我爱我家二手房指数2006年12月份报告

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月15日14:08 我爱我家   

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图表1 我爱我家二手房指数走势图

二手房综合指数

2005年12月份	2006年11月份	2006年12月份	06年12月同比变化	06年12月环比变化
1207.29	1446.10	1417.62	↑17.42%	↓1.97%

二手已购公房指数

2005年12月份	2006年11月份	2006年12月份	06年12月同比变化	06年12月环比变化
1177.73	1352.05	1374.59	↑16.72%	↑1.67%

二手商品房指数

2005年12月份	2006年11月份	2006年12月份	06年12月同比变化	06年12月环比变化
1233.53	1560.12	1491.39	↑20.90%	↓4.41%

1、2006年12月份北京二手房买卖市场整体综述

我爱我家二手房综合指数微降，市场交易总量稳中有升。

2006年12月，二手房综合指数为1417.62点，相比上月下降了28.48点，同比去年同期攀升了210.33点。环比小降了1.97%，同比上涨了17.42%。从12月份的交易数据来看，相比于往年同期市场的萧条景象而言，本月的北京二手房市场再次出现了自去年以来淡季不淡的暖冬行情。针对这一现象我爱我家认为：一方面，伴随着今年国家各项宏观调控政策的不断推出，购房者的购房需求被一再压制，而年末土地增值税政策的落实使得交易环节的所有涉税项目悉数到位，由此使得市场交易开始逐步回暖，前期的市场积累加之利空出尽的良好预期带动了本月淡季不淡的走势；另一方面，年底是资金回笼的集中期，一部分房主出于投资、清帐或对来年二手房市场的不确定性等因素的考虑，急于将手中的房产脱手变现，这也在一定程度上刺激了年末的二手房交易量再度上扬。

从各城区总成交量比重变化数据分析，本月朝阳区的成交量比重变化最为明显，环比上月提升了4.90%。商品房的成交量比重出现小幅上涨，占总体成交量的47.82%，相比上月增加了2.25%。

我爱我家认为：在“国六条”明确提出积极发展住房二级市场政策指引的前提之下，二手房市场凭借其无可替代的地段及配套设施完备等优势受到了越来越多购房者的追捧和关注。虽然进入今年以来，市场不断受到新政、营业税以及个税征收等一系列调控政策的打压，交易热度有所下降，交易状况波动较为明显。但伴随着年末的到来，各项税收政策所带来的影响已基本平稳过渡，前期被压抑的买卖双方的交易愿望得以释放，在刚性需求的带动下呈现出淡季不淡的暖冬行情。

此外，各种税费的不断增加使得二手房投资利润率随之下降，而自十月份开始中国的股市展开了猛烈的上攻行情，基金等投资市场的回报状况相当可观。由此削弱了一部分短期房产投资者的积极性，刺激其出售欲望遂将手中房产变现抛售转而投向股票等其他投资形式。从而也带动了市场成交量的持续走高。

2、2006年12月份北京二手房买卖市场成交量变化动态分析

12月份二手房市场交易数量持续上升，环比11月份提升1.68%。

我爱我家数据显示，12月份的北京二手房市场交易数量持续上升，与11月份交易量相比，增长了1.68%。

本月的二手房市场继续延续上月的良好势头，成交量持续上升。之所以会有如此表现，我爱我家认为：自12月1日起，北京市开始对二手房个人售房者开征土地增值税。伴随着此项税费的征收，交易环节的所有涉税项目均已悉数到位，由此使得自今年以来频繁受到宏观调控政策影响的二手房市场呈现出了与往年同期截然不同的市场反应，交易量在前期的市场积累以及利空出尽的良好预期下再次走高。不仅如此，近期股票市场的一路飘红也令一部分有投资意向在其中的业主为了筹集资金也选择了出售手中闲置的房产；此外一部分有置业需求的购房者尤其是希望赶在传统佳节到来之前举办婚礼的适婚人群，同样选择在淡季价格有所松动的时候进入市场进行交易，也在一定程度上促进了市场交易量的攀升。

3、2006年12月份北京二手房市场不同权属交易量变化动态分析

二手房总指数小幅下挫，已购公房指数呈现上扬趋势。

根据我爱我家的数据，2006年12月，已购公房指数为1374.59点，比上月上涨了22.55点，同比于去年同期上升了196.86点，环比增加了1.67%，同比上浮了16.72%。二手商品房指数为1491.39点，比上月减少了68.73点，同比去年同期增加了257.86点，环比降低4.41%，同比上升20.90%。另外，从房屋的两种权属类型的交易比重变化来看，二手商品房的成交量所占比重有所增加，本月占总量的47.82%，环比上月增加了2.25%。[推荐：轻轻松松选择心仪的二手房 教你选房八大招数]

