正负面因素影响下 2006年北京写字楼呈十大行情

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月17日16:43 楼市   

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在经济稳定发展、金融环境变革、产业升级加速、奥运事件带动、宏观调控打压等正、负面因素与影响的作用下，2006年北京写字楼市场在空间布局、产品形式、交易等方方面面产生了巨大变化。

行情一：写字楼供应空前放量

在整体楼市供应萎缩的背景下，2006年北京写字楼供应逆流而上。

如果说2005年写字楼供应量还是在稳步增长的话，那么2006年写字楼放量则是一次井喷。347.6万平方米的新增量，同比2005年增加55.7%，比2004年增加69.2%。下图是近3年北京写字楼月度累计供应的变化。

随着金融街的F1大厦和凯晨广场、上地的硅谷亮城以及立水桥的东亚奥北中心等大体量项目的相继入市，2006年写字楼的新增供应量突破历史新最。特别是2006年的八、九两个月份，供应量都在50万平方米以上。其供应项目主要包括：凯晨广场、七星摩根广场、北京国际中心、硅谷亮城、主语商务中心、华普中心大厦、悠乐汇中心、远洋国际中心等，体量都接近或超过10万平米。下表是一些典型区域代表性大体量写字楼项目。

值得关注的是，与住宅相比写字楼的供需关系具有更明显的非对称性，供应具有更明显的非连续性特点。

受到城市发展阶段性以及地产开发模式的影响，区域的发展往往是住宅先行，写字楼收尾，城市中心区域剩余土地多为商务、商业等综合用地性质。无论以CBD为代表的商务核心，还是以望京为代表的新兴城区无不如此。

行情二：郊区城市化推动写字楼分布外延

虽然二环以内依旧不缺少类似金融街1号、华普中心大厦、新保利大厦等较大规模项目，CBD区域也依旧有华贸中心、银泰国际中心、北京国际中心等知名项目。但2006年写字楼新增供应的外移趋势表现得更加明显。

据市建委批准预售证数据统计发现：五环外写字楼的新增供应在2004年和2005年分别占总体的4.6%和3.4%，而2006年五环外写字楼新增供应占比则上升至16.7%。详情如下图。

行情三：商务泛化转移商务节点

外延带来变化。如北五环上地区域的硅谷亮城、辉煌国际广场等项目办公规模都在10万平方米左右；南三环外远洋自然综合体、搜宝商务中心等体量均在5万平方米以上；东四环外的华业玫瑰东方和远洋国际中心等体量也在5万平方米以上等。这些新兴商务区写字楼供应已经超过总量的30％，无疑对写字楼原有的空间格局带来实质性改变。

其中，上地区域在经过了多年的发展之后，2006年的写字楼新增供应明显放量，硅谷亮城、辉煌国际、嘉华大厦和新材料大厦合计共有近30万平方米的供应量，而这也预示上地的写字楼市场正从企业自建自用类办公开始向综合性类办公转化。下图是些典型区域写字楼供应量分布。

行情四：写字楼自创“商住”概念

2006年北京商品住宅严重供不应求。正是在当前这种市场供求特征下，在一些商务氛围还不成熟的非传统商务区，如亚奥、望京等地区出现了商住楼的反向创新，即综合用地开发“类住宅”项目，这与原有住宅用地开发办公产品的“商住“形成了反差。

立水桥区域给人的印象一直是一个交通不够便利、经济适用房扎堆的区域，但随着13号城铁的开通和亚奥板块的北扩，该区域一下成为了楼市热点。位于该区域的不少项目在2006年都推出了“可商可住”的小户型办公物业，并取得了良好的市场表现。

行情五：核心段“新标杆项目”租售价走高

伴随着前所未有的供应高峰，北京写字楼销售面积也以超过一倍的速度快速增长。2006年，北京写字楼销售面积达到221.6万平方米，同比增幅达到93.4%。伴随着写字楼市场需求的持续升温，核心地段甲级写字楼租售价格依旧维持走高态势。

首先，新增写字楼品质的提高以及人民币的加速升值推动传统商务区写字楼租金水平的整体上升。CBD区域甲级写字楼租金报价较去年同期整体升幅不大。而中关村和金融街区域由于新增供应品质较高，租金上升。

同时，新增写字楼的高品质以及强劲需求带来销售价格的持续走高。银泰中心、凯晨广场和新保利大厦等顶级写字楼产品相继入世，推动写字楼售价的整体提升。

下半年，“限外令”虽然过滤了外资的大单购买，但国内集团客户的投资依然非常活跃。

行情六：限外政策影响写字楼大单成交

2006年初写字楼外资大单交易依旧延续2005年的热度，交易非常活跃，如日本Replus株式会社以24亿元收购华贸中心1、2号写字楼，亚洲国际金融投资有限公司购置华普中心两幢写字楼，总价超过22亿，新加坡嘉德置地13.2亿购入西环广场商业及写字楼部分，高盛基金出手12亿整购京汇大厦。

据房地产交易网数据统计，2006年前四个月北京写字楼交易量就已达到46.8万平米（注：这个交易量已超过2003、2004年全年水平，并已超过历史最高水平2005年的40％）。其中，写字楼大单交易量占主体。从交易区域来看，整体还是CBD、金融街等核心地段的高档物业较受欢迎。

