部委联合下发了“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”，针对目前房地产领域 外资短期化的趋势，提高了外资进入房地产市场的门槛，对外资购买加强了控制。受限外政策影响，下半年外资购买写字楼量出现明显下降。

但另一方面，“限外令”出台更好的规范了中国房地产市场秩序，对于关注于远期投资回报的海外投资机构而言，投资风险明显降低，反而促使其增加投资。同时，还有更多大型海外投资机构也正在积极运作自己看好的写字楼项目。

据一在中国发展多年的海外投资机构内部人士透露，该公司已经盯上好几个有巨大升值潜力的写字楼项目，并且已经开始积极运作。

但是海外投资机构介入中国房地产市场的方式和投资行为，已从去年下半年开始发生了较大的变化。以股权收购购买写字楼成熟物业或以股权方式介入房地产开发已渐渐成为海外投资机构的主要投资行为方式。

造成这种改变的原因是多方面的。首先是海外投资者，原来对中国房地产项目开发过程中从土地取得到规划、建设、竣工等过程中风险因素难以控制，但是这种情况现已初步改善，于是他们现在更倾向于需求国内实力开发商的合作；再之是国内对商品房销售和经营过程中的税制使得购买行为成本过高；另外，出自投资风险组合、写字楼等类型物业的上涨空间等因素也是促使海外投资机构投资行为方式发生改变的重要原因。

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责任编辑/sf065

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