房价涨速惊人 2006深圳楼市在动荡中高歌猛进

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月10日15:01 深圳晚报   

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2006年，是迄今为止中国房地产调控强度最大的一年，而作为此轮调控焦点城市之一的深圳，房地产市场自然遭遇到了前所未有的严厉调控——国家宏观调控政策频繁出台，土地、税收、信贷等一并发力……对深圳楼市来说，2006年，可谓是一个动荡年。

在演绎了沉寂、升温、房价涨速惊人的楼市曲线之后，深圳楼市依然处于高位，已成为不争的事实；而二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大……在风云跌宕的2006年，深圳房地产市场依然呈现总体上升的态势。

持续高涨的价格在需求与投资的博弈中还将坚持多久？多种不同的物业类型还将诠释出怎样的地产表情？回顾过去，展望未来，在猜测与关注的目光中，房地产市场又将在硝烟弥漫中成就怎样的发展曲线？

一手住宅：一路向前？

据统计，2006年1~11月，深圳商品住宅批准预售面积为599.83万平方米，较2005年同期减少10.04%，除特区内罗湖、福田两区减幅较大外，其余四个区域新房供应面积与去年同期基本持平；而特区外住宅批准预售面积在全市总供应中所占比重继续由去年同期的57.08%增加至63.14%。

“从入市新盘的区域和各行政区的推盘量来看，2006年深圳房地产开发的主战场依然集中在关外，关外两区入市新盘数量占到入市新盘总数的60%，推盘体量占到总体量的64%，超过关内四区的总和。”世华地产市场研究部总监肖小平表示。

“在深圳土地资源限制下，特区内可供建设用地日趋减少，深圳住房建设重心向特区外转移成为必然，由此带来的住房供应的外移也日趋显著。”戴德梁行研究顾问部江冰河告诉记者。

在开发商转战关外的同时，2006年的新房价格也大幅上涨。有分析显示，1~11月全市商品住宅均价达9081.24元／平方米，较2005年同期上涨30.37%。而宝安中心区以48.96%的价格增幅大大拉动了全市均价的快速上升。

“2006年宝安区不管是在供给还是在需求方面都位于六区之最，截至11月份，宝安区共有40个项目入市销售。值得注意的是，该区住宅的供应量主要集中在宝安中心区、西乡片区和龙华片区三个区域。”世华地产肖小平进一步分析指出，宝安中心区的规划出台以后，受到前所未有的关注，物业涨势迅猛且受到广大置业者追捧，价格一路飞涨，直逼关内房价。不过，值得注意的是，目前该区域的规划还没有具体落到实处，一切还只是在建设阶段，但目前的追涨现象让该片区未来的升值潜力被提前透支。

“2007年一手楼开发仍将集中在关外，不过不可忽视的是，2006年深圳市对存量土地的利用尤其是罗湖区多个烂尾楼项目的重新启动及城中村的改造，都为特区内较成熟区域带来一定量的住房供应，这也将成为未来深圳特区内住房供应的重要来源。”戴德梁行的江冰河强调指出。

非普通住宅：豪气冲天

2006年，在新房价格保持高位运行的同时，非普通住宅的表现尤其突出。据统计，截至2006年10月份，非普通住宅价格为14312.67元／平方米，同比增幅高达59.58%。

“2006年对住宅供应结构的调整限制了未来非普通住宅的供应，致使非普通住宅物业的稀缺性显现，从而导致非普通住宅价格的飞速上涨。”戴德梁行的江冰河告诉记者。

“庞大的市场需求与不断减少的市场供给之间形成了鲜明的对比。与此同时，随着市场供给越来越有限，供给不平衡的矛盾逐渐突显，使深圳住宅市场逐渐演变为‘卖方市场’，价格自然也就不断上涨。”世华地产的肖小平分析指出，应该注意的是，疯狂上涨的房价，吸引了大批投资客的产生，特别是豪宅市场，投资客的比例大幅增加，而这类置业者往往以短期投资为主。投资客手中往往握有好几套物业，在供给有限的深圳市场上，不少自住型买家的需求反而得不到满足，这就进一步加剧了供求不平衡的矛盾，刺激楼市的持续高位。

业内人士分析指出，2006年由于受调控政策的打压，不少豪宅项目都推迟了入市时间，随着天琴湾、联泰大梅沙项目、万科第五园、鸿荣源·公园大地、中海·大山地、招华曦城等一批豪宅项目的入市，将会进一步刺激2007年豪宅市场的发展。

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责任编辑/sf065

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