明年将是中介发展关键年 天津中介需"两剿两抚"

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月09日09:18 天津日报   

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中介救市需“两剿两抚”

2006年，在宏观调控政策引导和中介自身问题突然暴露的双重作用下，天津的二手房中介行业正在经历着行业创立以来最关键的一次洗牌。今年一些中介公司的倒下，标志着中介行业发展初期，那种以收购赚取差价和多向投资获取资金流为主要盈利模式的彻底失败。

在此之后，本市全额资金监管政策的出台虽从根本上杜绝了资金挪用和占压，解决了百姓最关心的资金安全问题，但是在采访过程中记者发现，要想使中介行业走上良性发展的轨道，这一个政策的出台还远远不够……

记得去年2月份，本报连续三期“深挖中介毒瘤”的系列报道，从盈利模式和市场运行体制的角度剖析了行业弊端，而近期随着中介盈利模式的转变和现存问题的深层次暴露，整个业界似乎意识到，一些更微观的细节才是决定中介发展成败与否的关键。

古代帝王治国(王治国博客,王治国新闻,王治国说吧)，若使一方安顿，常常抚”、“剿”结合、双管齐下。众多业内人士认为，处在重要转折时期的中介行业，也必须一方面加强行业监管，另一方面得到大力扶持，才能渡过难关，健康发展。

一剿：提高注册门槛

纵观中介市场，目前最严重的问题莫过于安全性问题。究其最根本原因，是中介入行门槛太低。

这种低门槛主要体现在两大方面：第一是注册资金要求低。据了解，目前二手房中介公司在本市工商部门注册只需10万元注册资金，也就是说任何一个个人，只要拿得出10万元，手中有几套房源，有途径搞到经纪人证，就可以干起二手房中介的业务，因此造成小门脸儿林立，资金周转能力有高有低；第二是经纪人证数量远达不到市场需求。按照本市的相关规定，中介公司在注册时必须保证每个店面至少要有一名持证的房地产经纪人，但记者调查发现，目前由于业务需要，中介公司每个店面中的从业人员少则3-4人，多则8-9人，持证经纪人和实际从业人员的平均比例只有1：5左右，大多数人还是没有受过正规的专业技能和职业知识训练，各公司虽有内部培训机制，但难保服务质量良莠不齐。

因此，一些正规的中介机构建议，适当提高中介公司入市门槛，将有利于从源头提升整个行业的规范程度。

二剿：尽快建立房地产从业人职业监管体系

中介从业人员是二手房交易的服务终端，他们从业水平的高低直接影响了中介行业的发展。在采访中记者发现，其实很多中介公司中层以上领导对于服务理念、内容、流程、质量等有着极其清醒的认识，也制定过很多明文要求，但是到了店员操作层面，往往是大打折扣，与公司理念“两张皮”。

天津市房地产业协会秘书长梁正文指出，出现这种局面，主要是由于现阶段本市房地产销售从业人员职业监管制度严重缺失，房地产销售人从未成为一个独立的职业监管体系，从业合格标准和过失约束更是无从谈起。致使以下几大方面成为中介服务中突出的严重问题：信息搜集不全、专业知识不够、推诿扯皮、跳私单、随意出租买卖从业资格证等等。目前在我国服务行业中，连足疗师都要保证持证上岗，有独立的职业管理体系，可见在这方面，房地产销售人员还不如足疗师。

据了解，在美国，房地产经纪人监管制度极其严格，一旦产生违纪现象，经纪人将被剥夺从业资格。而国内这条职业监管之路才刚刚起步。

据梁正文介绍，在继全额资金监管政策出台后，天津市房地产业协会已于近期组织中介行业展开了研讨，积极推进“对违规经纪人进行公示”政策的出台。无论持证与否，只要是中介行业内的从业人员，都必须实行职业登记备案，一旦发生违纪现象，将在政府相关网站上予以公示，从而影响其今后的职业生涯。他同时指出：“虽然这将在房地产从业人员职业管理方面迈出重要一步，但仅仅是开端，还停留在行业自律阶段。最终还需落实在法律、法规和相关行业管理规定。只有到那时才会有统一的职业标准、统一的培训教材、具有法律效力的奖惩制度。”但在经济飞速发展的时期，法律法规出台相对滞后，往往是事后补救，而非事前规避。因此政府相关部门在制定管理规定时缺少上位法依据也是中介行业缺少监管的一大原因。

因此呼吁相关法律和行政职能部门尽快出台相应法律法规和管理规定，引导中介行业走上规范的良性发展轨道。

一抚：政策倾斜，扶持行业

虽然事实已经证明，用交易双方的房款进行投资获取资金流的盈利模式在中介行业中是行不通的，但面对目前的市场状况，如何才能仅用中介费用保证公司的正常运营，许多中介公司也是有口难言。

顺驰(中国)不动产网络集团企划部经理许建国坦言，仅靠2%的中介费，很多中介公司仅仅能够维持公司运营，利润相当薄，有些公司甚至难以为继。他算了一笔账：今年本市二手房交易套均价格在28万元左右，按照2%的费用收取，中介公司报酬是5600元。而成本方面，以一个3-4人规模的店面为例，店员基本工资、房租、煤水电气、宣传费用等，至少需要2万余元。也就是说每个店面每月至少要成交4套。但从目前看来，由于行业混乱，消费者对中介的不信任，因此达到这一目标并不容易，甚至是十分困难。

“在全国许多城市，中介行业刚刚起步时都会得到政府和社会的扶持。”天津中原地产三级市场部总监曹海滨(曹海滨博客,曹海滨新闻,曹海滨说吧)说。扶持大概有几种办法，一种是政府相关部门出台的中介费收取指导价格比例，会根据不同市场时期进行调整，如上海就曾经历过中介费收取比例由3.5%调至2%的过程，即中介行业发展初期得到相应的价格政策支持；另一种是实行二手房交易全部通过中介公司进行的强制手段，以交易量带动中介公司盈利。

据记者了解，许多业内人士希望得到适当的行业扶持。当然每个城市的市场发展程度不同，扶持政策也应有所不同，不仅限于以上两例。此外，这种扶持也必须以企业诚信、从业人员规范、行业监管有效为前提。

二抚：开拓新业务，多元盈利

在2006年11月天津市迎来代理咨询机构新一轮进津热的时候，记者发现，一些大的中介代理机构并未设立二手住宅交易的相关业务，而是相当看好工业地产、写字楼等物业形式。由于环境较为复杂，这些机构不敢轻易涉足，但这却给本市的一些中介代理机构提供了一些启示。

许建国认为，既然在目前市场状况下，仅靠中介费生存困难，那么中介公司就应该在合理合法范围内积极拓展新的业务渠道，多元化经营，如二级市场销售代理、市场研究咨询业务等。而越来越多的商铺转让、二手写字楼买卖需求也给中介带来了新的业务领域，在天津市北方经济中心的地位真正确立后，这部分需求将会有很大的放量。

在市场整体环境有待整饬的情况下，拓展新的业务领域将是短期内中介公司的主要自救手段。

2007年将成为中介发展的关键年。随着土地资源越来越稀缺，本市经济腾飞，外来人口的不断涌入，二手房交易成为购房主力的趋势将不可逆转，二手房交易量必将超过一手商品房。

而在这样一个关键的时期，中介行业走出低谷，已经是“时不我待”。如果二手房中介企业的核心竞争力———信息、安全和品牌服务，这三大要素上的细节问题不解决，中介行业必定难有作为。

责任编辑/tj008

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