06二手房市场年终分析上海与京津“两极分化”

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06二手房市场年终分析上海与京津“两极分化”

2007年01月13日 15:03

    总体回顾

    2006年初，大部分地产专家和机构都对今年的房地产市场一致看好，北京二手房市场年成交量突破十万套，多数人认为是较合理的数字。随着年中一系列调控政策的出台，二手房市场陷入观望的僵局，但京、津、沪三地住房市场的迥异，注定政策调控后的三地市场的差异走势。

    二手商品房买卖市场：冰火两重天

    伴随着三地交易量的一致下滑，各地交易价格确呈现不同的走势。北京交易价格全年呈现增长的格局，全年增幅为11%；而上海交易价格在下半年出现量价双跌的局面，下半年价格平均降幅为2.5%；天津市场交易价格保持平稳并未出现较大的波动，整体仍呈小幅上升趋势，全年价格增幅为11.5%。

    根据21世纪不动产监测数据显示，2006年上半年各地二手房市场交易量依然保持了较高增长幅度，其中北京1-6月份交易量同比去年增长了38.7%；上海1-6月份交易量同比增长了10%；天津1-6月份交易量同比增长了28.1%；但随着年中调控政策的相继出台，三地市场观望气氛渐浓，交易量下滑明显。其中上海交易量下滑最为明显，即使下半年“金九银十”的销售旺季并未给市场带来多大的转变，与去年同期相比上海下半年交易量下滑30%；天津全年交易面积为577.7万平米，与去年同比下降了25%；北京略好全年交易量小幅增长7%。

    伴随着三地交易量的一致下滑，各地交易价格确呈现不同的走势。据21世纪不动产监测数据显示,北京交易价格全年呈现增长的格局，全年增幅为11%；而上海交易价格在下半年出现量价双跌的局面，下半年价格平均降幅为2.5%；天津市场交易价格保持平稳并未出现较大的波动，整体仍呈小幅上升趋势，全年价格增幅为11.5%。

    从三地市场对于调控政策的反应来看，上海市场一直是房产投机者的主要投资方向，上海房产价格经过多轮炒卖已处虚高，调控政策对于上海市场中投机行为的抑制取得一定的效果，因此部分投机者见回报有限，又恐国家后续政策更为严厉，因此希望将房产出手减少损失，价格开始出现松动，但上海市场受观望气氛影响接盘的人较少，造成上海市场价量双跌的局面。北京市场有别于上海市场，市场中虽有一部分房产投资行为，但受刚性需求的支撑，同时与上海相比北京房价仍存在较大的差距，因此业主对于后市较有信心，并不急于将房产出手，甚至将政策带来的交易成本的增加转嫁给购房人，造成交易价格的上涨。天津市场投资价值有限，并未出现投资过热现象，因此市场受政策影响小，目前在政策消化期期间交易量虽减少，单价格依然较稳定。

    二手商品房租赁市场：三地都稳定

    北京市住宅禁商的政策更是将一些大户型高档住房重新推向租赁市场，但成交量并未发生明显的增长且租赁价格变化不明显。

来源：中国经济网

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