"国六条"后的走势分析 未来政策的重点在哪？

尹中立，1967年生，毕业于中国社会科学院研究生院，获博士学位，副研究员。现任中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。曾就职于商业银行、证券公司、上市公司等。长期关注股票市场和房地产市场。有丰富的金融实践经验和扎实的理论功底。

国六条之后的房地产政策走势分析   

从2005年至2006年这一年多时间里，房地产政策层出不穷，从“国八条”到“国六条”等，让人目不暇接。无容置疑，政策对房地产市场的影响是巨大的，正确把握房地产政策的未来走向不仅对从事房地产投资的人事有战略意义，而且对从事证券投资乃至专业的商品期货市场市场投资者都有很重要的意义。笔者特此对房地产政策作一梳理，以期抛砖引玉。

一、政策回顾

要分析房地产政策变化，应该从1998年说起。自1994年6月后，至1998年之前，我国对房地产市场的发展一直是限制的，其原因是上个世纪90年代出现了那一轮经济过热的直接原因是房地产投资的失控，出现了局部城市的房地产泡沫。因此，从1994年开始的宏观调控将房地产列为重点，从那以后，不仅房地产企业的银行贷款受到严格的限制，而且房地产公司的上市基本上被禁止。

但1997年的亚洲金融危机使国家对房地产的政策发生了很大变化。在亚洲金融危机的冲击下，我国的出口受到了沉重的打击，经济增长遇到了前所未有的挑战。为了扩大内需，政府采取了一系列手段刺激住宅需求，出台了23号文件，以前所未有的速度推进住房制度改革，对住房消费进行金融支持(鼓励住房消费贷款并实行利率优惠)和税收政策优惠(住宅的转让暂免营业税和所得税)。

2003年6月份以后，宏观经济发生了变化，由通货紧缩变为有通货膨胀的趋势。因此，房地产政策也开始发生变化，由鼓励房地产投资变为控制房地产投资。2003年6月人民银行出台了121号文件，开始对房地产投资进行控制，其手段是收缩银行对房地产公司的开发贷款。但此文件遭到了市场的强烈反对，为此，国务院在当年的8月出台了18号文件，重申房地产行业对国民经济的重要性。上述两个文件反映了房地产商对政策的游说作用，同时也反映了中央对房地产市场是否过热的判断还不十分肯定。

2004年，投资增长一直在高位运行，但国家并没有对房地产行业采取进一步的调控措施，只是采取了提高银行存款准备金率等金融紧缩措施。但期间的房地产价格的过快上涨使舆论压力越来越大，尤其是上海等城市的房价呈两位数的上涨，促使决策者下决心对房价开始调控。

2005年3月份出台的总理工作报告中明确提出“2005年物价工作重点之一是抑制房价的过快上涨”。2005年3月17日，两会刚刚结束，人民银行宣布取消住房抵押贷款的优惠利率，3月27日出台了“老国八条”(该文件没有向社会公开)。从4月份公布的数据看，上海等城市的房价出现加速上涨的趋势，严峻事实促使国务院于5月初出台了“国八条”。

但让中央和国务院没有想到的是，在国八条出台之后，房地产市场只出现了短暂的观望，部分城市(主要是深圳、北京、广州等)的房价从2005年10份开始出现补涨行情，从2006年第一季度统计数据看，不少城市的房价上涨出现了两位数的上涨，尤其是首都的房价出现了17%的涨幅，使政府的压力迅速增加。于是出台了“国六条”以及配套的其他政策。