世邦魏理仕：2006旺盛需求使写字楼租赁市场旺盛

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月15日17:26 房地产门户搜房网   

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限外购房政策使租赁市场受益

由于外籍人士在京购房受到政策限制，基于政策变化所带来的风险难以把握，原打算在京购房的各大跨国公司外籍员工大多放弃买房计划，采取保守态度以租房为主，这样使得目前北京高档住宅物业的租赁市场在一定程度上受益。但由于各大跨国公司外籍人员的住房津贴持续下调, 除了部分优质住宅项目受到追捧以外, 物业租金普遍呈现保持或下滑现象。

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需求保持旺盛

从2006年全年来看，旺盛的需求使写字楼租赁市场十分活跃，12月份也不例外。本月大面积的写字楼成交包括，斯必克斯租赁佳程广场两层，面积约4000平米。中小型公司的需求也很旺盛，新进入北京的美国基金Fairfield 租赁了双子座高层的面积。

由于跨国公司和中小型公司需求强劲，同时，2007年一季度甲级写字楼供应将大幅增加，我们预计明年办公楼租金价格会承受较大压力，但吸纳量将继续增加。个别优质楼盘的租金将高于市场的平均租赁水平。
国内机构投资成为主角

临近2006年末，写字楼销售市场继续呈现整售态势，而国内投资商成为了主力军。一方面商业地产的投资价值正在逐渐被国内投资商所认识；另一方面，国家限制外资投资政策的影响，为国内机构投资者抢占优质商业地产项目提供了机会。

预计在今后两年CBD、金融街等主要商圈还将有大量单一业权的写字楼项目进入租赁市场，在区域位置与硬件标准差别不大的情况下，竞争将变得更加激烈。预计市场将呈两极化，优质楼盘的租金与品质较差的楼盘租金的差异将近一步扩大。而对于在写字楼推广与运营方面缺少经验的国内开发商，与国际性的代理公司合作是一个有效的办法，同时自身品牌形象的建立将成为提高竞争力的关键。

需求持续增加

从2006年11月份北京住宅期房销售却出现了宏观调控后的高潮。据北京房地产交易管理网数据显示，11月北京住宅期房交易网上签约面积168.86万平方米，比10月份增加了2.3万平方米；签约日均482套，比10月份增加107套，超过了传统意义上的“金九银十”的销售旺季。本月出现住宅期房日均签约套数和面积双涨的情况，表明北京住宅需求市场有所好转，消费者对于政府宏观调控措施的反应渐趋理智与平和。由我司联合销售代理的季景•沁园项目本月取得了良好的销售业绩。

新政下投资行为逐渐步入正轨

由于宏观调控初见成效，以及近一段时间股市持续走高，部分热钱逐渐退出房地产投资市场，171号文对海外资金投资房地产的影响仍在继续，相关细则的不明确限制了交易的数量和进度。据悉，花旗银行收购金融街控股西环广场项目已履行完全部政府审批及过户程序，新政下的投资行为逐渐走入正轨。

开发商重视提升商业地产开发经验

将近年底, 世邦魏理仕顾问部仍然业务繁忙。国际国内的投资者，开发商都很活跃。除了住宅开发以外, 国内的开发商开始注重提高他们在商业地产开发方面的经验,目前，世邦魏理仕顾问部为一大房地产集团提供商业地产方面的服务。对他们在广州和天津的四个项目研究工作已经开始，并且将对北京的一个项目提供类似的服务，商业地产开发受得开发商的高度重视。 

工业土地价格上涨

在今年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》发布的三个月后，北京各个开发区的工业地价有了明显上涨，普遍增幅达到了10%至15%左右。在经济技术开发区东区，私营业主的报价已经达到了每亩40万元人民币。金桥产业园以及通州经济开发区附近私营业主的的报价也在每亩30至35万人民币。在新的政策影响下，各个开发区本已有限的土地供应量更加趋于紧张，从而导致了工业土地价格的上涨。

责任编辑/sf066

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