有形之手作用显现 2006年杭州二手房市场综述

2006年成交结构图

随着新年钟声的敲响，又进入了崭新的一年。这个时候，回头看看已然过去的2006年杭州二手房市场，会发现有很多值得回味的东西。
和宏观调控下的全国房地产市场一样，杭州二手楼市在2006年经历了跌宕起伏的一年。去年先后出台的十余个大小政策，虽然几乎没有一个陌生的“面孔”，但因为政策出台的大背景今非昔比，因此无论从规模、力度、监控等层面来看，都堪称以往调控的“升级版”。而且调控的多种手段，通过“排列组合”几乎贯穿了整个年度，由此也引发了杭州房地产三级市场的一系列直接、间接反映。

在政策面的影响下，原本应该流入二手楼市的大批房源停下了入市的脚步，被业界看好和期待的“婚嫁吉年”婚房需求量没有得到大量释放，市场中过剩与短缺并存……与此同时，消费者住房观念逐渐发生变化，买房不再一味贪大，中小户型开始成为成交主流，非普通商品房则降低了身价。

供应结构——

过剩与短缺并存

纵观2006年，除却6月、8月两次“税前末班车”使得市场出现交易井喷，以及一季度市场表现“晴朗”之外，其他各周基本处于“阴雨连绵”状态。

2006年的第一次成交量掉头下行，出现在4月中旬左右。到7月末，个税开征传言变成现实，加之8月下旬的加息，使得二手房市场观望气氛更浓。由于当时各项细则未及时到位，使得8月份市场交易几近跌至谷底。

中原地产监控数据显示，相比2005年，去年杭州二手房供应量增幅不足10%，这与近年来二手房市场发展的步调极不吻合。

从客观条件看，前两年的大量商品房增量物业已逐批进入交付阶段，而在当时的投资热背景下，应该有大批投资房源注入二手房市场；另一方面，大量置换需求带来的“卖旧买新”，也应使二手房市场在供应方面处于“吐旧纳新”阶段，因此去年的二手房供应量增幅应该远不止区区的10%。而之所以出现这一结果，是因为去年高频率的宏观调控政策，促使卖家的后市预期发生了变化，部分涉税物业业主甚至产生了消极待售心理。

由下图可见：对比2005年，去年普通住宅（140平方米以内）供应量均有一定幅度提升；但面对相对集中的初次购房需求，其增幅显得微不足道。而正是由于在供应结构上的大户型物业过剩与小户型物业库存短缺并存，使得市场中积累的大量过渡需求一时难以全面释放，结果导致“降价的没人买，涨价的抢着要”的局面。

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