经济高位运行 盘点2007影响中国地产的八大要素

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月16日13:27 房地产门户搜房网  程澐  

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随着中国经济参与全球化程度的日益深入，世界经济的波动必然会影响到中国经济的秩序。尽管国内外较多经济学家预测未来几年美国经济将走软，中国经济的增福可能因此有所放缓，但整体而言，中国经济仍将持续上行，2007年中国经济依然保持9%以上的快速增长。在经济持续增长的背景下，八大因素将对中国地产2007年及未来的发展具有举足轻重的意义。

一、单位土地投入成本持续增加

土地资源的有限性、稀缺性日益受到社会各界的关注，中国以大量消耗土地及能源的发展模式将遭遇瓶颈。然而，由于中国经济及城市发展正处于高速发展阶段，全国范围内的大规模城市基础设施建设在今后一段时期内仍不可遏制，这必然导致单位土地上投入成本的相应增加。加之，自2001年以来，尤其是2004年“8.31”之后，土地“招牌挂”制度的日趋透明，这些综合因素直接地导致了单位土地价格的节节攀升。因此，土地集约化的利用以提高单位土地的产出效益将是大势所趋。相应地，对房地产开发也提出了更高的要求。随着国家“将90平米以下中小套型作为主流产品”战略的实施，房地产开发的生产方式的变革迫在眉睫，产业化、集约化、节能环保的绿色建筑是必然的方向。

二、“地根”、“银根”紧缩

从陆续出台的一系列全国性宏观调控政策措施，到目前区域性的有针对性的政策执行细则，均围绕着两个核心：严控土地、紧缩信贷。“地根”、“银根”的进一步紧缩使国内相当一部分开发商面临空前的土地储备和资金压力，房地产行业内的“洗牌”加剧，房地产企业加速进入整合时代。

“地根”的紧缩将导致开发商取得土地的成本居高难下，企业并购作为一举多得的战略，使有实力的企业更有效地获得更多的土地储备。2005年开始，以万科并购南都为代表的企业并购事件频繁发生。同时，"地根"紧缩也将会抑制地方政府的用地冲动，控制城市用地规模的盲目扩大。

伴随着“银根”的日益收紧，部分房地产企业正面临着资金链紧张或断裂的危机，或合作开发或项目转让套现，寻找新的融资方式层出不穷。同时，为了平衡投资风险，对于有实力的发展商而言，跨地域发展是必然的选择。长期来看，"紧缩"信号的持续释放，使市场的流动性减弱，也将影响投资者的预期，从而导致银行贷款的紧缩，在一定程度上对房地产市场的投资冲动产生影响。

三、地方政府问责制

近几年来，中国房地产市场迅速膨胀，2006年全国开发投资额是2001年的3倍；房地产价格高速飞涨， 2006年全国房地产平均价格是2001年的1.6倍。透视全国各地市场，地方政府的角色耐人寻味。尤其是土地管理中暴露出的顽疾：官商勾结哄抬地价的现象屡见不鲜，政府受土地利益驱使盲目扩张用地，土地闲置问题严重，违法违规用地、滥占耕地漠视农民权益现象屡禁不止……，政府“经营城市”的“土地财政”备受置疑。

2006年9月5日，国土资源部再次出台《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，涉及土地利益、政府责权等八项重要的改革内容，调整中央地方的利益分配关系，降低地方政府获取的土地出让纯收益比重，逐步减少地方政府盲目扩张用地中的经济利益驱动，并且通过地方政府问责制加强宏观调控政策的执行力度。预计2007年将成为真正的“政策执行年”，随着反贪腐的深入，政府的廉洁净化将有助于房地产市场的稳定健康发展。

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责任编辑/sf057

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