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销售排行：万元以上别墅占前十强90%
综观“2006年别墅10强排行榜”，除保利垄上的成交均价在8757元 /平方米以外，其余9个热销别墅均价都突破了万元大关。从本次统计数据来看，2006年别墅畅销项目的成交价有几个较为明显的区间：均价在10000元/平方米以下的别墅有1个，10000元～15000元/平方米之间的别墅6个，15000元～20000元/平方米之间的别墅2个，20000元/平方米以上的别墅1个。
在前十强排行榜中，单价在10000元～15000元/平方米之间的别墅项目最受购房者的欢迎。专家认为，这一价位的别墅与城市中心地段售价过20000元／平方米的高档公寓相比，拥有“有天有地”的居住环境，相比而言更能吸引高端客户的青睐。
另外，上榜10强别墅的户型面积也呈现出“以大为美”的特点。据记者统计，10强别墅除了纳帕溪谷的最小别墅面积从240平方米起以外，其他别墅项目的最小面积都在300平方米左右，而东方普罗旺斯最大户型面积甚至超过1000平方米。
“在城市核心区购置一套大面积的高档公寓价格，甚至高于购买一套同样面积的别墅。随着中央别墅区、奥北别墅区的交通升级，在别墅区生活、在城里工作的愿望已不难实现，因此我打算近期购置一套别墅来改善生活品质。”在CBD某世界500强公司担任营销总监的王先生向记者表示，他已经看中了中央别墅区一个小独栋别墅。
别墅区域：奥北别墅区、中央别墅区两分天下
依照北京传统的地理位置，北部、东北部地区现在仍是别墅最受欢迎的区域。
在“别墅销量前十强排行榜”上，奥北别墅区有保利垄上、东方普罗旺斯、碧水庄园、珠江·壹千栋、纳帕溪谷等５个别墅项目上榜，占据“十强榜”的半壁江山。“奥北别墅区借助奥运利好、道路交通升级，以及产品类型的多样化，已经受到越来越多别墅置业者的关注。2006年，奥北的东方普罗旺斯、珠江·壹千栋等别墅销量都在100套以上，保利系下属的保利垄上更是突破了200套大关，整个奥北别墅区的销售势头，由此可见一斑。”熟知奥北区域市场情况的某资深专家如是表示。
在奥北别墅区风头正劲的同时，传统意义上的别墅聚集地——中央别墅区，亦有丽嘉花园、龙湾别墅、晴翠园三个项目荣登“十强榜单”。对此有业内人士分析，中央别墅区由于临近首都国际机场，又拥有完善的配套设施，成为外籍人士的主要居住区之一，因此具有较高的投资价值。据记者了解，位于中央别墅区的龙湾别墅，就受到了众多投资性买家的喜爱。
在奥北别墅区和中央别墅区占据80％“十强榜单”的同时，西山板块的香山清琴则是以过13亿的骄人销售业绩荣膺榜首。对此，著名建筑专家严涛(严涛博客,严涛新闻,严涛说吧)指出西山板块凭借优越的自然景观资源和浓郁的文化氛围，一直是京城别墅市场的热点所在。由于土地的稀缺性，西山板块的供应量一直不温不火，无法缓解别墅置业者旺盛的需求。因此，虽然香山清琴平均总价高达800万元以上，依然受到了市场的追捧。
市场个案：“大”别墅受到冷遇
在万城华府、丽嘉花园、珠江·壹千栋等别墅项目受到市场肯定的同时，部分知名别墅却受到了冷遇，有的项目甚至“颗粒无收”，致使整个别墅市场呈现出“冰火两重天”的态势。
根据“2006年京城在售别墅销量后五名榜单”显示，天伦随园、财富公馆等高端别墅项目赫然上榜，销售业绩也一直在个位数徘徊，而售价3000万元/套起的国花园甚至交了白卷。针对这些知名别墅项目的黯淡业绩，业内专家指出“限外令”的出台，成为这些知名别墅的致命伤。
据悉，北京别墅境外客户所占比重，从2005年12月超过总购买量的50%，到2006年4月的占别墅市场近三成的份额，跌至9月无外国及港澳台客户成交。“限外令”的出台，无疑让某些以对外籍人士销售为主的高档别墅“雪上加霜”。
据记者了解，高档别墅销售不佳的现象从2005年开始已经不是个案，在市场环境不好的情况下，某些意欲开发顶级别墅的开发商也不得不放缓开发步伐。据悉，某香港知名房地产开发公司本来想在温榆河流域开发一个售价在3000美元/平方米左右的顶级别墅，但该公司通过市场调研后发现，温榆河流域售价在2000美元/平方米以上的别墅项目，销售情况并不理想，盲目在此开发顶级别墅，具有较大的投资风险，因此停止了该项目的开发计划。
记者通过实际调查发现，一些销量不佳高档别墅项目在“圣诞、元旦”双节期间将售楼处装饰一新，并推出优惠活动或意向客户推介会等来吸引购房人的眼光，但实际效果却“收效甚微”，除了“守株待兔”的销售人员外，鲜有买家。
虽然京城部分高档别墅销售不佳，但另一方面，新项目上市步伐并未放缓。据记者了解，2006年12月，香邑山、紫檀、溪湖北宅、自在香山、格拉斯小镇等6个别墅新盘争相上市。一般而言，年末是楼市尤其是别墅市场的淡季，然而12月份新上市的别墅及低密度类别墅项目却占到了12月新开盘住宅数量的16％，其供应趋势呈上升状态。新别墅项目的上市，虽然有助于吸引购房人对别墅市场的关注，但对于滞销的高档别墅而言却并非利好消息。
“高档别墅滞销的最大原因，就在于目标客群的数量有限。而2006年新上市的别墅项目，不少也是定位于高端人群的高档别墅，无疑会在一定程度上抢夺有限的客户资源”，著名建筑专家严涛分析道，“新面市的高档别墅在产品品质和设计规划上，都会比往的老项目有所提升，因此滞销别墅的前景不容乐观。”
此外，之前旺销的部分高档别墅项目2006年又陆续推出后期新产品，也对前述部分滞销别墅造成了巨大的冲击。如优山美地A区、东方普罗旺斯二期蝴蝶谷等项目，在保证奢华品质的同时，还为未来的别墅使用者提供了临近国际学校和享有自然景观等产品附加值，这些都是相当一部分滞销别墅所不具有的品质。 >>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
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