天津CBD商圈大调查：100-150平米写字楼受追捧

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月09日15:20 楼市天津刊   

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调查时间：2006年11月12日至12月7日

调查内容：津城写字楼供需现状

调查方法：专人实地入户、问卷调查

执行机构：本刊市场研究部

南京路商圈领跑写字楼市场

目前津城的CBD商圈大致可分为5个区域，分别是：南京路商圈、小白楼商圈、友谊路商圈、十一经路商圈、鞍山西道及华苑商圈。其中南京路已成为高档写字楼的聚集地，也是津城商圈的地标。以国际大厦、世贸广场、津汇写字楼为代表的写字楼基本为开发商所持有，基本以纯租赁为主。平均租金为6元/㎡·天，租金水平遥遥领先于其他商圈。以金黄大厦、恒华大厦、国华大厦、亚太大厦等写字楼形成的小白楼商圈，平均租金2.2元/㎡·天。友谊路商圈主要由大安大厦、友谊大厦、津玉大厦等乙级写字楼形成，平均租金2.2元/㎡·天，租金水平与小白楼商圈基本持平，在对友谊路商圈调查中发现投资型业主所占比例较大，以友谊大厦为例，很多业主购买写字间后再进行招租，并且招租状况良好。

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近几年，十一经路已经逐渐发展成为河东区“CBD”核心地带，其中不仅有甲级写字楼天星河畔广场，更有三联广场、津东大厦、鼎泰大厦等不同级别的写字楼，目前平均租金2.2元/㎡·天。鞍山西道商圈以商铺写字楼居多，特殊的市场使鞍山西道形成了以IT及相关产业为主的科贸一条街，代表项目有方正中心大厦、电子科技中心、百脑汇科技大厦等，平均租金2.2元/㎡·天。

在写字楼的销售方面，小白楼商圈内写字楼的平均售价为8033元/㎡，而在本次的调查中发现同小白楼商圈相比友谊路商圈售价水平更略胜一筹，均价为8486元/㎡，作为正在发展之中的十一经路商圈目前已经得到了越来越多投资者的关注和青睐，销售均价为7000元/㎡。鞍山西道商圈的销售均价为7000元/㎡。随着海泰诚品国际，鑫贸才智领地等的相继开盘，加之与鞍山西道相连的区域影响，华苑产业园区也将会形成南开区又一个核心商圈。

从整体调研结果来看，全市写字楼的空置率较低，但和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售和租赁情况更为乐观，预计乙级写字楼将会有很大的市场前景。

货运、物流等企业为写字楼主要客户

在对20余座甲、乙级写字楼的客户调研中发现，货运、物流、贸易、事务所、IT、房地产、咨询等行业是写字楼出售或租赁的主要客户群体。

以国际大厦、亚太大厦等为代表的高档写字楼中，货运、贸易、金融行业的所占比例高达80%以上。外资及外地企业的进驻也成为了组成写字楼客户群体的主要部分。

从现有交易方式上来讲，以采用租用写字楼办公为主的客户占总数的94.4%，而购买办公物业的单位仅占5.6%。在租用写字楼的客户中，每天支付2.0～2.5元/平方米的租户占总数的36.6%，而支付2.5～3元/平方米租金的占30.2%。

地段、交通为选择写字楼的首要因素

根据本次调研发现，地段交通、硬件配套设施、户型设计、周边商务环境是客户选择写字楼会考虑最多的几个因素，其中地段交通为首要考虑因素。其他几个较受关注的因素分别是户型设计、周边商务环境、及写字楼等级。在对物业服务现状的调查中得知，大部分写字楼的租金中含有物业费，其中也包括采暖费、水费等。但电费基本不包含在物业费中，需业主自行承担。

在对车位需求的调查中，5个以下车位的需求比例最高，达到40%，2个车位的需求比例为30%。在对停车位服务的现状调查中得知，受调查的写字楼每个车位根据写字楼等级、所处不同地段、及停车场情况，月租金也从每个300～1000元/个·月不等。例如处于小白楼及南京路商圈的A级写字楼停车位的租金定位于600～1000元/个·月。而国华大厦的停车场由于分地上、地下两部分，故车位租金也有所差异，地上仅120元/个·月，地下500元/个·月。

100～150平米户型最受客户追捧

从目前的写字楼热销户型面积来看，和市场所需求的户型面积基本相吻合。100～150平米的写字间仍然是最受客户追捧的户型，所占比例为30%。50～100平米的小户型也拥有一定人气，所占比例为28%。

至此，对于津城写字楼的现状及需求调查已告一段落，相信通过本刊对于天津写字楼的全面调查及解析，读者会对写字楼市场有更深层次的了解。而随着天津城市功能的拓展，外来客商大量增加，逐渐将形成良好的经营环境，政府推出一系列的优越政策将会更有力地支持写字楼市场的发展。

责任编辑/bjxzl01

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