观察：小户型风吹旺上海办公楼 以中档为主

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月15日14:02 房地产时报  梁志超  

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新年伊始，小户型办公楼风头再起。随着住宅小户型政策加大执行力，小户型风也刮热了办公楼市场，尽管政府并没有对办公楼面积出台限令。

近年来，办公楼租赁优于销售的模式被悄然打破。外资基金、大型国企和跨国企业也开始扮演买方角色。去年，继汇丰、花旗集团的标识出现在浦东上空后，外资巨头渣打银行也以购买结合租赁的方式入驻陆家嘴大厦并获冠名权。这预示了办公楼销售市场的向好。

销售结构正在由“大”转“小”。据统计，中国内地中小企业有三千万家，属于成长型企业的比例为10%，上海的数量可观。日前，中小企业对小户型办公楼需求日增，面积100—400平方米成为主力需求。分析表明，这类企业主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，注重地段和交通；另一类是外地公司投资一线城市的房地产，办公面积不需太大；第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。对于第三类，经济学家华明教授向记者表示，全球70%的技术创新是中小企业完成的。技术创新的要素首先是技术支持，即研发能力、服务平台。这样的支持在大企业是可以内生的，但中小企业不可能内生，需要来自社会的服务和支持。近年上海郊区出现的科技创意园区小户型办公楼便是具有开拓性的项目。

目前工商部门对利用居民住宅从事经营活动的注册登记申请关门。使得一大批小公司、创业型公司，如各种创意产业公司、网络商贸公司等，失去低成本的办公场所，于是转向小户型写字楼市场。而租金持续走高及投资小户型首付比较低，也令投资者趋之若鹜。

同时，随着办公楼的专业化更加清晰，成长性办公楼发展空间加大。五合国际副总卢求据此认为，这类物业以中档为主，物业管理水平不高，客源充足，销售较快，由于位置、配套较好，租赁活跃，较受投资者的青睐。这种趋势将使办公楼市场重新进行定位调整，预计在2007年真正符合小公司需要、符合区域经济发展的小户型办公楼会竞相出现，并继续保持租售两旺的势头。

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责任编辑/bjxzl01

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