北京写字楼转向持有运营 探索资本运作空间

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2007年01月08日12:47 中国房地产报   

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国内开发商的经营策略从开发转向开发与持有并行，可算是2006年写字楼市场最主要的变化。而且，随着开发企业的成熟，他们也更多开始考虑物业在资本层面上的运作。持有一定比例的物业不仅有利于调整资产比例，而且对股市融资、银行贷款、吸引外资基金都非常有利。

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企业纷纷调整战略

处在长安街沿线的万达广场、金地中心、华贸中心相关负责人均表示，将根据企业战略及市场变化持有物业。

“项目初始，华贸中心就决定对物业采取长期持有方式。这包括商场、酒店及写字楼，而写字楼是项目中的重心。”北京国华置业有限公司写字楼部经理郝群表示。

“万达广场二期中一栋写字楼将持有运营。”万达广场写字楼部副总经理杨明明表示。

15万平方米的金地中心现在正全力拓展租赁市场，希望更多地引进跨国公司及金融和服务类企业进驻。

对于这样的转变，第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理纪刚认为，现在的市场状况是拿地较困难，并且高利润开发的模式不会持续下去，并且持有的物业可用以在资本层面进行融资，以备滚动发展之需。

与此同时，“写字楼市场的散售情况并不好，目前银行对写字楼的贷款为5~10年，再加上需要企业连续的盈利报表，致使很多中小企业徘徊于商住楼及一些乙级写字楼，况且甲级写字楼的价位是一些中小企业无法接受的。”北京佳程广场总经理王哲表示。

“另一方面，尽管限制外资政策在市场层面的效果不甚理想，但仍减缓了外资进入市场的步伐，国内审批程序和政策的未知性，也影响了他们整购物业的信心。”纪刚表示。

做好租赁业务提升物业价值

“现在公司的决定是持有，但金地中心的销售是策略性的。如果对方的价格符合公司的预期收益，也不排除销售的可能，但绝不会零售。集团也与大的基金有过接洽，关键是价格的衡量。”金地集团一内部人士指出。

“租赁客户及业务的精良才能体现一栋写字楼的价值，同时拿到市场层面才会更有价值。”北京世邦魏理仕环球研究部经理覃晓梅说，“国内开发商在运作写字楼项目时往往忽略租赁市场的运作，导致其销售时价格往往很被动。在2006年初时国外资金收购的一些项目，其价格被压低了20%多。”

“出租率达到50%以上并带着租约销售，价格将会陡然走高。”王哲指出。以佳程广场为例，在2004年整售时，以2500美元∕平方米的价格在市场中也很难找到买家，后来公司决定两栋物业全部持有。

“现在两栋物业的出租率均达到了95%，很多基金来找我们，价格也攀升到4000美元∕平方米，但我们仍打算持有。从租金收益率来看，佳程广场将会在15年～20年收回成本。”王哲表示，一旦物业的出租率超过60%，整售的价格将会比预售时提高20%～30%。

“特别是位于CBD区域的物业，因土地入市有限，写字楼的售价将持续走高，物业价值将会得到体现。”

世邦魏理仕提供的数据显示，北京CBD写字楼2006年底平均租金报价为每月每平方米25.2美元，较2005年底上升了3％，人民币升值造成的租金上涨是原因之一。租金上涨的同时，北京写字楼投资及自用市场的需求也在增加，到2006年底，北京优质写字楼平均售价为每平方米2710美元，较2005年同期上涨9.8％。

“我们是看到了市场的机会，虽然目前持有在资金方面会有一定的压力，但并不是什么大问题，经过10年之后我们的收益将会很丰厚。”郝群表示。

资本运作之意

世邦魏理仕北京董事总经理黄大为曾表示，在成熟市场中只有少量写字楼采取分散产权销售模式，大部分是开发商自身持有经营，但在北京恰恰相反，这与开发商资金链有一定的关系。

“现在一部分品牌开发商持有物业经营，一是表示市场在成熟，二是说明开发商的资金状况良好。”黄大为指出。

“持有物业也有REITs等融资渠道的考虑。”金地集团一内部人士表示。

“长期持续的租金利润及物业资产可以保证公司在未来资本层面上的运作。”郝群表示。

 

万达方面也透露，万达广场二期将在持有一定年限的基础上进行出售。“其前期项目的出售已经回笼大部分资金，如今持有项目也有资本运作和资金积累的考虑。”一业内人士指出。对此，杨明明也表示了认同。

责任编辑/sf066

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