2006二手房市年终分析 上海与京津“两极分化”

总体回顾

2006年初，大部分地产专家和机构都对今年的房地产市场一致看好，北京二手房市场年成交量突破十万套，多数人认为是较合理的数字。随着年中一系列调控政策的出台，二手房市场陷入观望的僵局，但京、津、沪三地住房市场的迥异，注定政策调控后的三地市场的差异走势。

二手商品房买卖市场：冰火两重天

伴随着三地交易量的一致下滑，各地交易价格确呈现不同的走势。北京交易价格全年呈现增长的格局，全年增幅为11%；而上海交易价格在下半年出现量价双跌的局面，下半年价格平均降幅为2.5%；天津市场交易价格保持平稳并未出现较大的波动，整体仍呈小幅上升趋势，全年价格增幅为11.5 %。

根据21世纪不动产监测数据显示，2006年上半年各地二手房市场交易量依然保持了较高增长幅度，其中北京1-6月份交易量同比去年增长了38.7%；上海1-6月份交易量同比增长了10%；天津1-6月份交易量同比增长了28.1%；但随着年中调控政策的相继出台，三地市场观望气氛渐浓，交易量下滑明显。其中上海交易量下滑最为明显，即使下半年“金九银十”的销售旺季并未给市场带来多大的转变，与去年同期相比上海下半年交易量下滑30%；天津全年交易面积为577.7万平米，与去年同比下降了25%；北京略好全年交易量小幅增长7%。

伴随着三地交易量的一致下滑，各地交易价格确呈现不同的走势。据21世纪不动产监测数据显示,北京交易价格全年呈现增长的格局，全年增幅为11%；而上海交易价格在下半年出现量价双跌的局面，下半年价格平均降幅为2.5%；天津市场交易价格保持平稳并未出现较大的波动，整体仍呈小幅上升趋势，全年价格增幅为11.5 %。

从三地市场对于调控政策的反应来看，上海市场一直是房产投机者的主要投资方向，上海房产价格经过多轮炒卖已处虚高，调控政策对于上海市场中投机行为的抑制取得一定的效果，因此部分投机者见回报有限，又恐国家后续政策更为严厉，因此希望将房产出手减少损失，价格开始出现松动，但上海市场受观望气氛影响接盘的人较少，造成上海市场价量双跌的局面。北京市场有别于上海市场，市场中虽有一部分房产投资行为，但受刚性需求的支撑，同时与上海相比北京房价仍存在较大的差距，因此业主对于后市较有信心，并不急于将房产出手，甚至将政策带来的交易成本的增加转嫁给购房人，造成交易价格的上涨。天津市场投资价值有限，并未出现投资过热现象，因此市场受政策影响小，目前在政策消化期期间交易量虽减少，单价格依然较稳定。

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