股市与楼市 相克还是相生？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月08日12:55 中国房地产报   

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2006年中国经济生活中最夺眼球的事件当属股票市场的突然火爆。上证指数从2006年第一个交易日（1月4日）的1163.68点开盘之后，几乎是一路飘红，到今年1月4日已经力冲2800点。市场上人气非常旺盛，交易量连续放大，四五百亿元的天量比比皆是。

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值得注意的是，在股市飙升的时候，我们同时观察到房地产市场相对就没有那么炙热了。根据国家发改委和统计局公布的最新调查显示，2006年三季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，其中除了北京、深圳、大连房地产继续火爆、涨幅超过10%，其他多数城市的房地产市场比去年同期都有明显降温，上海房价甚至还出现微量下降。所以，很多人会问，股票市场的兴衰是不是和房地产市场的涨落之间存在着某种联动关系？

 关于股市和房市彼此涨落之间的关系，这个问题其实可以从好几个角度去认识和思考。从经济直觉上可以想到，股市和房市天生会形成对资金的争夺，天然地存在一个此长彼消的关系。之前学界和新闻界争论中国房地产市场是不是有泡沫，房价为什么偏偏在2001～2005年之间出现突然暴涨，就有很多人一致认为，这是由于2001年以后股市低迷，民间大量闲散资金没有合适的投资渠道，只好纷纷拥挤到房地产市场上。而在分析2006年股市为何狂飙时，也有人把这个和去年一连串房地产市场的整顿措施联系起来，特别是短期二手房转卖的限制有效地压缩了短线炒作房地产的获利空间，投机难度大大增加，把相当一部分投机资金逼出了房地产市场。特别在上海，很多房地产业界人士都比较认同当前住宅需求中投机成分已经下降了很多。那么，这些投机资金现在去哪里了？显然它们不会一夜之间蒸发掉，资本逐利的本性决定它们一定要找到一个出口。这时候，恰好积弱多年、空方力量基本消耗殆尽的股市也到了该反弹的时候，又有很多题材可以依仗，特别是人民币升值这个最大的题材让国外资金早就垂涎欲滴，股市的突然暴涨也就不难理解了。而这轮股市能这么持续强劲，也与从房地产市场杀回来的游资经过房地产市场的丰厚获利资金力量比以前更为雄厚有关。如果这个判断是可信的，就很有必要对当前的股市大热保持警惕。虽然国家整体的经济基本面确有提高，但我们并没有看到上市公司质量的普遍提高。主要靠投机资金而不是长期投资所推动的股市上升一旦有逆转，是很容易出现大崩的。

但如果深入思考下去，股市和房市又不仅仅是简单的此长彼消的关系。耶鲁大学商学院知名教授罗伯特·席勒(Robert Shiller)曾做过大量股票市场和房地产市场的比较研究，他写过一本书，专门讨论股市泡沫和房地产泡沫的异同。他首先认为这两个市场都不可避免地会发生泡沫，从其市场本质上就很难抑制泡沫。并且两个市场上的泡沫往往是交替出现，很少同时发生，虽然也有重叠的时候，但各自的波谷-波峰-波谷的周期是很不一样的。应该说股市周期和房地产周期，虽然都受基本经济周期作用，但同时也受不同的经济因素和政策调整的影响，一般是不会同步的。股市受投资、生产率和就业的影响更大，房地产对利率更为敏感。利率高涨时候，往往意味着当时投资过热，经济发烫，这时候股市会很活跃，但房地产市场会被严重打击。多数情况下，政府抬高利率的主要目的还是为了打击投资过热，一般不会只针对房地产市场，而利率调整却会影响到全部经济，这时房地产市场就成了牺牲品。

这方面有个重要案例。2001年美国股市上的互联网泡沫崩溃之后，曾引发全球经济恐慌。但人们后来发现预想中的经济大衰退并没有随之而来，经济依然平稳前进，美国是这样，全球也是。于是很多人开始追问，这是为什么？决策者们也非常关心这个问题。这时，格林斯潘旗帜鲜明地指出，这是因为房价涨了。格林斯潘认为，房地产价格强劲上涨带来的财富效应，抵消了股市崩溃对人们消费的负面影响，从而避免总消费下降、经济进入衰退。最近的一系列研究基本都确认了房地产财富上涨对居民消费有显著正面效应，而且这个效应比股市及金融财富的上涨给居民带来的效应要大。

但格林斯潘的论断还不是全部，它只是股市和楼市关系的一部分。现在回过头来看，其实之所以美国房地产市场在股市崩盘之后就紧接着火起来，恰恰是由于格林斯潘为了拯救美国经济不陷入严重衰退而坚持的低利率政策。美联储这个低利率政策影响到全球的利率水平，包括中国在内，全球的房地产市场都因此被带动起来。当然除了低利率，全球范围内的投机资金从崩盘的股市转战到房地产市场也是一个重要原因。全球经济一体化大大加速了这一进程。我们才能看到2001年以来美国、英国、法国、爱尔兰、澳大利亚、瑞典、丹麦、西班牙、葡萄牙、意大利等主要市场国家的房地产市场齐刷刷地持续大幅上涨。2004年以后谈论全球范围内房地产泡沫的声音越来越高，很多人指责是格林斯潘对美联储低利率政策的顽固坚持纵容了美国房地产市场泡沫的产生，从而带动了全球房地产泡沫。种种压力之下，美联储开始连续十几次加息，终于在2006年初美国房地产市场开始停止沸腾，逐步转向平静。但在美国房地产市场冷却的同时，股市却开始了一片欣欣向荣。

把美国和世界的故事看透，我们才会明白股市和楼市之间的涨落不是简单相克、相互抵消的关系，而是通过市场机制尤其是利率波动而内在联系起来的。我们要在一个市场过热的时候，十分警惕其资金来源，要注意去适当发动另一个市场，分散资金压力，避免过度投机，同时这也是保持经济平稳的要求。

国际上最新的系列研究表明，房地产市场过热固然不好，而过冷可能对经济危害更大，因为房价下跌会抑制总消费，这个负面效应是股市飘红或其他利好带来的正面效应所抵消不了的。所以一个健康和平稳发展的经济应该是要求两者相生相和的。

还有一点要注意的是，我们也不能在股市大热的时候就对房地产市场放松警惕，因为股市看好时很多人是举债贷款入市，一旦有所波动，会对住房按揭的还款能力产生很大的安全威胁。

（作者为复旦大学管理学院产业经济学系助理教授、瑞典乌普萨拉大学房地产经济学博士陈杰）

责任编辑/sf066

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