层层收紧土地闸门政策频出 “禁地令”禁了谁？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月15日15:01 中国房地产报  陈劲松  

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自2006年以来，层层收紧土地闸门的政策、文件下了一道又一道，其中当属国土资源部、国家发改委日前联合发布实施的2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》最值得拿出来圈点一下。

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细读“禁地令”，我们可以发现，这是一个堵住政府漏洞的政策。一直以来，拿地批地暗箱操作、黑洞这类词语流传在业内坊间，很多说不清道不明的事儿都在悄然发生，房地产开发被指责为暴利，背上黑锅，也跟大大小小的黑洞脱不了干系。而“禁地令”的颁布，显然是政府在为自己堵上一些黑洞。

 

变相房地产开发行不通了

 

先来看看“禁地令”中提及的禁止项目，一般人会把眼睛放在高尔夫球场、别墅这些纯粹的房地产开发项目上，而忽略了另一些“变相房地产”开发项目，比如党政机关、国有企事业单位新建培训中心，还有影视城、赛车场、主题公园，以至于城市主干道、城市游憩集会广场等等，都在被禁之列。

 

在实际中，这些项目大多是通过党政机关的名义拿地，再由开发商联合开发，操作不公开，项目不公开招标，拿地也没有通过招拍挂，这个黑洞非常大，实际上都是在变相地挤占招拍挂市场。

 

开发商一直在喊土地供应不足，政府方面又表示存量很足，这两种声音的源头就在拿地方式上。开发商喊不足，是指公开招拍挂的不足，而政府说很充足，谈的是总量。充足的土地供应总量中，很多以各种各样的名义和渠道被批出去了，划拨出去了，在公开市场上出让的当然就少了。房地产市场的很多争论，比如暴利、房价，因为土地成本无法说清楚就没有结论。如果大家都是公开拿地，开发商的成本就可以算得出来，市场也就会更清晰。所以，“禁地令”的颁布，等于把这些变相房地产开发的漏洞堵住了，这可能会给市场的公开出让提供一些空间。

 

该堵的堵，该疏的疏

 

显然，从大的方向上来看，这道“禁地令”对建设一个和谐健康房地产市场是重大利好。但是仔细评估一下还是有几个问题值得探讨：

 

首先，漏洞是不是堵得够全面？

 

堵漏这个事情是比较麻烦的，要全堵上才能起到作用，这边堵那边放，政策就形同虚设。举个例子来说，高科技产业园、孵化园等项目不在禁地之列，这是不是会给一些人留下操作的空间呢？以后不说搞培训中心了，换个提法，说成是高科技产业园，再来搞变相开发，又该怎么办呢？别墅市场也是一样的情况，单是禁止了别墅项目的批地还不够，不搞别墅了，还可以搞高科技产业人员会所。所以建议政策应该从规划入手，比如直接规定项目的容积率都在1以上，再配合“禁地令”的实施，一下就解决了这些问题，把大大小小的漏洞全部堵上。

 

其次，政策是不是也要适当尊重市场的力量？

 

2006年国家的宏观调控政策很多，但是市场的走势却出现了背离，有时甚至引发了一堆问题让政府解决，这里面有一点重要因素，就是因为市场有他自己的逻辑。以户型的调整政策举例，对大户型的控制是有道理的，但全部是“70%·90平方米”以下，具体的市场问题就产生出来了。我们在一些发达城市的市场前线了解到的情况是，目前置业人群中有相当数量的中产阶层，他们改善居住条件的换房需求很大。这就可能使得优质大户型升值，也可能会由小户型变通来解决。我们的政策是不是应该留有一些空间来疏通，而不是一刀切死呢？

 

土地政策也是同样的道理。禁地令解决了批地和划拨的问题，让更多的土地进入市场正常出让渠道；还有更多的监督执行政策也在出台之中，那么接下来就应该更多地考虑市场的因素，放手让市场发挥它自己的力量。只有这样，目标、执行和结果才能相互协调，才是好的政策。

 

“禁地令”对市场是利好消息

 

每一次政策出台，大家都会关注房价的走向。从某种角度上讲，“禁地令”对别墅和大户型来说无疑是一个利好消息。禁止了别墅项目的开发，市场上现有的存量自然形成了“物以稀为贵”的态势，价格上涨是必然。但从长远来看，禁止别墅过度开发，节省土地资源还是大道理。当然，大户型也并非一定升值，这还取决于地段和户型设计，只有好的产品才会有价值。

 

对开发商来说，一定要支持政府的调控，促进房地产市场的信息透明。“禁地令”之后，如果开发商还想钻空子，凭各种关系各种名义拿地，不能获得长远的发展，不仅害了自己，还会害人。开发商要更多从市场上拿地，多从公开渠道拿地，这样才能锻炼面对未来可持续发展的能力，否则将会被淘汰。

 

对购房者来说，应该搞清楚，房价的上涨跟目前资产普遍增值是有关系的，一味地骂开发商没有意义，因为开发商只要合法经营按章纳税就是正常的商业行为。如果购房者真正有能力购房，而且用于自住的话，什么时候都是买房的时机，耗在那等待什么时候房价大幅下跌是不明智的。

责任编辑/sf065

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