股市持续飙升 对平抑高涨房价效果不会太理想

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月16日11:17 房地产门户搜房网  链家  

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如果用一个词来形容2006年的股市，非用“飙升”两个字不可。2005年12月30日，上证指数和深证成指分别为1161点和2863点，到2006年12月29日最后一个交易日，上证指数和深证成指分别飙升到了2675点和6647点，飙升幅度分别为130.4%和132.2%；而2006年北京12个行政区的二手房价格同比涨幅为18.6%。因此，相比飙升的股市，房价的上涨亦显得有点“平缓”；但是，就房地产市场来看，房价已经处于高位，同时在连续两轮的宏观调控之下，房价却继续保持“高速”增长，而2007年对于房地产市场的调控将依然继续，房产投资的风险更加凸显。相反，在2006年中国股市“牛气冲天”的现实催动下，众多投资者更加看好2007年的股市“大牛”行情。“链家地产”认为，面对股市的趋好和房产投资风险的加剧，必然会出现部分投资房市的资金抽离进而转投股市，缓和房地产市场的供需矛盾，从而对于高涨的房价会起到一定的平抑；但是，其对房价的平抑不会起到特别明显的作用，这是因为：

 

房市投资比例不大对整体市场影响有限

 

据“链家地产”统计资料分析，在房产投资置业过程中，88%的购买者均是以自住为目的，而仅有12%的购买者是用以投资为目的。这就意味着只有12%的人群是会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况；而股市与房市之间存在明显的差异，股市纯粹是以获取投资收益为目的的资本市场，市场波动较大，比如2007年1月5日，上证指数单日下跌74.385点，跌幅2.74%，特别是个股投资还会出现单日跌停的状况，其投资风险较高；而房市却兼具保值增值的双重功能，其投资波动风险较低，自2005年9月开始已经出现连续15月的上涨。因此，即使在股市趋好的大环境下，部分投资者会将资金抽离房地产市场而投资股票市场；但是，“链家地产”认为，在股票市场风险相对不可控的前提下，愿意退出房市而选择股市的比例相对更低，由房市转投股市的比例不会超过2%，该比例对整体市场的影响有限。

 

相反，2007年北京房产将受四大利好因素的支撑，房价依然有明显上涨空间，并且受2008年奥运效应的带动，房产投资价值依然较大，更多的投资者愿意继续留守房市。

 

四大因素支撑2007年的房价将继续上涨

 

首先是基于良好的经济增长基本面。十五期间北京地区生产总值年均增长11.9%，城市居民人均可支配收入年均增长10.4%，同时，根据北京“十一五”规划纲要，十一五期间北京地区生产总值的年均增长要达到9%，城市居民收入的年均增长幅度在6%以上。据北京统计局资料显示，2006年1-11月北京城市居民的可支配收入达到了18344多元，同比增长13.6%。从中我们可以看出，2006年北京的经济运行良好，经济增长势头强劲，2007年将继续保持较快的经济增长，在此良好基本面的支持下，消费者的住房需求依然旺盛，这对于房价的上涨是有利的支撑。

 

其次，供不应求的紧张局面不能根本扭转。虽然2006年北京土地挂牌交易的居住规划建筑面积达到了617万平米，其中北京12个行政区（城八区和通州、大兴、昌平、顺义）的居住规划建筑面积为468.7万平米；而2005年土地挂牌交易的居住规划建筑面积为301万平米，其中北京12个行政区的居住规划建筑面积为257.2万平米，也就是说2006年和2005年北京12个行政区通过挂牌交易的居住土地规划建筑面积总和为725.9万平米，因此，2005年和2006年北京12个行政区的居住规划建筑面积占全市的比重为79%，而12个行政区的住房需求比例达到87.3%以上。也就是说供需之间的有效匹配还存在缺口，这在一定程度上也会推动价格上涨。另外，即使加上2004年8月31日前已经协议出让的部分土地供应，2007年的居住住宅供应基本也就在2000万平米，与2006年的供应基本持平甚至会略有下降，而住房的刚性需求和潜在需求依然旺盛，供不应求的紧张局面在2007年并不能根本扭转，这样，价格必然会继续上涨。

 

第三，部分轨道交通在2007年投入运行的利好因素支撑。在决定房产价格的高低因素中，便捷的轨道交通起着至关重要的作用。而为了迎接2008年的北京奥运会，在2004年和2005年，城市的轨道交通建设已经全面铺开，而到2007年，部分轨道交通将正式投入运营，比如地铁5号线在2007年底开通，这对于周边区域房产价格的上涨必然会起到一个推动的作用，从而影响到带动房产价格的继续上扬。

 

第四，奥运效应在2007年更加显现。2007年是2008年北京奥运会召开的前一年，借助奥运概念所产生的巨大经济效应在2007年必然会得到最为有效地体现，也是许多人进入北京、踏足北京，寻求更好奥运经济效益的最后一年，这样就会派生出大量的住房需求，而这对于房产价格的提升又具有极大地推动。

 

因此，“链家地产”认为，即使2007年股市趋好的良好预期会分流出部分资金，但是，分流的资金并不足以影响房市的整体上涨趋势。不过，在连续两轮的宏观调控下，调控的效果将会逐渐显现，2007年房价上涨的幅度趋于平缓也将是一个主要方向。

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责任编辑/sf065

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