深圳写字楼进入快速爬升期 CBD成交均价1.8万元

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月16日10:05 同致行  晶报  

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日前，同致行发布2006深圳写字楼研究报告。报告显示，2006年的房地产新政促使了部分投资者转战写字楼市场，全年深圳写字楼销售面积创历史新高，而中心区与中心西区是最主要的供应区域。其中，现代国际、荣超经贸中心等尤其受到市场关注。

中心区写字楼价值被低估

报告显示，近年来，中心区写字楼的价格虽以年均15%左右的增幅稳定增长，但实际成交价格并不完全是价值的有效体现，中心区写字楼的价值存在低估倾向。时至2006年，中心区写字楼成交均价达到1.8万元/m2,价格经过多年稳定的增长，终于进入价值飞跃阶段。

目前，中心区内商品房性质的写字楼开发已经进入尾声。虽然未来规划供应量还有80万平米左右，但由于土地性质及开发模式等原因，有近50万的供应量直接进入租赁市场，只有仅仅30万-40万的供应量进入销售市场。以今年近35万平米的消化量来说，可谓杯水车薪，再加上中心区的不可再生性以及资源的稀缺性，预计2008年以后，深圳中心区写字楼市场将进入供应短缺时代。

未来供应短缺租金上涨

从房地产产品功能属性定位来看，写字楼产品价值体现速度与区域市场的成熟程度密切相关。去年第三季度，位于福田中心区的荣超经贸中心的价格约1.8万元/m2。然而进入去年第四季度以后，价格走势异常迅猛：首先是财富大厦的2.3万元/m2以高价冲击市场眼球；接着由同致行策划代理的现代国际以均价2.9万元/m2于2006年12月29日全球公开发售，至今销售近40%。中心区写字楼价格进入快速爬升期，通过这段时间这些典型楼盘的良好成交情况反应，市场对价格接纳程度超过人们的想象。从2006年整体价格走势及未来供应情况来分析，可以昭示的是深圳写字楼价值大幅提升，价值将逐渐得以体现。

目前深圳中心区写字楼销售以高端市场为主，高端项目的销售均价在2.3万至3万元/平方米左右，租金介于100—140元/平方米/月。预计未来两年将有80万左右的新增供应入市，但有60%的左右体量将直接进入租赁市场，实际可供销售面积在30万平米左右。中心区的开发已接近尾声，供应呈逐年下降的趋势。受土地稀缺性及不可再生性因素影响，深圳中心区的唯一性将最终确定。

在当今国际大都市以核心商务区引领城市经济发展的时代，CBD的成熟预示着深圳即将拥有推动经济发展的核动力引擎。

产品创新成为行业风气

同致行认为，产品创新将是写字楼的主流发展趋势，我们可通过典型性项目在产品细节上的打造，洞悉到未来写字楼创新之路。现代国际独特创新的产品设计，配以超5A甲级写字楼的硬件配置，迅速从充满硝烟的写字楼市场中脱颖而出，在极短时间内得到客户高度认同，一举奠定其CBD标杆地位。

目前，中心区的几个高端写字楼，如卓越时代广场、大中华国际交易广场、现代国际等的外立面皆是竖向线条流畅，局部独特造型，色质饱和稳重，体现出写字楼内敛霸气的品质感，其中现代国际西北钻石面独特造型是一大亮点。材质方面，高端写字楼无一例外选用的都是LOW-E玻璃，低辐射、高透光率是该玻璃的主要特点，注重人本、自然、节能、环保将是外立面材质选用的主要标准。

在使用率方面，前几年出来的写字楼的使用率大多保持在65%左右，而现代国际实现了近70%的使用率。如何通过科学、优化的建筑规划设计来提高实用率，同时确保公共部分的品质不受损益，为客户提供更多实用空间将是写字楼项目在前期方案设计中重点深化的方向。

资料链接

现代国际

项目地处中心区核心地段，金田路与福华路交汇处，1、4号线双地铁物业，距会展中心站出口仅4米距离，区位优势明显。占地面积4025平方米，总建筑面积71915.31平方米，楼体总高179.6米。标准层面积超过1800平方米，空间分布合理，分割灵活，最优化核心筒设计，近70%超高实用率，震撼CBD的创意商务空间，超越传统商务想象，缔造全新商务体验。每层专设董事长卫生间，体现大厦的人性化开发理念。现代简约主义挺拔立面，钻石面创新设计，打造中心区独一无二的立面造型，双层LOW-E玻璃，隔热、防噪、防辐射、强透光，顶级商务环境享受。

据悉，元旦前夕开盘的现代国际，虽以2.9万元/平方米的价格创下中心区中心区写字楼最高纪录，但依然在短时间内取得了销售40%的好成绩。

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责任编辑/bjxzl01

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