对于市场的这一表现，我爱我家市场研究中心认为：在已购公房占主导地位的前提之下，本月二手商品房交易量有所回升，交易比重占到了总量的47.82%，但交易价格却有所下降。造成这一现象的主要原因在于：受到今年国家宏观调控政策的影响，新的金融、土地以及税费政策的相继出台使得投资型房产的前景产生了很大的不确定性，再加之11月份以来捷报频传的股票市场所带来的刺激因素促使一部分人选择在年底到来之际出售变现，资金吃紧的房主为了转向股票等其他领域的投资市场甚至选择降价抛售的手段，且此种交易主要集中在二手商品房领域，由此造成其量升价跌局面的形成。[推荐：市场供需矛盾激化 直击北京二手房价攀升背后]

不仅如此，一直以来北京的二手房市场巨大的供需差距导致了卖方市场的形成，为了稳定房地产市场的健康发展逐步改善中低收入群体的住房条件，今年以来国家相关职能部门出台了一系列旨在抑制房价打压投机炒房行为等的条文法规。宏观调控政策的实施虽然无法在短期内迅速改变长久以来存在的症结，但由此产生的导向作用在一定程度上发挥了其相当大的影响效力，未来北京二手房市场的交易重心必然仍将以不受税费限制的已购公房为主，其交易比重的主导地位有望继续维持现有水平。

4、2006年12月份北京二手房市场不同区域交易量变化动态分析[推荐：轻轻松松选择心仪的二手房 教你选房八大招数]

本月朝阳区一枝独秀交易量比重变化幅度居首，远郊区县市场活跃度有所回暖。     

图表2 2006年12月份与2006年11月份区域交易量比重对比图

图表3 2006年12月份与2006年11月份区域交易量比重对比表

区域	2006.12月	2006.11月	比重变化幅度
朝阳区	36.43%	31.53%	4.90%
海淀区	18.16%	16.88%	1.29%
丰台区	13.49%	14.78%	-1.29%
东城区	2.87%	2.88%	-0.01%
西城区	2.61%	4.27%	-1.66%
宣武区	3.91%	5.81%	-1.90%
崇文区	1.20%	2.46%	-1.27%
石景山区	2.32%	3.37%	-1.05%
通州区	5.51%	6.54%	-1.03%
昌平区	10.93%	10.00%	0.93%
门头沟区	0.00%	0.00%	0.00%
大兴县	1.98%	1.47%	0.51%
顺义县	0.11%	0.00%	0.11%
怀柔县	0.32%	0.00%	0.32%
房山区	0.14%	0.00%	0.14%

从12月份市场交易比重的区域变化来看，本月中心城区以及热点区域的交易状况整体表现有所回落，除朝阳和海淀呈现上涨趋势以外，其余六区域均有不同程度的降低。除此之外，远郊区县的市场交易状况则有所回暖。由于综合条件相对占优，朝阳、海淀、丰台始终占据着前三甲的位置，但丰台的交易比重环比微降了1.29%。另外，四个中心城区的市场交易情况整体表现不佳，交易比重环比上月减少了4.83%。其中，东城区交易比重变化微乎其微，仅为0.01%；而宣武、西城和崇文区的交易比重则分别降低了1.90%、1.66%以及1.27%。

根据这些数据的变化，我爱我家市场研究中心认为：根据市发改委发布的《北京市“十一五”时期基础设施发展规划》的政策性指引，未来五年，北京将建设东部、西部发展带；通过“优化城区、强化郊区”，形成特色突出、分工明确、发展均衡的四大城市功能区域。规划中六大高端产业功能区的海淀中关村科技园区、CBD核心地区、亚奥地区，分别位于海淀和朝阳，人才的大量流入以及相关配套设施建设的不断完善，为两区域二手房市场的活跃发展起到积极的推动作用，由此使得该区域的交易量稳步攀升。不仅如此，由于目前城乡发展不平衡以及城镇发展的滞后，不能有效发挥市区疏散功能承接的作用，因此规划把远郊区县的建设作为了重点开发区域，通过完善和加强公共服务体系、生活性服务体系以及生产性服务体系来进一步带动市区功能的全面展开。随着政策的扶持与社会舆论的有利引导，新兴城区居住环境的不断改善和居住品质的大幅提升，加之轨道交通的发展建设，势必会使得越来越多的购房群体分流，远郊区县二手房市场的升温指日可待。伴随着消费者置业心理的逐步理性化，其置业需求也不再仅仅局限于某一、两个区域之内，低廉的房屋价格和近年来郊区房地产高速发展所带来的充足二手商品房房源供给也将为郊区二手房交易的快速发展提供必要的保障条件，北京二手房交易区域多元化态势也将稳步发展。

