深圳CBD写字楼价格涨起来了 价格同比增长3成

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月11日10:56 深圳商报   

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深圳同致行

根据世界著名机构研究表明，一个区域的写字楼总量与经济总量基本保持稳定的关系，大约每100亿的GDP总量将产生16万—20万平方米的写字楼需求。而深圳GDP从2001年的1950亿元到2005年的4926亿元，增长了近2.5倍；写字楼年销售面积也从2001年的11.01万平米到2005年的28.49万平米，增长了约2.5倍。可以说在过去5年中，写字楼市场和GDP保持了同步增长趋势。

据同致行的数据表明，自2001年开始，深圳写字楼销售面积每年平均增长约30％，价格平均每年增长15％左右，其中2006年前三季度累计销售面积达31万平米，同比增幅近70％；从价格走势来看，同比增幅近30％，整个走势呈价量齐增的态势。

CBD写字楼

进入价值飞跃阶段

CBD写字楼的价格虽以年均15％左右的增幅稳定增长，但实际成交价格并不完全是价值的有效体现，CBD写字楼的价值存在低估倾向。时至2006年，CBD写字楼成交均价达到18000元每平方米，价格经过多年稳定的增长，终于进入价值飞跃阶段。

值得注意的是，此次价格增长存在幅度大、整体性的特点，即不是中心区一枝独秀，而是整体写字楼市场的大幅度均涨。而且今年价格的走高有销售量的增加做为支撑。价值逐渐得以体现。如果我们把眼光再放远一点就会发现，未来两年将会有一系列利好因素支撑写字楼的价值体现。

例如根据WTO相关协议我国金融业已对外资全面开放，外资银行可以开展人民币业务，并可在全国范围内拓展市场。外资金融机构将从北京、上海等中心城市，迅速向广州、深圳等国内一线扩张，深圳将很有可能成为它们的区域性总部，这方面需求的释放将非常巨大。

同时，人民币升值带动投资市场持续火爆，不光是国内投资客，更重要的是国外基金、财团的投资行为，做为投资回报率高且稳定的高端商务物业将是其投资的首选之一。而深港一体化的加速将使深圳的“洼地效应”体现得更明显。香港中环写字楼的平均售价约为20万元每平米，而深圳中心区仅为20000元每平米不到，价差接近10倍。

基于成本核算等方面的考虑，港企的后勤基地与结算中心将大量北移至深圳，如汇丰银行、凤凰卫视等等。

CBD占据龙头，形成一核多心商务组团

目前深圳中心区写字楼销售以高端市场为主，高端项目的销售均价在23000－30000元每平方米左右，租金100－140元每平方米。未来两年将有80万左右的新增供应入市，但有60％的左右体量将直接进入租赁市场，实际可供销售面积在30万平米左右。

中心区的开发已接近尾声，供应呈逐年下降的趋势。受土地稀缺性及不可再生性因素影响，深圳CBD的唯一性将最终确定。

在当今国际大都市以核心商务区引领城市经济发展的时代，CBD的成熟预示着深圳即将拥有推动经济发展的核动力引擎。

以福田CBD为核心，东面是传统、成熟的两大商务区：地王片区和华强北片区。但两片区受城市规划等因素制约，写字楼供应量有限。

CBD以西有中心西区、南山商业文化中心区及宝安中心区。

联泰大厦在今年的表现为中心西区挣了不少印象分，但更值得关注的是南山商业文化中心区和宝安中心区，特别是宝安中心区。

据了解，2006年上半年宝安中心区拍出5块写字楼用地，楼面地价已突破6000元每平方米。其中荣超地产的写字楼项目已在今年10月启动，预计于07年底入市，均价有望突破17000元每平方米。从土地开发周期来看，宝安中心区写字楼规划供应总量虽有100万平米之巨，但大多数项目将在两年以后入市，其时中心区已基本开发结束，宝安中心区将成为下一个开发热点片区。

深圳已初步形成以CBD核心商务区为核心，华强北、地王、中心西区、南山商业文化中心区、宝安中心区等五大片区共举发展的一核多心的商务区域组团。

产品创新引领竞争趋势

2006年，深圳写字楼市场在前三季度的波澜不惊之后，突然在第四季度风云际会，而其中市场表现最为活跃的是中心西区的联泰大厦和中心区的现代国际。现代国际更是以产品创新在深圳写字楼发展史上抹下一笔浓墨。

现代国际独特创新的产品设计，配以超5A甲级写字楼的硬件配置，迅速从充满硝烟的写字楼市场中脱颖而出，在极短时间内得到客户高度认同，一举奠定其CBD标杆地位。

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责任编辑/bjxzl01

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