增值税下月起开征 专家称此举对房价不构成冲击

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月18日08:27 文汇报  钟河  

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随着针对房地产企业的土地增值税下月起开征，未来房地产企业将面临更大的开发成本，盈利空间被压缩的可能性增大。但专家表示，此举对房价不会构成直接冲击。

国税总局日前发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从下月起向房地产企业征收30%-60%的土地增值税。房地产业内人士认为，房地产企业的开发成本将由此增加。受此影响，沪深两市主要房地产上市公司如保利地产、深万科等昨天全线跌停，整个板块价格跌幅近10%，并一度引发股市恐慌性抛盘。

土地增值严格征税

事实上，土地增值税这一税种早在1993年就已出台。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。

但是，此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。因此，目前各地土地增值税征收大多采用预征收制，即便是预征，也是近几年才真正贯彻的税种。同时，由于该税种为地方税种，因此在各地的征收标准不一。例如：南京普通商品房预征标准为销售金额的1%，商铺为2%，高档别墅为3%。而上海开发商则表示，大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%。

不过，昨天发布的《通知》细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，另外开发商的违规门槛也同步抬高，这意味着今后土地增值税将实行严格征收。

房企盈利面临挤缩

在土地大幅度升值的情况下，土地增值税的开征无疑将挤压开发商的盈利空间，带来更多的成本压力。此前就有开发商表示，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。一家房地产上市公司的有关人士坦言，一旦开征土地增值税，不少房企可能遭遇较大的税负压力。

市场对这一政策的出台已有敏感反应，昨天，沪深股市的房地产上市企业股价出现了全线下跌，前几个交易日股价还在上涨的主要房企如保利地产、深万科以及浦东金桥更是以跌停板报收。

但也有开发商称，有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款；如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。“近三年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”一位开发商称。另外，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。

责任编辑/sh001

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