5、2006年12月份北京二手房市场成交居室、成交面积比重变化动态分析

12月二居室交易比重上升幅度较快，主导地位毋庸质疑。

图表4： 2006年12月份与2006年11月份交易面积比重对比表

面积(㎡)	2006.12月	2006.11月	变化幅度
≤ 60	30.83%	32.87%	-2.05%
﹥60-≤ 90	39.55%	41.13%	-1.58%
﹥90-≤ 120	18.05%	15.75%	2.30%
﹥120-≤ 150	7.22%	6.57%	0.64%
﹥150	4.36%	3.67%	0.69%

图表5： 2006年12月份与2006年11月份交易居室比重对比表

居室	2006.12月	2006.11月	比重变化幅度
一居室	18.05%	20.64%	-2.60%
二居室	65.56%	62.39%	3.18%
三居室	15.04%	16.06%	-1.02%
四居室	1.35%	0.92%	0.44%

图表6   2005年12月份至2006年12月份交易面积比重对比图

图表7 2005年12月份至2006年12月份交易居室比重对比图

通过我爱我家市场研究中心12月对北京市二手房市场成交居室及面积的统计数据可以看出：本月二居室的成交比重较上月上升了3.18%，变化幅度较快。从整体交易状况而言，中小户型的二居室始终占据着二手房交易市场的主导地位，购房者对其青睐有加，成交比重为65.56%。从数据可以看出：面积在90平方米以下的二手房始终是交易市场的主角。尽管本月60平方米以下和60-90平方米之间的二手房交易比重环比11月均有小幅下调趋势，交易比重分别减少了2.05%、1.58%，但70.38%的交易比重依旧牢牢掌握着成交面积的主导地位。在90平方米以上的二手房交易区域，本月的交易比重均呈现涨幅态势。其中，90-120平方米之间的交易比重变化最大，增幅为2.30%。此外，本月四居室的交易比重有所增加，环比上月增加了0.44%。

随着国家相关职能部门对于房地产市场关注度的持续升温，二手房市场也逐渐发挥出它的重要作用。在“90平米、70%”政策公布之后，引导住房市场结构的合理化问题越来越受到人们的重视，调控政策的导向性作用随之突显；与此同时，社会的进步和消费群体购房理念的不断成熟，使得二手房市场也已逐步发展为梯型置业格局。适中的居住格局和交易价位，以及与购房者主流消费需求高度的匹配性决定了二居室依然占据着市场交易第一把交椅的位置。除此之外，随着上述政策的逐步深入，大面积大户型的房源比重势必开始下降，由此使得对此类房源有需求的高收入群体增加对其的购买预期，造成市场中90平方米以上的户型交易比重整体上扬，交易价格也出现不同程度的上涨。

6、2006年12月份北京二手房市场交易价格比重变化动态分析

50万以下房源仍为市场交易主流，高端房源交易比重继续走低。

图表8 2006年12月份与2006年11月份交易价格比重对比表

价格(万元)	2006.12月	2006.11月	比重变化幅度
≤ 30	11.88%	12.84%	-0.96%
﹥30-≤ 50	42.26%	42.81%	-0.56%
﹥50-≤ 70	27.07%	27.52%	-0.46%
﹥70-≤ 90	11.28%	9.48%	1.80%
﹥90	7.52%	7.34%	0.18%

图表9 2005年12月份至2006年12月份交易价格比重对比图

根据2006年12月份的市场成交总金额数据统计来看，本月的市场交易状况继续延续上月的上升走势,交易金额环比攀升了3.74%，30-50万区间的房源始终占据着市场交易的主体地位，在此基础上，本月中高端市场随着大户型房源数量的小幅提高交易价格也有所攀升。数据显示：本月比重变化幅度领先的是70-90万之间的房源，环比上月增加了1.80%，90万以上的房源也微涨了0.18%。而50万以下的二手房交易比重与11月份相比降幅不大，仅向下微调了1.52%。我爱我家市场研究中心分析指出：伴随着土地增值税的开征，利空出尽的二手房市场得以在年末一扫今年阴霾的交易氛围，交易量不降反升，连续两个月稳步向上，呈现出少有的“暖冬”行情。除此之外，由于本月外围远郊区县的市场交易温度有所回暖，导致与之相对应的大户型房源交易量小幅提升，与之相匹配的中高端市场房源价格交易比重涨幅较为明显。不仅如此，“90平米、70%”政策的颁布使得越来越多的消费者朝着理性置业的方向发展，相对于以自住型需求为主的客户群体而言，中低端房源以其价位优势和较为合理的建筑格局仍旧牢牢掌控着二手房市场的大局。

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