2007年房价上涨是总体趋势 区域涨幅差异会凸现

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月16日11:13 房地产门户搜房网  链家  

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回首2006年北京房地产价格，应该说是处于“双高位”运行，即房产价格的绝对值和房产价格的涨幅均处于高位。据北京统计局资料显示，2006年1-11月北京商品住宅期房的价格为7633元/平米，相比去年的6776元/平米上涨了12.6%；同时，据“链家地产”统计资料显示，2006年北京12个行政区的二手房价格达到了7155元/平米，同比上涨更是达到了18.6%。而2007年的房价走势如何，不仅仅牵动着普通老百姓的心声，也将直接触动着政府相关部门的“神经”。“链家地产”认为，北京房价作为全国调控难度最大的城市，应该说是一个不争的事实，而2007年北京房价继续保持上涨的趋势亦不可逆转，但在连续两轮的宏观调控下，调控的效果将会逐渐显现，2007年房价上涨的幅度将会趋于平缓，并且不同区域的房价涨幅将会呈现更加明显的差异。

 

四大因素支撑2007年的房价将继续上涨

 

首先是基于良好的经济增长基本面。十五期间北京地区生产总值年均增长11.9%，城市居民人均可支配收入年均增长10.4%，同时，根据北京“十一五”规划纲要，十一五期间北京地区生产总值的年均增长要达到9%，城市居民收入的年均增长幅度在6%以上。据北京统计局资料显示，2006年1-11月北京城市居民的可支配收入达到了18000多元，同比增长13.6%。从中我们可以看出，2006年北京的经济运行良好，经济增长势头强劲，2007年将继续保持较快的经济增长，在此良好基本面的支持下，消费者的住房需求依然旺盛，这对于房价的上涨是有利的支撑。

 

其次，供不应求的紧张局面不能根本扭转。虽然2006年北京土地挂牌交易的居住规划建筑面积达到了617万平米，其中北京12个行政区（城八区和通州、大兴、昌平、顺义）的居住规划建筑面积为468.7万平米；而2005年土地挂牌交易的居住规划建筑面积为301万平米，其中北京12个行政区的居住规划建筑面积为257.2万平米，也就是说2006年和2005年北京12个行政区通过挂牌交易的居住土地规划建筑面积总和为725.9万平米，因此，2005年和2006年北京12个行政区的居住规划建筑面积占全市的比重为79%，而12个行政区的住房需求比例达到87.3%以上。也就是说供需之间的有效匹配还存在缺口，这在一定程度上也会推动价格上涨。另外，即使加上2004年8月31日前已经协议出让的部分土地供应，2007年的居住住宅供应基本也就在2000万平米，与2006年的供应基本持平甚至会略有下降，而住房的刚性需求和潜在需求依然旺盛，供不应求的紧张局面在2007年并不能根本扭转，这样，价格必然会继续上涨。

 

第三，部分轨道交通在2007年投入运行的利好因素支撑。在决定房产价格的高低因素中，便捷的轨道交通起着至关重要的作用。而为了迎接2008年的北京奥运会，在2004年和2005年，城市的轨道交通建设已经全面铺开，而到2007年，部分轨道交通将正式投入运营，比如地铁5号线在明年年底开通，这对于周边区域房产价格的上涨必然会起到一个推动的作用，从而影响到带动房产价格的继续上扬。

 

第四，奥运效应在2007年更加显现。2007年是2008年北京奥运会召开的前一年，借助奥运概念所产生的巨大经济效应在2007年必然会得到最为有效地体现，也是许多人进入北京、踏足北京，寻求更好奥运经济效益的最后一年，这样就会派生出大量的住房需求，而这对于房产价格的提升又具有极大地推动。

 

因此，对于2007年的北京房价走势来看，依然是处于上涨的趋势；但是，对于不同区域来说，房价的涨幅差异将会比较明显。“链家地产”认为，具体可能表现在以下两个方面：

 

第一，2007年价格相对高位区域涨幅将会出现补涨趋势

 

在经历两年的持续上涨之后，北京部分交易热点区域的房价达到了相对的高位。据“链家地产”统计资料显示，2006年12月，西直门、公主坟、北太马甸、中关村等区域的二手房价格均已经超过了10000元/平米，和平里的二手房价也达到了9800元/平米，基本接近10000元/平米，团结湖的二手房价格亦在9000元/平米；但是，回顾这些区域10月、11月和12月的价格走势来看，已经基本处于“滞涨”状态。这是由于这些区域的房价在连续的上涨之后，其价格已经处于明显的高位，相比2006年北京整体二手房价格的7155元/平米至少高出2000元/平米以上，其价格继续快速上涨的瓶颈已经开始显现，而当一个区域的价格明显要高于市场平均价格时，必然就会出现“补涨”的趋势（补涨即指当某区域价格处于高位后，涨幅将会趋缓，从而缩小与市场平均价格的差距，当市场平均价格又达到一个相对点之后，其区域价格涨幅又将快速增长）。因此，“链家地产”认为，对于当前北京一些交易价格已经处于明显高位的区域，其价格涨幅在2007年将会回落，房价涨幅将会控制在10%左右。

 

第二，2007年新兴热点区域和轨道周边区域房价上涨幅度会较大

 

虽然今年出台的各项税费让部分需求者将职业的目标重新锁定在了具有地段优势和配套优势的公房身上，使得新兴热点区域的交易不甚活跃；但是，“链家地产”认为，随着消费者对税费等政策的接受加强，需求必然会逐渐往二手商品房集中的新兴热点区域转移；同时，作为一些新兴热点区域的交通配套和商业配套正在快速完善，比如南城商业配套的完善，在2006年的土地交易中，丰台区的商业规划建筑面积居各区之首，达到了16.8万平米，同时南城马家堡受地铁4号线的带动、刘家窑受地铁5号线的带动，另外，朝青板块商业配套的跟进，这些都将促进这些区域的房价在2007年有更加明显的上涨，上涨幅度将在15%以上。

 

因此，“链家地产”认为，对于2007年的北京房地产市场来说，房价上涨依然是其主旋律，只是房价涨幅会趋于平稳。

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责任编辑/sf065

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