稳定房价说调控四个“逆调控”苗头需警惕(图)-新闻中心-焦点房地产网

稳定房价说调控四个“逆调控”苗头需警惕(图)

焦点房地产网 house.focus.cn 2007年01月09日08:58 半月谈

贯彻落实调控政策，抑制房价快速上涨仍是2007年的主题(资料图片)

　　2006年，房地产市场又度过了一个“调控年”。一系列调控政策的出台产生了积极效果，房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归的姿态。与此同时，房价居高不下、“且调且涨”的现实与预期存在距离，一些逆调控预期的“苗头”需引起警惕。要达到稳定房价的目标，2007年必须成为“政策执行年”。

硬约束软化房价矛盾

无论是地方政府、开发商还是普通民众，普遍认为2006年房地产调控中最具影响力的措施是结构调整：套型面积90平方米以下的住房须占开发总量70%以上。对于这项硬约束，一些地方政府和开发商颇有微词，认为这是一刀切，是市场经济的倒退。但百姓拍手称快，多数房地产研究者也认为，这项调控对准了楼市问题的症结，生产出更多广大中低收入人群能支付得起的住房产品，才能钝化高房价引起的社会矛盾。

复旦大学经济学教授尹伯成认为，“国六条”的出台给房地产市场传递了一个强烈信号：国家在房地产发展战略上开始从产业政策向公共政策回归，从过度市场化向社会保障属性倾斜。与往年相比，这是2006年房地产市场最大的变化。

受宏观调控政策影响和市场引导，2006年房地产开发投资出现了可喜的变化：住房供应结构调整有了良好的开端，特别是经济适用房开发投资增幅由负转正。上半年，全国经济适用房开发投资由2005年的负增长14.6%转变为增长6.1%，增幅提高了20.7个百分点。住宅投资占房地产业投资的比重由2005年的67%上升到69%。房地产市场供给结构正在向宏观调控预期的方向发展。

四个逆调控苗头需警惕

调控成绩有目共睹，但2006年房地产市场出现的一系列“逆调控”预期的苗头值得警惕。

一是高房价全局性蔓延，不再是局部性问题。在东部地区，不仅一线城市房价逆势高涨，一些三线城市房价涨幅也严重脱离当地居民收入。譬如浙江省丽水市，2006年11月新楼盘均价已超过6000元/平方米，而丽水的人均GDP不及浙江省平均水平的一半，当地一对收入中上的夫妇月收入总和也不过4000元左右。

值得注意的是，部分西部地区房价也交替“领涨”全国。2006年以来，不仅东部沿海地区房价狂飙猛进，呼和浩特、成都、南宁等西部地区也交替“领涨”。第三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，其中涨幅居前5位的城市中，西部地区就占了两个。

二是房地产投资有所减少，但高温未退。据统计，2006年1至11月份全国城镇固定资产投资79312亿元，其中房地产开发投资18212亿元。这意味着，每5块钱固定资产投资中，就有1块多钱投进了房地产。

从资金构成看，去年进入房地产市场的银行资金不仅没有减少，反而增速更快。贷款在房地产开发资金来源中的比例由2005年的18%上升到22%以上。市场将“稳定房价”的政策理解成为对国内房地产市场的隐性担保，加上商业银行利益驱动，投资便涌入房地产市场。

三是地价成“脱缰野马”，推高房价预期。去年，与楼市调控措施迭出形成强烈悖论的一个现象是：各地“地王”、“楼王”频生。9月上旬，上海浦东新区花木地块报出58.89亿元的竞标天价，创历史纪录。按此计算，楼板价就高达11300元/平方米，而离它不远处的新楼盘均价只有9700元/平方米。事实上，“地王”的诞生意味着这一地区的房价有了一个新的标杆作为参照向上攀升。开发商正是利用这一点，制造房价上涨预期，结果房价的涨幅比地价的增幅还大。

四是外资在加速涌入楼市。在人民币升值的带动和强烈预期下，2006年三、四季度，外资或明或暗投入房地产市场的势头在加速。在上海，继上半年美国的基汇资本买下了瑞安集团翠湖天地御苑一栋住宅楼之后，下半年收购案又一个个浮出水面。11月，美国房产商汉斯公司以17亿元购得上海新江湾城地块，进行综合性住宅项目开发。此前，欧美房地产商很少直接拿地进行开发。

呼唤2007楼市政策“执行年”

对于2006年的楼市，老百姓有一个普遍性的疑问：“中央不停调控，怎么房价还在不断上升？”他们强烈盼望好政策能执行到位，在“落地”过程中不“悬空”。一些业内人士也认为，从2005年的“国八条”到2006年的“国六条”及其细则，楼市调控方向、措施是对路的，关键是完善相关制度，建立长效机制，使2007年能成为调控政策的“执行年”。前瞻2007年的楼市调控，应该包括以下重点内容：

地价飞涨需得到适当遏制，限制房价上涨的前提是土地价格上涨也需限制。土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限应上收，建设项目用地管理要更加严格。

将地方住房结构、保障建设、土地收益列支诸情况列为人大审议内容，讨论、问责。以9部委在“国十五条”中提出的各地政府“要把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制”为依据，尝试从2007年开始，在地方人代会上，将上一年该地区的土地出让收益及其使用情况，廉租房、经济适用房建设、竣工面积及配置情况，以及商品住宅的价格档次、户型、面积的比例情况，提交人大代表审议。凡审议通不过的，即问责相关负责人。在此基础上，划清政府与市场的边界，让土地政策、廉租房、经济适用房建设政策进一步制度化，以形成市场有效预期。

完善税收与贷款政策，实行差别税率和利率，杜绝富人搭穷人的便车。韩国政府调控楼市的一些手段值得我国借鉴：对拥有大量房地产的富裕阶层征收“综合房地产税”，出售第二套以上房产需交纳30%的资本收益税；购房款须自付6成以上；普通市民的住宅长期抵押贷款利率下调。我国宜对高价商品房课以级差消费税，对中低收入者则直接补贴廉租房。

中西部地区房价上涨脱离当地居民收入需密切关注。2006年，大批中小开发商退出东南沿海市场，“到中西部三线城市再摘一轮果子”的想法在房产界已付诸行动。中西部地区普通居民购买力比东部低，制造业的中西部转移才刚刚起步，如果提前透支房价，其接受东部地区经济辐射的进程将滞缓。在制造业的成本构成中，土地成本和潜在的房价成本，都会体现为建设和工资成本。

重点监管外资基金动向。目前，国家对外资进入国内房地产市场所设置的门槛并不高，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，要求注册资本金不得低于投资总额的50%。这对财力雄厚的外资基金影响不大。政府应将外资基金列为重点监管对象，通过税收、外汇管制、投资规模等手段，对外资基金进入境内进行有效监管。