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2007年京城的商业地产集中放量竞争激烈

焦点房地产网 house.focus.cn 2007年01月12日16:11 千龙网

　　日前，世邦魏理仕率先公布的2007年北京商业地产市场预期显示，去年下半年很多物业推迟入市，今年商业投资类商业物业要集体赶集，其总量约达255万平方米，其中，单纯优质零售物业供应量达到95万平方米。在这种背景下，市场人士大多预计，2007年的北京商业地产将出现比较激烈的竞争局面。

　　商业地产集中放量

　　据世邦魏理仕环球研究部统计显示，北京2007年几个主要商业区会有比较明显的增长，东部包括朝外、燕莎区、国贸，西部主要集中在西单、中关村和金融街区域，主要格局不会有大的变化，在这些区域中，东四环区域有15万平方米左右的商业面市，将成为一个新的亮点。据了解，目前比较突出的有几个大型优质零售商业在2007年开业。

　　有市场人士表示，新增的零售物业分布在不同的区域，既有传统的商圈，也有新兴的商业区。西单Mall、王府井富阳广场、新三里屯都处在传统的商圈内。望京、东四环、立水桥区域在2007年都会有大型商业出现，包括美罗城购物中心，沃尔玛购物广场和明天商业中心。

　　另据国际物业顾问戴德梁行的最新统计数据表明，目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达数百万平方米，达到历史最高峰。

　　综合世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行等公司的跟踪研究结果显示，由于未能按期完工，北京有6个写字楼项目推迟到2007年落成，使未来12个月北京优质写字楼预计落成总量超过160万平方米，仅CBD区域就将有超过70万平方米的供应，主要供应项目有华贸中心、世纪财富中心、银泰中心等，这将造成该区域写字楼承受前所未有的供应压力。

　　另一个供应重点区域是金融街，主要项目有凯晨广场、金融城、Excel等，预计将有34万平方米供应。另外，东二环的凯恒广场、华普中心以及燕莎地区的美邦亚联等项目也将落成。

　　个性化发展成为趋势

　　针对2007年北京商业地产市场的发展形势，业内人士纷纷表示，个性化发展将成为一些商业地产项目竞争中的利器。

　　在前不久举行的一次商业论坛中，北京市商务局有关负责人也表示了鼓励特色商业的思路。该负责人介绍，北京在拥有了6条特色商业街后，还将继续加大特色商业街区和特色市场的发展力度。到2008年，除现有特色街外，还将增加南新仓文化休闲街、海淀图书城等共计10个左右的市级特色商业街区以及酒吧街等15个左右的区域性特色商业街区。在此次论坛上，有关负责人还表示为解决北京集中住宅区缺乏商业配套设施的状况，将规划建设60个区域商业中心；同时强调要突出特色，鼓励现有商业业态的调整。

　　2006年世界零售巨头纷纷进军北京商业地产，如日本零售企业伊势丹集团即将进驻西单美晟国际广场。近一时期，美国美西百货、韩国新世界、法国拉法耶特、泰国中央百货等国际企业先后入驻北京，这些全球高端商业企业的进驻，将在很大程度上改善北京乃至中国的商业环境及商业档次。

　　事实上，商业地产的个性化趋势已经在2007年开始显现。新年刚至，国内首家Lifestyle Mall妙典时尚广场宣告将于2007年4月正式开业。Lifestyle Mall有自己独特的特点：开放式的购物空间、高端的多种业态、一站式消费服务以及设计理念领先。据妙典时尚广场总经理尹铁铮介绍，妙典时尚广场所倡导的Lifestyle商业新模式，集购物、休闲、餐饮、健身与艺术于一体，将多种业态整合，而不是简单的业态配置，进一步提升消费者的生活和消费品质。

　　资金压力持续存在

　　1月5日，中国人民银行决定从1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　2006年以来，人民银行综合运用多种货币政策工具大力回收流动性，取得一定成效。近几个月货币信贷增长有所放缓，但宏观调控成效的基础并不牢固。由于国际收支持续顺差，银行体系过剩流动性又有新的增加，贷款扩张压力较大。适应当前流动性的动态变化，人民银行再次提高存款准备金率，以巩固调控成效。

　　得知该消息后，市场人士普遍反应是，房地产市场的资金压力将进一步增加，而这一点在商业地产体现得尤甚。一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式。过去两三年京城商业项目开发都以商业街或大型MALL等为主，基本扎堆于都市传统商业中心，求大求全状况严重。2006年一系列宏观调控的重拳出击，对本土商业地产项目的资金链带来了很大压力。随着银根收紧，贷款困难，开发商后续资金不足，加上缺乏成熟管理团队和运营经验，不少商业物业经营压力较大。

　　针对资金问题，有市场人士表示，在2007年，银行资金环境将更加严格，预计一些实力强大的、采取“只租不售”模式的商业地产项目将赢得更大的市场自主权。