世茂整购北京商用物业 国内大鳄效法外资投行？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月15日14:13 中国房地产报  刘笑一  

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1月6日，世茂地产控股有限公司公告称，透过其全资附属公司北京世茂投资收购北京华平国际大厦整栋物业，耗资10.5亿元。

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据悉，北京华平国际大厦位于京城CBD附近，总建筑面积为7.28万平方米，目前已全部竣工。

“希望通过此次收购，将旗下物业组合多元化，由住宅物业伸延至商业物业资产。”世茂集团董事长助理卓亚岚表示。

此前，世茂近两年以来的商业地产布局仍较为集中在二三线城市，倾向于“城市综合体”的开发，即在大盘中一并囊括了住宅、酒店以及商业等各类物业。

而在京沪等一线城市，其已拥有的商业物业主要为酒店类资产。目前世茂旗下的世茂佘山艾美国际酒店、世茂皇家艾美酒店等五星级酒店已占到全上海高档酒店市场的20％。

“毫无疑问，商业地产的长线投资可以带来固定资产的升值，稳定的现金流入，同时利润率也不低，是调控后实力开发商一个不错的投资选择。”世茂执行董事许世坛称，这次选择收购华平国际大厦，也是世茂环渤海战略布局的一颗重要棋子，使得这一区域世茂的产品线更为丰富。
“世茂眼下的战略除继续发展高档住宅物业外，亦将审慎而有序地拓展包括零售及办公楼物业等在内的长期投资项目。充分利用不同物业的市场增长空间，致力稳定和提升未来整体收入。”许世坛告诉记者。

而世茂更深层的用意，还在于因为看到这一项目“在短期内就将有稳定回报”。就华平国际大厦这一项目而言，其在去年曾以20000元/平方米的报价进行整栋出让，此次世茂房地产以10.5亿元接手，单价仅为14417元/平方米。对比毗邻的京城CBD商业项目2万~3万元/平方米的销售均价，日后无论是租赁收益还是物业升值带来的回报，世茂收购这一项目都有较大的利润空间。据卓亚岚透露，收购后，这一项目将很快用于包装后出租获利。

“商业地产运作在开发上需有相对大额的资金投入，短期而言较难对股东产生利润回报。”卓亚岚坦言，而对于世茂这样的上市公司，重要任务是保证给股东持续的固定回报。

她告诉记者，世茂计划使能产生长期稳定回报的固定资产比例达到30％～40％，但由于此类物业开发周期长，因此不排除今后还有类似的收购动作。

“一线城市市中心优质商业地块一地难求，即使有适宜地块也是拿地成本高企，使大型开发商亦开始效仿机构投资者，采取整购的方式。”仲量联行投资部中国区总裁邓文杰认为，虽然这种类似于外资投行或基金在华进行整体收购行将建成或是成熟物业的举动，在发展商中并不多见，但不排除未来也是一种趋势。

而同为在港上市的上海地产大鳄复地集团在商业地产的拓展也亦倾向于这一发展模式。去年12月28日，复地即以收购家饰佳旗下北京荷华房地产开发有限公司部分股权的形式，与家饰佳合作开发位于北京的万豪中心项目，预计投资约5亿元人民币。

而复地早在2005年9月以5.1亿元竞得位于天津城区核心地段的最大停缓建项目“天津北洋大厦”，目前已经以“天津中心”的全新名称动工开建。
“复地在收购增持经营性物业的模式中，会尽量发挥自己在开发上的优势以增加物业的价值和日后出租回报。”复地集团总裁范伟称，万豪中心和天津中心这两个项目，复地都将作为长期持有物业只租不售。

对惯于采取传统拿地自行开发模式的发展商而言，直接收购整栋物业，投资回报率似乎不具有优势。

在许世坛看来，世茂房地产不会强求商业地产做得最大，更看重的是长期收益。

“预计今年公司的商业地产项目所带来的利润就可占到总利润的20%，根据世茂的目标，到2010年物业收租盈利的比例要提升至30%。”许世坛说。

责任编辑/wangyi.bj

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