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2007年北京二手房价格涨幅至少回落10个百分点

焦点房地产网 house.focus.cn 2007年01月10日10:41 中国经济时报

　　2006年北京二手房交易均价创出历史新纪录，全年涨幅预计可达25％左右。我爱我家公司近日对外公布的《北京二手房市场2006年回顾与2007年展望》（下称报告）预计，2007年，北京市的二手房价格涨幅将会控制在10％－15％。也就是说，与刚刚过去的一年相比，2007年北京二手房价格涨幅将至少回落10个百分点，介于10％－15％之间。

　　涨幅预计在10％－15％之间

　　报告显示，2006年1至10月北京市的二手房交易量为62645套，与去年同期交易量55540套相比，增幅为12．79％。2006年1至10月的二手房交易均价为4897元／平方米，与去年同期的交易均价3791元／平方米相比，上涨了1106元／平方米，同比增幅为29．17％。

　　就2006年1－10月来看，二手房市场整体房价涨幅明显，价格曲线波动较大。市场的整体交易数量略高于上年同期数量，但北京的二手房市场房源依旧供不应求，整体供求比维持在1∶5左右。部分核心区域的供求比例达到了1∶10，市场供求矛盾仍然严峻。

　　根据市场规律，我爱我家公司推测：2006年北京市二手房的总体交易量将在76000套左右，同上年相比增长幅度约为8％，这一数字将创出2000年来年增长率的历史最低。反观2006年来的市场交易均价，因为新征税费的出现使得二手房的交易成本上升，业主的转稼、惜售等行为令市场的交易价格上涨明显，我爱我家公司认为2006年北京二手房交易均价创出历史新纪录，全年涨幅预计可达25％左右。

　　“相对于由房地产开发商单方面来决定的一手房房价而言，由市场和买卖双方通过讨价还价最终达成的二手房房价的泡沫成分显然要小得多。同时，城区土地资源稀缺造成的新房供给‘地域偏远化’和相应‘交通成本的增加’，以及成品油价格持续上涨的推波助澜作用，致使二手房的‘地段优势’日益突出。另外奥运会的日益临近，也将让北京的总体房价得到一定的提升。因此二手房的保值和升值潜力较大。”

　　面对这些利好，我爱我家公司认为：2007年北京的二手房房价仍将会保持一个平稳上升的态势，但其涨幅将会控制在10％－15％。也就是说，与刚刚过去的一年相比，2007年北京二手房价格涨幅将至少回落10个百分点。

　　交易量房源供给量双双增长

　　我爱我家方面表示，受到频繁出台的宏观调控政策以及两税的影响，少部分二手商品房的持有者采取了“惜售”的手段来应对市场变化。

　　部分购房者不愿接受业主将营业税转嫁到房价总款中，故此，2006年下半年北京二手房市场的交易多集中在不受税费影响的房源。而这部分房源中以公房数量较多，受到了市场部分购买者的追捧，成交量明显放大，其大约占到市场总体交易的44％左右，同比上年上涨了近8％。

　　随着相关税费的逐步落实、已购公房资源的市场稀缺性、购买满五年的二手商品房随着时间的推移越来越多、以及市场对五年这个时间节点认定的变化，报告认为：2007年北京二手商品房交易所占比重将会有所回升，其市场比重可达到总体交易量的60％以上。

　　对于2007年的北京二手房市场，报告认为，未来不排除政府还将会进行第三次宏观调控的可能性，但它将是二手房市场发展的一个利好因素。因为各级政府都已经意识到了当前要想解决房价过高问题，解决中低收入群体居住问题，大力发展二手房市场才是相对行之有效、时效较短、针对性较强的合理方法。

　　北京市目前也在积极努力地制定各种政策，鼓励二手房房源进入市场流通，形成有效供给。因此，二手房市场的交易数量将会迅速得以反弹，在足量的需求支撑下，市场将保持一个持续增长的态势。市场中被抑制交易的房源将会在2007年得以充分的释放，再考虑到2007年市场的自然增长，市场的成交量将会跨过8万套大关。乐观状况下2007年北京市的二手房交易还有可能向上冲击10万套的高点。

　　另外，北京二手房房源供给量亦将继续增长。报告称，作为全国的政治、经济以及文化中心，北京吸引着越来越多的人不断涌入，这就在一定程度上决定了房地产市场的发展。由于刚性需求在未来一段时间内无法得到根本性转变，因此房源供给问题则变得较为突出。

　　但根据数据表明，北京市的存量房房源储备还是比较大，目前存量房总计3．8亿平方米，折合410万套。成熟的房地产市场每年会有7％－8％的存量房进入到二级市场进行交易，约合30万套左右。按此估算，随着北京二级房地产市场的不断发展和政策、金融条件的不断完善，进入二级市场交易的房源将会逐步增大。