土地增值税下月强征 2007地产调控拉开帷幕(图)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月18日08:15 新京报  张家齐 吴敏 谷欣  

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昨日深沪两市地产股全线深幅下挫。2月1日起征收土地增值税成为今年地产调控第一波。本报记者周晓东摄

国税总局追堵房产税收漏洞，预售满三年必须清算，分析师认为这是上半年地产调控的开始

从2月1日起，房地产企业再也不能逃避土地增值税了。1月16日晚间，国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。一石激起千层浪，昨日，地产股应声下跌，业界纷纷对该政策是否会影响房价走势表示广泛关注。

清算以分期项目为单位

根据这份签署于2006年12月28日的《通知》，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％。

通知还要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

《通知》对土地增值税的清算项目细分明确，称土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

税种早定，征收一直未落实

国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。但由于各种原因，一直没有正式落实。

最近一年多以来，一些地方开始陆续恢复房地产开发企业土地增值税，大部分地区以预征形式进行征收，要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1%-2％的比例进行预征。

2006年12月21日，北京地税局出台了《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》，该通知规定对北京房地产开发企业在项目全部竣工前，预（销）售商品房取得的收入，除政府批准的经济适用房和限价房外，自2007年1月1日开始，一律按预（销）售收入的1%预征土地增值税。

有业内人士表示，对于一些目前储备了比较多低价土地的企业而言，其所交纳的土地增值税数额将会比较大，这一政策将进一步缩小房地产企业盈利空间，目前股市已经出现地产股下跌的现象，但目前房价主要由市场供求决定，预计不会受到直接影响。

■征税解读

预售满三年必须结清

土地增值税清算亮出时间底线

国税总局的《通知》进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，并且划定了时间和空间的“底线”。

据国税总局有关负责人表示，对于房地产行业，主要有三大税种，销售环节的增值税、营业税和开发环节的土地增值税。所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。

据这位负责人介绍，按照国务院1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200％部分，税率为60％。

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责任编辑/sf057

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