7月，建设部、商务部、央行等六部委联合下发了“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”，这使下半年外资购买写字楼量出现明显下降。但12月，花旗银行斥资7亿拿下京城西环广场两栋共计5.3万平方米面积的写字楼。另外，还有更多大型海外投资机构也正在积极运作自己看好的写字楼项目。

行情七：外资投资路径异化

由于资金本身的差异，海外投资机构的购买喜好是有较大的区别。比如说：在美国纽约证交所的上市公司普洛斯是致力于工业及物流物业的房地产投资信托公司，非常喜欢地皮并积极寻找和拓展具备潜力的仓储、物流用途的地盘；而大多数海外投资机构则比较热衷投资甲级写字楼，尤其是已建的成熟写字楼物业。这不但是为了规避不确定性的风险，也因这些成熟写字楼物业一般都有3～5年的长租约，每年能获得稳定现金流的投资收益。

从今年的北京写字楼市场分析，“外资设限”政策颁布后，外资投资机构大单收购写字楼物业大幅减少，而正在接洽中的写字楼整售项目则遭遇“滞后”或“搁浅”的结局。

造成这种改变的原因是多方面的。首先是海外投资者，原来对中国房地产项目开发过程中从土地取得到规划、建设、竣工等过程中风险因素难以控制；再之是国内对商品房销售和经营过程中的税制使得购买行为成本过高；另外，出自投资风险组合、写字楼等类型物业的上涨空间等因素也是促使海外投资机构投资行为方式发生改变的重要原因。

行情八：“住宅禁商”促进写字楼需求

2006年6月，北京市工商局下达14号文件，暂停登记地址为民用住宅的企业办理执照。这使得北京成为继广州、上海之后全面“住宅禁商”的又一代表性城市。“住宅禁商”的推行，许多完全按写字楼标准建设的商住楼销售从政策颁布开始一度陷入瘫痪，让盛行多年的商住楼市场陷入混乱。

尽管如此，“住宅禁商”这一导向性政策对提高居住品质，分流居住物业需求；推动写字楼、商业需求回归本位等方面的作用已受到肯定。

与此同时，“住宅禁商”对写字楼需求的刺激作用开始显现。从2006年3季度开始，中低端写字楼需求出现明显回升，销售量出现大幅增长，这从一个侧面反映了政策对刺激写字楼市场需求的推动作用。为此，增加中小套型、中低档次的写字楼供应，面对即将到来的需求井喷已成为写字楼市场发展的一个重要方向。

行情九：高档写字楼走出“国贸、嘉里”时代

2006年伴随CBD、金融街和东二环区域在北京写字楼市场中地位的进一步提升，银泰中心、凯晨广场和新保利大厦等顶级写字楼产品相继入世。未来随着上述顶级写字楼的正式投入使用，北京高端写字楼市场必将走出“国贸、嘉里”时代。

与早期的国贸、嘉里相比，2006年顶级写字楼标准整体达到前所未有的高度，树立了北京高端写字楼市场新的标杆尺度。

首先，从租售价格来看，顶级写字楼的销售价格基本保持在35000元/平米之上，租赁价格也高达30～38美元/月·平方米，这与市场上售价普遍低于25000元/平方米、租金平均21美元/月·平方米左右的平均水平拉开了巨大的差距。

其次，从产品特征来看，顶级写字楼日益强化“生态商务与绿色商务”的理念，外部形象、内部空间档次也达到前所未有的高度。依托优越的地理位置、优秀的产品设计，北京顶级写字楼产品没有出现“曲高和寡”的尴尬局面，市场的认可与接受保证了此类产品的持续健康发展。

行情十：高档写字楼技术明显升级

纵观2006年北京在售的高档写字楼，一个非常显著的特点就是高档写字楼的技术升级。 市场上原有的5A写字楼标准似乎已经难以满足开发商和消费者的胃口，Class A国际顶级写字楼标准开始频繁出现在各种推介会上。

这一轮高档写字楼的技术升级更多地把“生态”、“节能”以及“绿色”等概念引入到市场，一方面是与国家目前所提倡的节能降耗相吻合（目前占北京建筑面积4%的大型公共建筑消耗的电量相当于全市居民用电量的一半）另一方面也是写字楼买家或租户希望进一步提升写字楼品质的一个表现。

以新保利大厦为例，该项目采用了世界上最大的单层双向点式柔索玻璃幕墙，在彰显极高建筑美学与工程实力的同时，也为室内带来极佳的采光和通风效果，体现了将美学与功能相统一的生态观念。此外，该项目还采用变风量中央空调系统，使得室内的舒适度、健康度以及节能效果远远超过了目前京城写字楼大多采用的风机盘管中央空调系统。

还有一些新技术，如Low-E中空玻璃，前几年还凤毛麟角，现在已经成为高档写字楼的标配，甚至有些项目还引入了整栋化真空玻璃、双层玻璃幕墙、建筑外遮阳、辐射式制冷采暖、置换送风等更先进技术，进一步突出项目的生态特点。此外，世纪财富中心成为京城第一家获得美国绿色建筑协会LEEDTM认证的写字楼项目，这表明北京高档写字楼的品质已经逐步赶上或超过国际一流生态化写字楼的品质。

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责任编辑/sf066

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